商业地产轻资产模式的转型探究——以万达轻资产为例

(江西农业大学经济管理学院 江西 南昌 330045)

一、相关概念概述与优缺点分析

(一)轻资产的含义

轻资产的广义概念包括现金流量、存货和其他流动资产和无形资产。狭义资产概念还包括企业经验、企业品牌、企业文化、竞争力、客户关系和人力资源等。除此之外，轻资产还包括管理系统、核心管理能力、管理系统和多方面的关系资源。一般来说，轻资产是一种无形资产，在企业经营过程中占据核心地位，也是公司竞争优势和价值增长的关键因素。

(二)轻资产模式的特点

(1)投入小产出大。

与大量固定资产和重资产存货相比，企业轻资产指的是品牌文化，人力资源，管理经验等无形资产。从“低”资本投资，“小”资产规模，“轻”资产形式，“重”企业管理和“高”投资收益等方面，总结了轻资产运营模式。

作为轻资产运营模式的结果，企业需要获得市场认可。经过长期的品牌管理，许多传统品牌在市场上占据一席之地。因此，产品必须具有特色和高附加值的公司才能获得市场认可。

(3)品牌价值要高。

企业的核心价值是品牌，要塑造一个好的品牌需要很多年的时间，但轻资产模式中的品牌会在很短的时间内得到提升。轻资产运营模式侧重于产品和技术开发，更注重品牌优势。通过营销渠道来控制终端需求，它在市场中占据领先地位和核心地位。

(三)重资产的含义

重资产，是指企业所拥有的例如写字楼、厂房、原材料、机械设备等有形的、固定的资产。

(四)重资产运营模式的特点

冯可儿说，换个地点，同样是高档的，我们一场会议举办下来，完全可以省下壹贰拾万圆的费用，为什么非要在常青树举办？难道去那里开会才半天，就跟里面的服务员什么的暗渡陈仓了？

(1)重视土地储备。土地承担着房地产项目载体的作用，房地产企业具有核心竞争力。有限的土地资源决定了土地的稀缺性，容易导致市场供求矛盾。同时，房价的上涨也增加了开发商持有土地的价值。房地产开发商可以通过直接出售土地获得额外的利润。所以我们是否拥有土地资源，其中有多少已成为衡量房地产企业价值的重要依据。

(2)资金需求量大，房地产项目投资巨大。重资产运营模式下商业地产业务的各个方面都是由公司自己经营的。从购置资金开始，土地购置、土地开发、后期经营管理都是自筹资金和持有的，在项目实施过程中，各方面都需要大量资金。

(3)商业地产项目的融资结构是单一的。重资产模式下资金的主要来源是银行贷款或个人抵押贷款，数额较大。这使得该公司债务高，风险高。目前，我国大部分房地产企业的资本金约占35%，银行贷款约占15%-20%，其余部分为预售收入和个人抵押贷款。为了进一步发展，企业只能选择借钱，导致负债增加和财务风险增加。

二、转型的必要性

(一)转型轻资产增加核心竞争力，降低成本

轻资产运营模式不需要高密集资金。转型后得万达集团将会大大减轻资金压力。转型轻资产模式后，万达集团将会把工作重心转移到输出品牌优势、专业技术、管理经验等成为市场行业得领路人，而不再像以往进行大规模的融资、买地、开发项目等。降低资金风险，获得稳健的利润收益。

(二)轻资产的盈利模式强劲

传统的商业地产主要依靠出售和建造的住宅办公楼来补偿资金。但是，轻资产模式转型后，将摆脱这种形式。轻资产模式使万达集团减少了大量成本和资金占用，不再通过出售物业获利。而是通过输出经营管理经验，分享房地产租金或收取运营管理服务费，这将改变万达的传统盈利模式。

(三)轻资产模式可以缓解财政压力

在轻资产模式下，万达集团将传统模式从项目建设转变为运营管理。万达集团以投资、广场设计、运营管理为核心。这无疑大大减轻了资金压力和筹资风险，改变了盈利模式。在转型前，万达投资了大量资金围绕土地、建设和销售利润资产。这种沉重的资产模式很容易受到市场和行业波动的影响。转型后的万达集团参与了运营商的角色，凭借多年的经验和优秀的团队和运营管理，出口品牌，深化品牌价值，很好地分散资金风险，将盈利模式转变为出口品牌和管理服务模式，这种盈利模式更稳定、更持久。

三、万达集团轻资产模式的实施战略

(一)建立轻资产融资渠道

解决资金问题的一个重要途径就是创新融资渠道，万达集团在轻资产模式下从内外部两个方面同时进行了融资渠道的拓展。

(1)外部融资渠道。加入第三方投资者，引入资金中介例如基金、信托、等金融机构。与多家投资者来一起投资商业地产项目，共同实现资金来源以及股权结构的多元化。

(2)内部融资渠道。万达集团成立了自己的电子商务公司后迅速又收购了快钱支付公司并由这两家公司推出理财产品，采用众筹方式为万达广场进行融资。内外融资渠道的建立，为万达集团的轻资产化转型提供了充沛的资金和稳定的现金流，为万达商业实现规模快速扩张创造了条件。

(二)加强品牌及运营管理的输出

万达集团拥有中国最大的地产领域，积累了许多成功经验，使万达集团的品牌进入市场。在轻资产转型后，万达集团只负责选址和设计，物业管理。战略合作伙伴，第三方投资者和资金提供者负责所有资本和工程建设。万达集团通过轻资产战略控制房地产项目的实际经营管理能力，通过出口品牌和采取一系列土地，经营，投资和发展等服务，获得稳定的利润。转型后，我们不仅会担心行业市场波动对收益的影响，而且会提高资金使用效率。万达集团通过出口品牌影响力和经营管理能力，完成了从重资产模式向轻资产模式的转变。

(三)与投资者分享租金收益获得稳定现金流

分享租金收入可以让外部投资者获得资本投资的回报，这实际上是一个分红的过程。这构成了筹集资金，使用和分配利润的完整过程。租金收益的分配方式意味着万达商业可以掌握更高的主动性，而投资者也可以从中获得更高的投资收益。之前“以售养租”的传统模式，万达集团以销售地产获取资金来支持万达广场的开发。由于受市场的影响，房价波动较大，并不能够提供稳定的现金流。而在轻资产模式下，万达集团只要分享租金就可以获得持久稳定的现金流收益。

四、万达集团转型轻资产运营模式的可行性分析

(一)招商优势

万达首先提出并运行了一个新的投资理念，即“订购房地产”。他的核心是设计和规划万达广场以满足商铺的需求。万达广场开业前，万达集团将利用商务年会等形式进行投资，并根据商户的订单，根据商户的品牌特点和需求策划设计广场。该模式为万达带来了良好的营销市场，而这种模式只有万达能够实现，是一个很大的优势。小型企业根据客户的订单设计广场具有一定的风险，只有商家充分认识到您的业务文化，并对市场充满信心。与此同时，一个地区的房地产销售将导致周边地价的上涨，这使得企业的业务价值进一步提高。

(二)运营管理优势

万达的第二项优势同时也是核心竞争力就是万达的运营管理优势。目前万达集团已经形成了具有自己特点的商业地产管理体系，从品牌运营到项目运作能力都是业界一流的。

(1)统一满铺开业。开业前，万达集团将对商户进行商务登记和税务处理，有助于统一店铺装修和店面安排时间。在万达广场开业之前，所有的店铺都必须彻底翻新，才能统一开店。万达集团对广场的各个方面都有统一的标准体系，例如，广场的市场推广、招商引资、运营管理都是建立在科学的运营管理体系的基础上，大大提高了万达广场的管理效率，也给万达集团带来了最大的利益。

(2)统一规划、专业营销。万达广场将作为一个整体，对其进行统一、专业的营销策划。通过统一经营，将万达广场和商铺作为一个整体，避免了旗下商铺之间的不利竞争，使万达广场的客流带动了各个店铺的客流量，使万达广场和商铺得以真正共同发展。

(三)规划设计优势

万达集团是全国唯一的商业房地产规划研究机构。是国内唯一一家专门从事大型商业中心、高档酒店和度假度假区规划设计的机构。它拥有商业地产设计领域的一流人才，这也是万达集团的核心竞争力来源之一。万达集团对万达广场的评选标准极为严格，位置是决定商业生产成功的关键因素。在选址前，万达集团将充分考虑项目范围，并根据各项指标提供相应的可行性报告。

五、轻资产运营模式对万达集团的意义

(一)经营成本降低

轻资产转型后，运营成本大幅降低，万达集团不再需要投入大量的土地购置资金，大大降低了万达集团的运营成本和财务成本，同时也增强了资金的流动性。同时，万达在轻资产转型后将项目建设环节外包，这也大大降低了万达的人员和人力成本。万达集团的重点将转移到设计，规划和运营管理上。轻资产的转型可以使万达集团降低运营成本，增加公司利润。

(二)盈利模式的改变增加企业盈利

以往的重资产运作模式下，万达集团投资了大量资金用于土地收购、项目建设和项目开发。然后通过出售房地产获得所需的现金流，再重新投资到项目的发展，形成循环模式。目前房地产行业的黄金时代已经过去，房地产销售收益远低于从前。资产轻化改造后，大大减少了企业要投入进行项目建设的大量资金。通过共享租金，在较少资金投入的前提下获得更高的回报。同时，万达商业本身强大的品牌效应吸引了众多的第三方投资。万达集团资产扩张。为财产的所有权不再拥有，资金周转率提高，从而增加万达集团的净资产收益率。

(三)促进产业结构的升级

万达集团开拓了五大战略产业，金融产业收购第三方支付公司“快钱”弥补了万达集团没有支付系统这一短板，使得产业结构更加多元化。万达以轻资产转型为核心，促进了企业的产业结构升级，帮助万达向现代服务业转型。万达集团也实现了商业、文化、金融、网络四个方面的全新产业结构，为万达的后续发展夯实基础。

六、结语

通过对万达集团轻资产模型的分析可以得出结论，轻资产模式可以帮助重资产企业摆脱过去的融资，债务和现金流压力。解决了企业资金不足的问题。同时，优化资源配置，有助于企业增加资金周转和资本收益，优化公司整体盈利能力。企业可以根据自身的条件和环境选择适用条件，确定适合自己的企业发展模式。