对房地产业的财务分析及管理对策研究

张哲

摘  要：房地产业的发展在我国一直备受关注，房地产的发展是关系到我国人民群众切身利益的事情，同时房地产业也是我国重要的支柱产业之一，其发展关系影响整个国民经济的发展，房地产业的健康发展关系着人民群众乃至社会的和谐与稳定。本文以房地产业的财务情况为研究对象，并采用比较法、趋势法等方法，对其财务进行分析，发现其存在的问题，并根据这些问题分析、总结其产生的主要原因。最后，根据公司具体发展情况提出解决问题的合理对策及管理建议，进而为房地产行业的稳定健康发展提供参考。

关键词：房地产业;财务风险;财务报表

一、财务分析的相关理论概述

（一）财务分析的目的

企业的生产经营活动，随着生产的发展、业务量的大小等都需遵循一定的规律性。不同的行业，由于生产销售的不同特点，对资金的占用、需求遵循不同的规律。比如商业企业，日常现金收支量大，商品周转频繁，而设备制造企业每笔业务资金需求量大，资金周转慢、需要的运营资金多，等等。财务分析就是要通过对有关数据进行分析从而掌握资金运动的这种规律性，做到心中有数。

（二）有關的财务分析方法

本文主要的财务分析方法有以下几种：

1、比较分析法

比较分析法是通过对财务报表中需分析的主要项目与指标同基准相比较，从而确定其存在的差异，说明了财务信息之间的数量关系与数量差异，为进一步的分析指明方向。这种比较可以是将实际与计划相比，可以是本期与上期相比，也可以是与同行业的其他企业相比。

2、趋势分析法

趋势分析法又称水平分析法，是将两期或连续数期财务报告中相同指标进行对比，确定其增减变动的方向、数额和幅度，以说明企业财务状况和经营成果的变动趋势的一种方法。此方法是为了揭示财务状况和经营成果的变化及其原因、性质，帮助预测未来。用于进行趋势分析的数据既可以是绝对值，也可以是比率或百分比数据。

二、房地产业存在的财务风险问题

（一）房地产业的筹资风险

根据房地产业近三年的经营期中，筹资活动产生的现金净额逐年上升，可以看出房地产业筹资方式以及渠道存在一定的局限性，筹资能力的影响因素较多。由此可以反映房地产企业单一融资渠道，严重依赖银行贷款，资金结构不合理，资产负债率高，负债率过大，现金风险高，公司资金短缺，经营困难等问题。

（二）房地产业的偿债风险

房地产业的短期偿债能力较差;同时，房地产业的资产负债率基本上都高于50%，这表明房地产业的长期偿债能力也是较弱的，这种情况的原因是由于主要进行房屋的建造及销售，其销售量、业绩受政策及市场影响很大。由此可以反映出房地产行业由于开发前期投入资金量巨大，若是后期销售进度跟不上，很容易出现资不抵债的情况，在这种情况下，房地产企业将大量获取短期借款到银行融资，这将使企业将来无法获得进一步融资来应对危机，从而使得偿债能力下降。

（三）房地产业的发展风险

房地产企业的发展受到市场环境以及政府政策多方面的影响。在市场环境下：当房价出现一定幅度的降低，人们的购买欲望上升，房地产行业收入、利润便会获得提升;在政策的影响下：当政府对于某一地区经济加以刺激，降低贷款利率，人们的预期收益便会增高，购买欲望加大，从而刺激房地产行业的发展。这两种情况加大了房地产行业的不可控性，房地产企业应完善风险预警、应急、调控机制，以应对影响企业发展的各种情况。

三、提出房地产业的财务风险管理研究对策

（一）制定合适的发展战略

采取促销策略，减少存货比例对于公司存货比重过大的问题。在房地产企业的发展中，存货量的多少关系着房地产企业的资金运转，关系着企业是否能够健康稳定发展，为此，房地产企业应该制定适合自身发展的销售战略，同时，结合政府政策，把控好市场，最大化自身的销售量，从而减少存货，降低企业自身的财务风险。开拓新的市场，不拘于现有的发展模式。

（二）制定资产管理措施，提高资产使用效率

企业资产的使用效率也是影响企业稳定发展的重要因素。万科集团在投资发展中，会产生许多的存货，当存货未销售出去时，存货的产生成本难以抵扣，企业应该提前运营存货以获取在这段期间的收益。同时企业应做好年度财务计划和财务预算，严格控制建筑成本，适当减少各类费用的支出，提高营业额和利润。做好市场调研，分析各城市的需求，做出有针对性的调整，并提供售后服务，努力提高信誉水平。

（三）树立风险价值观念，研究政策环境与经济形势

房地产业在我国属于关系着国民生计的行业，国家必然会对房地产行业的发展高度重视。万科集团在运营发展中，与政府的沟通协作方面存在一定的欠缺，由此原因，万科集团在拿地能力与市场把控方面竞争力较弱，同时在政策的了解上也存在较大的局限性。万科集团应在自身发展的基础上，正确树立自身风险价值观念，积极的同政府进行协作，及时了解政策与当下经济形势，把控市场风向，抓住机遇，促进企业发展。

（四）建立风险预警系统完善风险防范机制

房地产企业在发展的过程中，由于其发展模式的原因，导致企业在发展初期负债较高，财务风险较大，这就需要企业在风险发生之前做好风险的防范。严重的风险发生之前必然存在着一些征兆，企业应就发现此征兆为目的，建立完善的风险防范机制，对企业的现金净流量、债务偿还能力、经营利润等财务指标进行监控，同时密切关注市场的发展动向，对于影响企业发展的不利因素进行汇总，收集各种相关信息进行分析上报。在此基础上，企业进行风险预警，制定相关应对政策，把未来将要发生的风险扼杀在萌芽中。

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