论目标成本进行房地产成本控制

王双琦

（山西碧源置业有限公司， 山西 太原 030400）

在社会快速发展的背景下，我国城市建设工作不断加快，广大人民群众的生活质量显著提升，当前房地产行业在社会中需要面临严峻的考验和挑战，只有提升自身社会竞争力，才将会实现长远发展。而要想提升房地产行业的竞争力，有着更加广阔的发展空间，就应当注重对目标成本合理化控制。因此，文章将围绕论目标成本进行房地产成本控制为主题展开分析，再提出有利于对房地产成本有效控制的可行性对策。

1 针对于采用目标成本手段实现开展房地产成本控制的探析

针对目标成本来展开分析，所表达的含义是房地产事先明确的，再经过一段实际工作来达到成本目标，是当前控制项目成本的一种关键手段。但是当前部分项目成本发生失控现象的原因主要体现在未能构建完善的目标，即使构建完善的目标，目标内容也较为模糊单一，不能实现达到良好控制成本的效果，最终形成目标成本失控问题。

当在采用目标成本的手段实现控制房产成本环节时，应注重创建完善的责任成本系统来实现把目标成本有效落实。因此，管理人员应合理划分责任范围，要坚持遵循从制度流程的角度确保目标成本落实，完成对成本的有效控制。工作人员还要把开发房地产的各种行为合理划分成若干个单独环节，确定各环节的工作流程规范，并加强定义成本控制的关键点。

采用动态成本手段会实现全面展示出项目在落实环节中的预计成本，采用实时反映的手段体现成本动态差异性，辅助企业中的相关机关准确寻找问题，并采取有效手段解决，最终提升成本控制效率。当前动态成本所包括的内容是具有多样化的，其中主要以以下两种为主：第一，动态成本的关键内容是实效性。所谓动态是落实在整个项目各个环节中都能够实时掌控实际成本状态。第二，动态成本测算手段要始终坚持遵循三条主线以及一个中心为基本原则。

2 针对于应注重房地产各工作环节成本费用管理工作的探析

2.1 使用土地

在开展土地成本控制管理环节时，要注重以下几点问题：第一，作为当地政府要体现出自身的引导作用，积极协商旧城改造，并推出各种优惠政策，落实在税收问题上返还资金，而且还要在土地规划设计许可的背景下，最大限度的争取高容积比率，通过这种手段来最大限度地减少土地成本。第二，落实成立专门的小组对其他房地产企业转让的土地区域开展调查工作，实现在调查环节中系统分析该区域的地理环境以及企业财务问题，最终将会减少在操作环节中存在的风险。第三，采用公开招标以及拍卖的手段来对区域中的房地产项目开展研究，更加全面系统的分析竞争对手，提升投标的专业性、客观性。

2.2 前期费用

在房地产项目开发环节中前期费用的支出占一定数额的，一般占项目总资产的3%，其中主要有勘测费用、设计费用、研究费用等。在房地产开发前期应注重管理成本的重点是设计资金，设计结果和项目造价两者之间有着深远的联系，作为一名合格的管理人员应重视和关注设计环节管控工作，不仅要真正参与以及配合结构的选型、项目的设计工作当中，还要为设计工作人员提供各种具有针对性的建议。作为设计机构应对项目实施定位，促使在设计质量合格背景下，尽可能采用限额设计，更加全面细致的分析设计结果的性价比，最后在完成修改工作环节，通过这种手段最大限度地减少在施工中出现返工等不良现象的发生，避免成本浪费以及在规定的周期内不能按时施工[1]。

2.3 项目成本

在开展管理项目成本工作环节是具有多样化的，其主要包括以下几点内容：第一方面，项目前期管理环节。在项目前期工作环节中，其主要内容主要有施工图纸绘制、施工预案设计，要求工作人员根据设计的深度以及自身工作经验来对项目准确定位，从而全面探究分析销售市场的实际状态，并合理化调整设计内容，落实成本控制目标具有合理性特点。

第二方面，注重房地产成本控制目标管理工作。当完成确定成本的控制目标后，管理机构部门要在第一时间对成本预测数值开展拆分，像消防成本、弱点成本等，为促进建材原料的选取奠定坚实的基础。

第三方面，要落实房地产项目原材料采购以及工程分包。在安排工作人员开展购买原材料时要采用招投标的手段专业选择，并对原材料的各种性能审核，确保所选用的原材料能够符合相关标准。而在开展项目分包时，要坚持遵循“三堂会审”的基本原则，显著提升项目施工的总体效率。

第四方面，安排专业工作人员对建材市场开展调研工作。通过这种手段来对建材市场全面了解以及掌握各种现代化的施工技术以及新型材料，方便辅助设计工作人员开展施工设计，实现减少项目成本的实际投入。

第五方面，积极优化和完善设计变更。根据相关标准来开展各项工作，实现优化和完善设计变更以及现场签字环节。在设计变更时，加强和相关人员的审批以及授权。一般情况下，设计变更是控制房地产项目成本的重难点。究其原因，如果在实际施工中出现较多的施工设计变化时，很有可能导致不能够明确造价，从而在很大程度上导致施工成本的大幅度提升。

3 针对于实现对房地产影响成本管理控制可行性对策的探析

根据相关数据显示，营销成本占房地产总成本的8%，所谓营销成本是在项目营销环节中所产生的各种费用，像广告费以及推广费，为了更好地控制以及管理营销成本，应当注重制定内容全面的广告推广机制，并安排相关工作人员开展监管以及有效落实，还要注重优化和完善营销成本管理系统，作为一名合格的营销管理工作人员应提升成本管理控制的力度，始终坚持遵循缩减成本投入以及增加经济效益的营销理念，最终提升整体工作质量和效率，减少各种浪费，还应根据各规定科学规划资金，最终达到项目供求平衡的目标，最大限度的提升房地产企业的竞争力，为促进其有着更加广阔的发展前景奠定坚实基础[2]。

4 针对于落实开展房地产业绩评估工作的探析

当房地产企业在实现创建完目标成本、划分责任系统以及实时跟踪各业务流程后，要进一步根据实际情况来落实开展房地产业绩评估工作环节。评估工作环节中的工作人员在开展评估业绩时，要在第一时间总结整体项目在生命周期中所有成本得失问题，并再将其和目标成本数据以及动态成本数据共同归档，在这一背景下实现融入信息技术，实现创建项目成本数据信息库的目的，项目成本数据信息库建立是具有现实意义的，会更好地存储各种重要成本数据信息，为后续房地产项目开发提供专业化指导。

5 总结：

通过上述问题分析，我们充分地意识到，注重对房地产成本控制的重要性和必要性，在当前社会快速发展的背景下，市场竞争越来越激烈，房地产企业要想适应社会的发展，跟上社会发展的潮流，提升社会竞争力，就应重视成本管理工作。房地产行业要把握当前社会中的发展机遇，推动我国经济进步。但是不可否认，由于房地产行业建设周期较长、资金投资密集以及要面对各种不确定的市场因素等，以至于房地产行业在发展中容易存在投资过热、利润减少的问题，这就体现出重视加强成本管理的价值和作用。与此同时，还要不断地调整自身结构，制定内容完善的管理制度，落实在实践中不断调整、积累经验、学习现代化目标成本管理制度，最终提升目标成本管理能力。