浅谈房地产项目经济管理存在的风险及其解决对策

张迟迟

（厦门市翔发集团有限公司， 福建 厦门 361102）

0 引言

2019 年全年，我国房地产开发投资总额高达132194 亿元，同比增长9.9%，建筑施工总面积达到893821 万m2，同比增长8.7%。房地产行业依然是我国经济增长的重要组成部分，随着近年来我国经济发展模式改革不断深入，房地产项目经济管理中存在的问题逐渐暴露出来。为了有效应对各类风险，保证房地产行业健康发展，有必要对房地产项目经济管理策略进行深入研究。

1 实施房地产项目经济管理的重要价值

房地产项目经济管理主要是指一个房地产项目在推进过程中，使用招标方式来聘请具备相应姿势的设计单位开展设计工作，并协调供应商、分包商开展施工管理工作的管理过程[1]。对房地产项目而言，经济管理工作的核心目的是开源节流，结合相应的管理方法，降低项目运营成本。主要包括对建设成本、现金流的节流，与项目整体效益息息相关。随着我国城市化进程不断加快，房地产建设规模逐渐扩大，房地产项目的推进过程面临着更多经济风险。经济管理的工作涉及到房地产项目的开发、施工、财务管理乃至部分经营活动，因此需要根据行业发展，不断创新经济管理方法，更好应对各类经济风险和问题，保证多方利益。

2 目前我国房地产项目经济管理存在风险

2.1 政府管理不到位

在目前的房地产行业当中，政府和民间企业在房地产项目的开发过程中，如果存在利益不均的情况，很容易导致权力滥用等违规行为，进而导致房地产项目经济管理表面化和形式化。从当前房地产行业现状可以发现，政府管理和监管的不到位，会导致民间炒房行为进一步猖獗，最终危害民众利益。进一步来讲，这是由于目前房地产行业过度依赖金融市场中的信贷杠杆，相关部门没有对此进行优化管理，导致房地产行业信贷规模不断扩大，严重时可能引发次贷危机。

2.2 管理机制不够完善

目前很多房地产项目的开发和管理企业都没有形成有效的经济管理机制，即使有相应的岗位和工作流程，大多也仅仅停留在表面，没能真正发挥经济管理的作用。近年来，我国通过多项政策希望提升房地产行业经济管理水平，但是政策的落实和监督管理存在一定困难，到房地产项目管理企业中，又变为形式化管理。究其原因，这是因为目前我国很多房地产开发和项目管理企业未能形成较好的经济管理意识，高层的不重视，导致基层员工在工作中无视经济管理的作用，经济管理人员没有实际权力[2]。很多企业经济学和金融知识素养不高，对效益的追求仅仅停留在简单的表面成本压缩上，不具备通过优化经济管理来提升效益的能力。这种意识的缺失和管理机制的不完善，都会导致房地产项目面临着经济风险。

2.3 企业内经济管理不到位

众所周知，房地产项目的开发建设过程中所涉及到的资金规模很大，从房地产开发商角度来讲，更早实现投资利润转化，与其利益和投资目的直接相关。但是在房地产项目实际开发过程中，企业内部经济管理工作不到位，很大程度上导致企业投资回报达不到预期。实际上，经济管理与企业人员管理、流程管理息息相关，一旦某个环节管理出现问题，都会影响企业利益。例如，房地产项目的开发涉及到报建、开工、销售等多个环节，如果相应的环节管理出现问题，各类证件办理效率低、工作水平低，都会直接影响项目建设质量、进度和实际销售成绩，最终造成经济损失。

3 解决房地产项目经济管理问题的具体对策

3.1 制定长远的发展计划

从政府角度来讲，需要结合当地房地产行业与社会经济发展现状，制定科学的长远发展计划，该计划需要以保证民生和社会稳定为核心思想[3]。在长期发展规划制定过程中，需要重视基层调研工作，并且与房地产行业进行合作，从经济管理的角度挖掘社会消费需求，构建符合社会经济均衡健康发展的机制。具体来讲，可以合理利用税收政策、限购策略限制房价无序疯涨，制定具体政策限制炒房行为，构建有效的全民住房保障体系。

3.2 加强施工过程把控

针对房地产项目施工建设过程中存在的经济管理风险问题，需要积极加强施工过程的把控。首先，针对房地产项目进行经济管理风险分析，并针对可能出现的风险制定科学的控制措施。例如，关于房地产项目施工质量的管理，可以从材料市场、施工工艺等角度入手，做好相应的成本分析，在确保材料工艺符合建设要求的基础上，做好成本控制。而在很多房地产项目建设过程中，材料浪费和返工现象都会导致成本增加，而安全事故更会直接导致人员财产损失，同时这些因素都可能影响工期，给项目带来风险。因此，需要联合监理、施工负责人和现场管理人员等，对实际施工现场的安全风险进行排查，严格监督各个施工环节，避免质量不达标以及施工材料浪费的现象。

在施工过程中，需要优化各部门工作机制，采用信息化管理方法，加强各部门之间的配合交流。基于财务信息管理系统，对各部门工作进行监督，并对相应人员提出必要的财务专业知识储备要求，全面提升资金利用水平[4]。

3.3 建立健全的管理机制

在房地产行业转型发展的关键时期，房地产项目的经济管理，需要具备专业知识储备和创新意识的人才主导。因此，需要提高经济管理人员的准入门槛，并以此为基础，对企业内各部门进行经济管理相关知识的专业化培训，最终全面提升企业经济管理素养。然后，政府需要构建和完善相应的管理机制，对房地产项目开发管理过程中存在的各类违规行为进行严格监督，建立权责分明的管理制度，做好监督。

3.4 全面加强项目经济管理

针对房地产项目，需要全面提升项目的经济管理水平。以房地产项目的成本管理为例，需要先从决策的角度出发，在设计阶段和施工阶段做好项目造价控制，全面制定和落实科学严谨的造价管理方式，采用全生命周期管理模式，在保证质量的基础上降低项目成本。在房地产项目建设环节中，需要以清单计价方法来做好成本分析，结合信息化管理软件来实现成本动态管理[5]。对于各项资金的进出流动进行实时管理，并结合现场施工进度、质量情况，对成本消耗进行分析，为后续管理机制调整优化提供参考。

4 结束语

综上所述，房地产行业的健康发展，与国家经济和社会民生事业息息相关。针对房地产项目经济管理中面临的各类风险，需要政府及相关企业对其产生的原因进行全面分析。在此基础上，制定有利于房地产行业健康发展的长期规划，并通过制定和实施严谨的管理机制，做好房地产项目的全生命周期管理，在保证房地产项目建设质量的基础上，降低相应成本，提高经济管理水平。