释放房改房价值效应助力城市建设发展——以南宁市房改房交易、征收及危旧房改住房改造工作为例

李刚

（南宁市房屋产权交易中心 广西南宁 530023）

1 房改房存量现状

自国家于20世纪90年代起实行城镇住房制度改革以来，各地根据国家房改政策并结合地方实际，积极稳妥地推进公有住房出售工作，转变住房分配体制。地方人民政府根据房改政策测定标准价、成本价、经济适用价等售房标准，将公有住房出售给具备购房资格的城镇职工，将房屋的公有产权性质转变为私有产权，并以办理权属登记的方式在法律上予以确认和保障，这种类型的已购公有住房即我们俗称的房改房。至今，按房改政策大规模出售公有住房工作已结束，形成了一定规模数量并已确权登记的存量房改房。

南宁市至1992年实行房改至今，累计按房改政策出售公有住房约9万余套，总面积约500余万平方米，这些房改房大多居住环境不佳，房龄老旧、户型设计落后、配套设施不足、交通环境拥堵。随着城市建设发展更新，尤其是房地产业的高速发展，这些房改房的住户改善居住条件需求逐渐增强，由于房价高企，大部分的业主由于经济条件的限制，必须通过将原有房改住房出售变现的方式为改善居住条件筹集资金。

房改房虽然取得了物权登记，但由于历史及政策的原因，其上市交易变现的行为还是受到一定的限制，程序繁琐复杂，业主交易难度较大；很多房改房小区处于老旧城区，城市建设发展需要对旧城区进行拆迁改造，房改房的征收补偿价格往往较低，业主抵触情绪较重；有些房改房小区房龄老旧，房屋安全性能较差，又未列入旧城改造计划，业主急需改善居住条件而无法实现。以上情况，不同程度地阻碍房改房价值的释放，房改房上市困难、变现价值少、置换条件低，直接打击了房改房业主改善居住条件的需求，不利于增强新增房屋的消费，不利于旧城改造工作推进。为此南宁市近年来，出台了相关政策，鼓励引导房改房上市交易，保障房改房的征收补偿权益，多渠道促进危旧房改住房改造，取得较为良好的效果，充分释放了房改房的价值效应，从而间接促进城市建设发展。

2 多政策多渠道释放房改房价值

2.1 完善物权登记、提高房产价值

1992年，根据国务院、自治区有关文件精神，南宁市制定并颁布《南宁市城镇住房制度改革实施方案》，全面开展房改工作，但由于广西属于经济发展较为落后的地区，职工购买力及意愿较低，为推进房改工作，在房改售房时仅向职工出售了套内面积部分，公摊面积部分暂不出售，并以套内面积作为产权办证面积，此做法形成惯例，造成南宁市已登记办证的房改房绝大部分不含公摊面积。上述问题乃历史政策造成，房改房按套内面积上市交易导致价值缺失，公摊面积部分权利归属不清，引起矛盾纠纷。2008年《物权法》颁布实施，《物权法》对建筑物的区分所有权进行了明确规定，业主对专有部分（即套内面积）享有占有、使用、收益和处分的权利，对共有部分（即公摊面积）享有共有和共同管理的权利，业主转让专有部分，共有部分的权利一并转让（《物权法》第七十、七十一、七十二条）。由于房改政策的历史原因，按套内面积出售公有住房并办证，造成物权混淆、割裂、不完整的问题逐渐凸显，业主不断反映要求解决。

为妥善解决历史问题，完善房改房上市交易程序，南宁市房改办会同产权交易中心、国土局等单位共同研究草拟了《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》（以下简称《管理办法》）并报南宁市人民政府发布（南宁市人民政府令【2012】第3号），经过一段时间实施，又于2017年修订（南宁市人民政府令【2017】第6号）。《管理办法》明确规定房改房上市交易须补交公摊面积价款及土地出让金，且价格标准较低，公摊面积价款按交易当年南宁市人民政府公布的经济适用住房价格折旧后核定，土地出让金按交易当年南宁市人民政府公布的同地段同类型标定地价的10%核定，补交上述款项后，不动产登记将公摊面积计入产权面积，将划拨土地变性为出让土地，将房屋性质变更为市场化商品房。通过这些政策措施，一方面因应《物权法》的要求，完善房改房的物权登记，体现完整物权价值，另一方面，让房改房业主以相对低廉的价格获取完整物权，相当于房屋价值获得了较高溢价。以上措施提高了房改房等已购公有住房上市交易的活跃度，房改房业主通过上市交易获得改善居住条件资金，增加了对新增房屋的消费力度，在一定程度上刺激了城市建设发展，2018年、2019年两年南宁市交易的房改房等已购公有住房7000余套即为例证。

2.2 提高补偿标准、推进征收工作

南宁市房改房小区大多处于老旧城区，随着城市建设发展，为切实改善人居环境和城市面貌，优化城市布局，调整城市功能结构，旧城改造工作日益受到重视，老旧城区不可避免涉及征收补偿问题，而房改房作为政策性住房，在征收补偿问题上存在不少难点，主要表现在以下几个方面：①房改房产权登记面积仅为套内面积，在涉及旧城改造的征收补偿工作中，仅依据套内面积进行货币补偿或产权置换，业主往往不能接受，对于公摊面积部分的权属争议导致征收工作推进困难。②征收的房屋有部分属于单位公房，大多房龄老旧、户型较小，由于历史或政策原因没有能够按照房改政策出售给职工，而租住这些房屋的职工大多为困难户，一旦拆迁职工住房问题无法解决，抵触情绪强，动迁困难。③房改房货币补偿价格无法满足房改房被征收户重新置业的需求，房改房一般较为陈旧，市场评估价值不高，按此价格补偿，被征收户再购买新房则有较大资金缺口，觉得改善居住条件成本过高，难以承受，不愿配合征收工作。

针对上述情况南宁市采取了针对性的政策措施：前文中《管理办法》除了上市交易房改房外，还针对被征收的房改房补交公摊面积价款进行了规定，业主可按购买房改房当年核定价格购买公摊面积，购买后视同产权面积进行补偿或置换，仅2018年、2019年被征收房改房补购公摊面积约2000余套；租住单位公房的困难职工，根据《关于加快推进南宁市城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（南府办【2010】205号）精神，如其未购买过政策性住房且名下无其他房屋的，经报市人民政府同意，可按照征收当年房改售房价格购买其租住的公房后视同有房屋产权进行补偿或置换，仅2018年、2019年被按视同房改政策征收的已购公有住房约800余套。对于选取货币补偿的房改房被征收户，补偿标准按照同地段新建商品房的平均售价核定，不再按价格较低的市场评估价补偿。

通过以上政策措施，弥补了房改房因历史政策原因造成的物权混淆，产权模糊的问题，解决了租住公房的困难职工无受偿资格面临房屋征收后无房可住的困难，解决了房改房业主因货币补偿价格低，购买新房困难从而抵触征收工作的问题。这些问题的解决促进了了房屋征收工作的进展，提高了房屋征收签约率，旧城改造工作顺利推进，城市面貌、城市功能规划得以改善。

2.3 推进旧房改造、助力城市更新

房改房住宅小区大多房龄老旧，使用功能及安全性能均不佳，但限于城市建设规划及资金投入，部分老旧房改房小区暂未能列入旧城改造范围，而这些老旧房改房业主又无经济能力购置新房，改善居住条件的需求被抑制，广西壮族自治区出台的《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（以下简称《暂行办法》）很好的解决了这个问题。《暂行办法》规定，利用原有住宅建设用地，通过单位和职工共同筹资的方式，拆除原有老旧住宅，按照核定的加建套数新建住宅楼。原住户按照1：1.3面积比例免费得到一套还建房，与加建的非还建房房的总建设成本由参与非还建房的单位和职工共同分摊，原有划拨用地按标定地价的40%缴纳土地出让金后转为出让用地，新建住宅性质即转化为市场化商品房。

《暂行办法》的实施，很好的解决了老旧房改房小区改造难题，起到几方面明显效果：①老旧房改房业主改善居住条件的需求得以满足，业主不仅可以按房改房购房当年价格补购公摊面积，并计入产权面积，还可按照1：1.3面积比例得到一套新住房，即使超出面积部分价格亦只按非还建房价格支付，仅用较低经济成本即可改善居住条件。②能够集约利用原有住宅用地，改善居住条件和环境，对于暂时无法列入旧城改造的老旧房改房小区，通过职工筹资方式完成拆旧建新的改造工作，相当于拓宽了城市旧城改造建设的渠道。③能够解决部分中低收入职工家庭的住房困难，在一定程度上平抑了不断高企的房价，对南宁市房地产市场的健康发展起到一定的作用，参与非还建住房的职工实际购房成本与同地段新建商品房价格相比，大致在50%～70%之间，仅2018年、2019年南宁市城区危旧房改住房改造项目批复拆除旧房约3000余套，计划新建7000余套。《暂行办法》对老旧房改房小区的改造工作起到良好的推动作用，与政府主导的旧城改造相得益彰，共同促进了城市建设的发展。

3 结语

城市建设除了发展新区，老旧城区的更新改造亦不容忽视，而老城区中除了私宅之外，老旧房改房小区是改造的一个难点，创新工作方式，因地制宜制定合理的政策，是促进老旧房改房小区改造工作的有效方式。拓展新区，改造老区，新旧并举，城市建设方可焕发蓬勃生机。