关于房地产工程项目管理的若干思考

管翔飞

（南京华欧舜都置业有限公司，南京 210000）

在房地产工程项目建设开发管理的过程中由于涉及到很多的环节，且面临激励的市场竞争大环境，所以对于房地产企业来说需要加强内外部各类要素的综合分析研究，才能及时发现隐患，找准目标夯实发展基础，提高工程项目综合开发管控成效。加强房地产工程项目管理现状与完善对策探究，对房地产企业长远发展具有重要的支撑指导意义。

1 房地产企业加强工程项目管理的必要性分析

房地产企业工程项目管理是指围绕房地产企业的发展目标通过对工程项目全过程各类要素进行分析研究和管控，进而推动项目有序实施和达成的管理体系、方法等统称。房地产企业管理过程中工程项目管理是一项基础的项目或内容，需要项目管理者结合实际进行工程项目的全过程管理，这样才能避免实施过程中问题的发生。加强房地产工程项目管理，一方面可以结合房地产企业的发展目标要求等对各类要素进行全面分析研究，以此找出存在的不足及时进行整改和动态调整，确保按照既定的管理目标要求推进各个环节的活动，保证生产全过程有序进行，最大限度提高施工效率。另一方面实施科学项目管理可以动态进行工艺、技术等调整，以此进一步在保证施工目标达成的基础上最大限度实现既定的效益目标，实现节能减耗，让房地产企业有更多的资源用于支撑企业发展的关键领域，全面巩固核心竞争优势，得以达到房地产企业效益的最大化和最优化。

2 房地产工程项目管理现状与问题剖析

加强房地产工程项目管理是房地产企业一项重要的基础项目，目前在项目管理方面主要存在的问题有：

1.市场考察等不深入，施工管理控制不力。房地产项目管理从设计到招标是最初的环节，需要全面加强市场考察分析，选择优异的项目实施单位，才能切实便于整体项目的有序推进，但是目前房地产企业在项目管理初期前期勘察等工作不深入，没有充分调研市场需求，也没有深入研究房地产行业相关的政策，加上市场本身存在很大的不确定性，所以项目施工管理后续工作难以有序开展。房地产工程项目管理需要全面加强过程控制，但是目前房地产企业往往比较关注施工进度，单纯地追求效率目标和效益目标，忽视了过程精细化管控，导致过程中很多细节考虑不到位，容易引发很多的矛盾，甚至出现很多质量风险等。如何掌握好施工的进度、质量及安全的控制将对房地产工程项目管理显得尤为重要。

2.项目组织保障机制不完善，队伍素质需要提升。一方面在房地产工程项目管理方面相关的组织保障机制不完善，往往是各部门各负其责，缺乏有效的沟通，每一个环节涉及到很多的因素，但是影响情况比较多，项目成本控制不到位，质量管理体系不完善，安全管理意识淡薄等等，这些都难以保证项目的顺利推进。另一方面施工队伍素质偏低，尤其是项目管理人员大局意识不足，系统规划能力和资源统筹管控水平还需要进一步提升。施工作业人员的工作执行力也有待加强。

此外房地产工程项目管理还有很多的外部风险，容易受到外界环境、政策等变化影响从而对内部的项目管理造成一定的影响，为此也需要引起高度重视。

3 加强房地产工程项目科学管理的优化措施

为了进一步提高房地产工程项目管理水平，建议从以下几个方面予以探索：

1.加强目标体系建设，注重基础管理。一方面要加强房地产工程项目管理目标的科学编制，要明确具体的导向，结合房地产工程项目管理的要求等制定完善的目标方案，强化各类资料信息的采集和整合分析，针对各类因素等进行深入研究，并结合实际明确工程项目建设的目标要求、相关的管理要素、控制流程、确定具体的组织分工和明确的权责，从而确保严格按照既定的要求开展项目管理。另一方面要强化基础管理。房地产工程项目管理涉及到前期勘察与设计、项目实施、项目验收等多个环节，每一个环节都需要夯实基础才能确保环环相扣。比如围绕设计阶段要做好前期的勘察，对市场等进行全面分析研究，加强项目建设前期勘察工作，全面了解各类相关要素的变化情况，注重利用信息技术等搜集更全面的房地产市场信息，进而结合房地产项目管理实际制定完善的管理机制和推进计划，确保工程各个环节的有序开展。

2.加强资源要素整合及信息化管理，强化精细化管控。一方面要对房地产工程项目管理各类要素进行全面分析，搭建良好的信息关联服务平台等，借助项目管理软件等形成系统化的信息服务平台体系，从而确保信息有效共享，及时减少沟通带来的矛盾。另一方面要加强工作的精细化分析，落实到各个环节和具体的人员，对项目管控机制进行全面实施，创建WBS 等提高项目精细化控制成效。要针对性围绕房地产工程项目涉及到的各类技术、材料以及设备等要素，进行细化分类和研究，加强市场调研，注重了解和借鉴相关的先进要素管理模式，通过内部精细化管控等，确保各类要素发挥最大的效用，在保证建设质量的基础上实现安全化管理、精益化管理。

3.强化队伍建设与技术创新。一方面要对房地产工程项目管理人员进行培训，开展国家和行业相关的政策、项目管理技术及理念和方法等培训，提高房地产工程项目管理人员的专业能力、素质等，注重各个环节之间的沟通协调，针对要素利用等方面存在的问题等动态调整，利用现代化信息技术平台等进行共享平台的建设，全面夯实工程项目管理基础。另一方面要进行技术创新，围绕项目管理的要求加强技术的深度探索，融入更多的专业项目管理软件来探索试点应用，从而及时发现工程项目管理存在的问题或缺陷，设计更加完善的科学的模型等指导项目管理活动的有序开展。另外，对施工作业人员加强管理、专业体系的培训，加强其相关工作执行力。

本论文参考了本人从事过主要工作实绩，如下：

1、2009年至2012年担任项目现场水电工程师完成了南京华欧舜都置业有限公司开发的荣盛·长河郡、荣盛·观湖郡及茉莉苑项目的现场工程施工管理工作。2、2012年至2015年担任荣盛发展南京分公司设计部安装专业主管，完成了在建开发项目（荣盛茉莉南苑、荣盛金陵学府、阿尔卡迪亚国际酒店、荣盛时代广场、荣盛花语馨苑、荣盛莉湖春晓等）的设计管理及协调。3、2015年至今，担任荣盛发展江苏区域公司配套部经理，负责了荣盛文承苑、荣盛文承熙苑、荣盛花语城（5 个批次）、荣盛莉湖生活广场、荣盛华府（3 个批次）的配套专业管理，主要负责个项目的供电公司、自来水公司、燃气工程等政府部门关系处理。前期方案的确定，实施过程的协调，后期验收的把控。

总之，加强房地产工程项目管理需要加强规划、强化过程管控，组织协调好各内外部单位系统管理。这样才能切实保证房地产工程项目规范科学管理，实现既定的发展目标要求，创造更大的效益。