经济技术比较在房地产开发项目管理中的应用分析

覃天理

（苍梧县房地产综合开发公司 广西苍梧县 543002）

0 引言

目前来说，房地产开发市场竞争力不断加强，对于开发企业来说，若想保障自身的发展，强化对项目效益的控制，有着重要的意义。经过多年的探索和实践，验证了经济技术比较的应用效果和价值，能够促使项目管理目标的实现。

1 研究经济技术比较在房地产开发项目管理中应用的现实意义

对于房地产开发企业来说，项目为最重要的融资平台，不过银行和信托机构等资金方基于资金安全方面考虑，对项目的开发管理，有着明确的要求，比如进度。目前，金融政策不断收紧，给企业融资增加了困难。除此之外，企业之间的竞争力增加，使得房地产开发企业面临发展困境。项目管理中做好成本和效益的控制，具有现实意义。通过优选项目施工技术方案，提高资金运用效率，合理配置资金和资源，提高资金的周转率，获得更多的效益空间，提高企业竞争力，增加企业信贷保障，进而增加融资力量，实现提高企业利润增长点有着重要的意义。

2 经济技术比较的运用现状

房地产开发项目管理实践中，采用的经济技术比较方法，其主要是通过项目开发前期的分析，为房地产开发项目投资决策，提供相应的保障。借助科学合理的论证分析方法，结合房地产开发项目的实际情况，开展技术经济论证，比如开发成本和效益分析，提供相应的数据和信息。从项目开发的效益管控角度来说，极易受到各类因素的影响，增加了效益管控的难度。通过开发前的论证，开展技术方案的对比分析，优选施工方案，能够为后续的项目效益管理提供保障，有利于投资风险的控制，促使工程效益目标的实现。

经济技术比较实践常用的方法，按照是否考虑资金时间价值，具体划分为静态评价指标以及动态评价指标。其中，动态评价方法的运用，主要是分析项目开发时间因素对项目资金的影响，多运用财务净现值指标以及财务内部收益率指标。运用的静态分析方法，不同于动态分析方法，不考虑时间因素对项目资金的影响。经济评价中，选择的方法和指标差异，需要结合工程的实际情况来选择。

目前来说，经济技术比较的应用，获得了行业人员的肯定。应用价值如下：①优化成本控制。基于经济技术比较，结合项目建设位置、规模以及技术方案等因素的分析，优选适宜的项目开发方案，促使成本得到有效控制。房地产开发项目管理，进行经济技术比较时，围绕材料成本和人力成本等，开展方案的经济分析，获得更多的项目开发效益空间[1]。②推动项目管理效益的提高。房地产开发项目管理工作的开展，需要多个部门以及专业的相互配合，做好技术方案优选和技术应用管理等的把控，促使项目管理目标的实现，获得更多的效益。运用经济技术比较方法，优选适宜的技术方案，为后续施工的质量和安全以及成本控制提供保障，促使效益目标的实现。③推动成本控制创新。目前来说，房地产开发形势日益严峻，企业发展面临重大挑战，促使企业更加注重成本创新。项目管理实践中，应用经济技术比较方法，有利于成本得到有效控制，促使项目效益目标的实现[2]。

3 经济技术比较在房地产开发项目管理中的应用控制策略

以某房地产开发项目的小区道路设计方案为例，分析经济技术比较的应用。此工程设计中，采用的是互拆型方案设计对比。主干道路宽度为9m，结合工程实际情况，可以选择砂砖道路铺装方案、天然石材铺装方案、沥青路面方案以及水泥混凝土路面。不同方案所具有的优势和缺点不同，现结合方案进行分析：

3.1 砂砖道路铺装

工程中采用砂砖铺砖道路方案，会有极好的景观性，可以达到工程绿化的要求。与天然石材铺装道路方案相比，采用砂砖铺砖道路方案，具有成本优势，造价成本不高，不过使用的烧结砂砖材料，其自身强度也比较低，可以满足日常小型车辆的通行，但对货车或者搬家车等类型车辆，使用中极易发生路面被损害的情况，进行维修会产生一定的成本，而且维修中使用的材料必须要和原来的材料类型相同，包括颜色以及型号等，从经济性角度来说，此方案的应用虽然前期成本比较低，不过后期产生的维修费用比较高，所以经济性相比其他方案有着一定的劣势。结合此项目实际情况分析，后期使用中会涉及到很多货车以及搬家车辆的通行情况，因此不选择砂砖道路铺装方案。

3.2 天然石材铺装

目前来说，住宅小区道路铺装方案很多，高档小区会选择天然石材进行铺装，以提高整个小区的档次，不过天然石材的成本比较高。一般来说，如果使用花岗岩作为铺装的材料，那么厚度必须要超过五厘米，才可以用在主要干路上。花岗岩的承载能力比较强，不过后期使用中也会造成一定的磨损，需要进行维修，在维修的过程中需要选择同类型的食材，包括颜色以及型号等，因此会增加维修的难度。是否选择天然石作为道路铺装的主要材料，还需要结合住宅的市场定位[3]。进行经济性分析，除了要考虑到天然石的一个成本和后期维修成本之外，还需要考虑到技术人员成本等。不过天然石材的应用也会产生一定的经济效益，其通过提升整个住宅小区道路环境的水准，进而获得更大更高的经济效益，比如说提高了销售价格，获得更高的效益。此住宅小区属于中等住宅小区，所以对于道路建设的成本需要加以控制。选择天然石材作为铺装材料，其产生的成本远远高于其他材料，不利于项目整体效益的控制，因此未将天然石材作为本次道路工程中材料的选择对象。

3.3 沥青路面

沥青道路路面施工方案的应用，形成的路表面具有平整优势，没有任何的接缝，给后期行车营造了良好的条件，而且行车造成的噪音不高，能够为人们提供良好的生活环境。不过沥青路面具有一定的缺陷，其温度反应比较大。夏天的使用中，如果没有得到有效的控制，极易出现损坏或者是其他问题需要进行维修。不过从整体的成本以及经济效益角度来说，选择沥青道路方案具有一定的优势，符合本工程的预期。

3.4 水泥混凝土路面

水泥混凝土路面的使用性好，路面的强度很高，而且具有较强的稳定性，使用寿命比较长，满足各类多种交通压力下的通行需求，能够保障通行要求实现。不过在实际施工中，要对路面进行处理，设置多条接缝。若施工把控不严格，极易产生质量问题，影响着工程的施工效益，同时也会给后期通行造成影响，引发系列危害，增加后期使用的成本[4]。

从成本以及技术的分析角度来说，难以通过简单的分析获得适宜的方案，因此选择运用互拆方案。运用上述的互拆方案，来选择最佳的施工方案，在实际分析当中需要做好多个要点的把控。首先，需要结合项目的实际情况，做好使用期限以及养护方法和功能需求等的具体分析。其次，要对方案进行具体的描述。对方案进行打分，来选择适宜的方案。最后，对各个方案成本进行细致计算。掌握成本参数，进而来综合分析，选择技术方案。上述分析中，通过结合工程实际情况和成本描述分析，选择了沥青路面作为施工方案。

4 结束语

综上所述，房地产开发项目管理的有效实施，有利于保障工程成本控制目标和效益管控目标的实现。管理实践中，运用经济技术分析，可获得不错的成效，提高企业市场竞争力。文中结合方法的具体运用，进行了分析，总结了方法运用的要点，共享给相关人员。