房地产泡沫问题与处理方法的研究

(湘潭大学商学院 湖南 湘潭 411105)

一、引言

近些年以来，中国房地产行业发展迅速，拉动相关联的产业，扩大了就业面，推进了我国国民经济大快速发展，作出了突出的贡献。以房屋住宅建设为中心的房地产行业，已经成为了中国国民经济中的一个重要产业，并且表现出高速发展的态势，对增进我国国民经济发挥了积极的作用。而从1991年以来，随着房屋住宅制度向市场化改革，房地产行业的价格一直稳定上涨，尤其是在2004之后，我国的商品住宅的平均价格速度都已经达到了12%以上，房地产行业投资金额占GDP的比重、住宅价格的收入比、租售比等等一系列的房地产泡沫化检测度指标都已经超过了警戒线。在这种研究背景下对于我国的房地产泡沫的研究具有重要的意义。

二、房地产泡沫的形成机理

(一)房地产建设成本高

正因为这些土地的自然特性，使土地在在被人类使用过程中具有了一定的经济特性。而土地最重要的经济特性就是土地供给的稀缺性，土地供给的稀缺性首先表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上。随着人口数量不断增加和社会蓬勃发展的需求，人类对于土地的需求在不断的增加，但是有因为土地资源是有限的，从而造成了土地供给的稀缺性。随着社会的不断发展，这种稀缺性会逐步增加。另外因为土地位置的固定性和环境差异造成的质量差异性，土地供给则变得更加稀有。而作为建筑原料的重要组成部分的钢材等其他原材料价格出现大幅度的提升，钢材，水泥价格上升带动了其它产品的连锁反应，而在后来全国各地出现了短缺劳动力的情况，提高劳动者工作已经成为了公司保障建筑队伍稳定的第一条件，这些反应导致了房地产成本的刚醒增长。不仅建筑原材料的价格上升，施工工人的工资提高，拆迁的成本上升也增加了成本，新建的商品住房的品质也带来了成本的增加。

(二)金融支持过度

在那些房价长时间上涨的地区，都会有一个数量巨大的特殊买房群体——投资购房者。这么一群数量庞大的投资购房者购房的根本目的就是通过恶意的炒作从而抬高房价，再卖给下家从而获得高额的利润，所以这一群购房人又被成为“炒房族”。这一群炒房族大量的进入某个房地产市场，这将使得这个楼市的需求被虚假的扩大，让人们误以为楼市繁荣的虚假现象。假如土地，楼盘的供应量很少，就会产生供不应求的现象，房价则跟着被“炒房族”人为的大幅度提高。因为炒房族的进入，杭州每平方米的房价以每年将近10.7%的速度上升，在市中心的房屋价格已经达到23661元/平方米。

三、房地产泡沫的危害

(一)对社会造成负面影响

在房地产泡沫逐渐扩大的变化中，首先加入房地产行业的投资者们一般都能够得到极高的利益。因为有了这种获得暴利的示范效应，所以越来越多的投资者都带着投资的期望加入房地产行业，进行交易。参与房地产行业的投资者十分热情，而这个时候投资者的从众与投资心理占据主导地位，人们的买房目的和行为开始偏移。所以，随着投资的热潮，虚假抬高市价，以及幕后的一些不正当的操控都慢慢的随着投资者的增加而出现，严重的冲击了市场的秩序。所以当房地产泡沫破灭的是时候，投资者就像从天堂掉到地狱一般，尤其是那些加入房地产行业较晚的人，一般在投资预期还没有成真就已经全部亏损了，因为经济上的困难而使得整个家庭都收到了影响，加入范围扩大的话，那么整个人类社会的日常经济交易都会收到冲击。使得社会矛盾进一步加深。

(二)对金融系统带来的风险

房地产行业的贷款有着风险，其中，房地产行业的投资者贷款的不良记录很多，而当中的农业银行和中国银行的不良贷款率比较高，农业银行达到了16%以上而中国银行达到了12%以上，而工商银行和建设银行的不良贷款率相对于上两家对说就相对低一些。另外一方面，个人的买房贷款不良率比较低(工商银行、中国银行和建设银行的不良贷款率都低于2%，农业银行的不良贷款率就稍微的高于2%)但是因为未来住房税收政策的慢慢完善和物业管理的费用增加，买房者的还款能力会收到冲击，按揭贷款还有可能存在风险。

四、防范我国房地产泡沫的对策

(一)建立房地产泡沫预警体系

由于我国的房地产行业发展的历史不长，所以关于房地产评价指标体系还不怎么健全，因此可以群众层次的房地产预警和政府层次房地产预警这两个方面。

1.政府层次房地产预警。如果诱发金融危机的临界泡沫率远大于现实中利率调整的PER测试的显示泡沫率，那么就证明实际的房地产泡沫不大，也可能根本不存在房地产泡沫，这个时候只要对房地产中存在的一些问题进行微小的调整。

如果诱发金融危机的临界泡沫率大于或者等于现实中利率调整的PER测试的显示泡沫率，那么就说明实际中的房地产泡沫已经非常严重了，很有可能引发金融危机，必须马上采取措施来进行布控。

2.建立不同地区的房地产预警系统。房地产称之为市场，那么市场的本身就属于动态的，因此房地产市场就属于一个动态的市场。针对于动态市场来进行检测，那么检测也必须是动态的可以反映最新的市场动态和金融动态。指标系统假如能够从最开始的半年更新一次，缩短到一个季度，乃至于一周，周期时间越短，那么预警的成效就越好。

(二)调整产业结构，改善供求关系

根据房地产行业的规则角度来思考，国家房地产行业发展中的很大的一个限制原因就是房地产行业的差异很大，规模具有差距，集中程度很低，经常造成房地产行业的无秩序的竞争，造成了房地产泡沫。在最近的两年，我国已经开始着手大力支持房地产行业来是资产重新组合与收购兼并，扶持了大型的房地产行业的集体培训。所以我们必须加速实行房地产行业的国家退人民进，高度推进房地产行业，刺激了房地产行业的潜力，大幅度的是房地产行业的负债率下降，增强了房地产行业整体的抵御风险能力。