房地产价格成本效应的理论研究

(浙江财经大学 浙江 杭州 310018)

一、引言

这几年来,虽然我国经济处在平稳快速发展的时期，但市场经济体制中连带的各种问题为我国经济发展带来了一些不利影响，其中不太稳定的房地产价格就是其原因之一，这一原因不但影响了国家整体调整经济的方针,而且不利于社会稳定和人民生活水平的提高。房地产市场作为有特征的区域性市场，它影响着该地区经济发展，房地产的供求和价格浮动与该地区经济自身发展紧密相关。与此同时，专家根据现状总结出影响房地产市场发展的是房地产价格浮动，利用成本效应等多方面反向调节地区经济结构。所以从2006年开始，我国通过宏观手段稳定房价，调整供应住房结构，利用一系列政策和措施使我国经济步入健康持续发展的轨道，这是因为房地产行业在我国经济结构中占据了很大比例。从2002年到2005年，我国商品房价格普遍迅猛上升，每年的上涨比率都在8%以上，我国一线城市的房价上升速度更是出乎意料，虽然政府连续出台相关政策并采取相应措施，但是还是有很多城市的房价居高不下，2015年至2016年深圳很多学区房涨幅竟高达50%。房地产价格的迅速上升使我国民众更加难以负担，买房难、住房难等民生问题也会对我国经济稳定持续发展有着不可预知的不利影响。又因为房地产行业涉及范围广，拥有大量劳动者，全球许多国家都将建筑业视为国民经济增长的发动机。房地产具有特殊性，房屋建筑属于固定资产，是人民生活的必需品，也是产业链末端产品。所以，这就要求我国加强对房地产成本效应的分析和探究。

二、已有相关研究综述

Bover&Muellbauer 1指出在其他国家很早就对房价开始了研究，大多资料是研究通过土地的供需关系、差别调控等办法来操控房价；一部分地区通过颁布法规来抑制房地产价格成长的速度，但由于这种地区决策具有局限性，它不能很好地控制房价上涨。Cameron& Muellbauer 2指出每个地区的地域区别导致它们具有不一样的开发制度，把这些地区进行比较分析可以得出，制度完善的地区，它们对房地产供给应对价格变动产生的变化指数降低了,因为政府只在意土地的供应，却忽略了住房的不足，所以使得房地产价格居高不下。Case&Quigley 3指出在英国许多城市房屋的价格不算高，但是在房地产价格高的区域,则与该地区的制度有关。Yoshikawa 4则独树一帜，通过模型来分析价格的波动，找到能使价格下降的平衡点，完善居民福利目标。虽然乌拉圭对相当一部分的价格管控已经废除，可在市场因素的影响下还是重新颁布了政策，禁止恶意减弱限制和歪曲房价公平的行动，管理部门仍然以待定依据为手段来控制房地产价格，处罚在运营过程中运用不正当手段影响公平和自由的单位。从上述内容可以给予我国现阶段的房价控制一些参考经验。

三、房地产价格成本效应的理论分析

房地产价格的成本效应是:住宅的成本在生活的成本中占了相当大的一部分比例，而生活的成本改变又会对人们的工资需求产生影响。而购买住宅的费用又能够决定工资的要求，所以一个城市的房价发生变化的时候，相同市场劳动力的价格就会发生变化，进而使得外地的企业与劳动力就会重新考虑是否投入到该城市，最终会对整个城市的综合实力产生巨大的影响。

市场资本、劳动力等进行生产必须具备的因素能够在一定程度体现城市的生产能力，当具备这些因素所需的成本提高时，就会对生产造成抑制效果。房地产是一个广义的概念，它包含了很多的类型，如厂房、经营性用房、商品房等，它自身具备了资本性和消费性两种性质。如果站在保持和加强劳动力的角度进行分析，可以说房地产贯穿于一个地区的生产圈。房地产的另一个特性是不可移动性，这要求它必须通过本区域生产要素的输出，所以房地产是一个地区经济最重要的一个环节。当该区域的房价增加时，人们会对自身的工资产生不满，向上级表达出提高工资的需求，然后就会对产品的成本造成间接影响。由于房地产的特殊性，它的上涨影响会直接作用于产品的成本，最后会对该区域的经济发展造成不良作用。

四、我国房地产价格的成本效应

由专家研究可得，房地产价格对居民的基本生活成本确实有着不可忽略的作用。房地产价格会随着时间的流逝与生活成本在全国范围内表现出正相关的联系，就是房地产价格的增长会随着生活成本的增加而增加，反之生活成本的增加也会导致房地产成本的上涨。虽然现在人们对于购房的消费支出会伴随着房地产价格的升高而增加，但是消费支出包含很多方面，不仅仅只是买房子的钱，它只占很小的一部分，而且比例也随着房地产价格的上涨而呈现出负相关。通常认为，随着房地产价格的上涨，人们会把资金进行保留，持观望态度，所以就减少了住房消费，加大了其他方面的支出。所以，房地产市场中作为商品的房地产会让人们的需求降低而没有想要购买的欲望，这样供应就大于需求。然而我国人口众多，人们都需要房地产市场中的任何商品，这样的刚性要求导致了供应大于需求仅仅是临时的；而在其他没有刚性要求的市场上消费就会增加。所以总体来说，房地产价格对居民家庭居住成本有比较深入的影响。

房地产成本的价格上涨对企业的生产有两个方面的影响：第一，由于房地产成本价格的上涨会导致居民生活成本的增加，意思就是上班的人对生活的消费会促进劳动力成本增加，一旦劳动力成本上升，就会使企业的可变支出成本增加；第二，房地产价格的上涨会对企业的土地、租金产生影响，这样就会使企业的固定成本变的更多。所以，房地产价格的上升会导致企业总成本的增加，从而使企业边际成本增加。如果我们比如某一单位的销售收入是固定的，因为产出数量不变，所以随着边际成本的上升会导致企业在这一年的销售利润减少，严重的话可能致使企业破产，迫使企业减少产量或减少劳动力，从而对整个消费生产产生不利影响。经过研究，房地产价格对劳动力成本的影响也是比较重要的。

企业生产成本中的固定成本是房屋，它同样也是生产过程中的重要的资本投入，它在一段比较短的时间内具有忽略不计入成本的特性。等到厂房或办公房屋一旦建成，它就属于固定成本，不再对物品的产出数量和物品的价格有任何影响，而可以变动的成本决定了产品生产的数量和其价格，因此工业产品的出售价格与生产这种产品的原料、工时等都有着密切的关系。然而房地产市场中工业占用地的成本价格变动与工业产品成本的相关程度并不高。

依据理论分析得出结论，因为本地区域产品成本价格上涨，所以导致了房地产价格的不断增长，但这并不是唯一的原因，另外一个有决定关系的原因是因为房地产价格上涨，带动了人民工资水平的上涨，也就是人民劳动力成本的增加。在实际情况中，我国经济不断在发展，国家财税状况也在不断变化，所以现在我国许多事业单位的人均工资增长和变化是与我国国民经济发展一同进行，不可以隔离开来的。除了事业单位，许多企业单位都以产出效率为第一位，同时不能放弃公平性的基本原则，结合每年企业的利润，对经营效益进行分析，对劳动力成本进行估价，以便于根据边际生产劳动力和劳动人才市场的供应和需求状况，来制定和调整每个员工的薪资情况水平。所以，就目前而言无论在哪里工作，每个人的工资都不会和其住房价格有直接的关联。

最后，虽然有些时候生产成本提高会导致产品销售价格提高，但是这种情况并不可以一概而论。虽然产品生产成本增加的情况下会导致产品销售价格提高，对销售价格带来一定的压力，但是大部分的生产厂家或批零商贩并不想轻易的提高产品价格，在竞争比较激烈的市场条件下，盲目的提高产品价格会是销售数量大幅度减少，从而减少销售收入，这样就得不偿失，会使企业面临危险的境地。所以这种情况尽量不要采用。因此，就算房地产成本价格提高导致了销售产品价格上涨，但是由于人们心理接受的价位是固定的，所以它对地方区域的经济产出总成本的影响是有一定限度的。

五、结论

近些年来，尽管国家大力出台政策抑制房地产价格上涨，但是效果并不明显，在北京、上海等大城市房地产价格依然居高不下，这也导致了房地产价格的不断上涨成为了全国老百姓都用心关注的重大问题。现如今社会上的热点话题也正是这一问题，因为它对构建社会主义和谐社会、促进国民经济平稳健康发展、对社会公平公正有着重要的意义。所以才有了我对房地产价格成本效应的分析和思考。房地产成本价格的变化，进而影响与其相关的其他产业的经济变化，从而导致社会整体经济的发展走向和变化。同时也需要国家政府及时作出相应的政策来应对不同的变化，但由于各种刚性条件的存在，房地产价格成本效应并不能完全影响人类社会的某一方面，它具有一定的限度，所以我们要正确认识这一概念，对它作出客观切实的评价。总之，房地产价格成本具有成本效应，要把它作为一种工具来使用，才能促进我国房地产行业以及国家经济的发展。