城区老旧住房改造施工质量控制分析

夏明灿

（重庆市南岸区弹子石房管所， 重庆 400061）

我国现存的大量民用建筑的质量都不能满足国家制定的质量标准，且同步达到了使用年限，而大规模拆迁又无法实现，因此只能采用拆迁与老旧住房改造并存的策略。也就是说，城区老旧住房改造工程是政府为了保障我国居民的居住安全，提高其生活质量而制定的一项惠民政策。建立健全的施工质量控制体系,也是为了保证老旧住房改造的工程质量是符合国家制定的质量标准的。但实际上，目前我国在对城区老旧住房实施改造工程的过程中存在着质量管理问题，笔者对此进行研究分析，具体如下：

1 城区老旧住房改造施工质量管理控制中存在的问题

1.1 不符合国家制定的质量标准

对城区老旧住房进行改造是一项政府性工程，其施工质量一般包括抗震鉴定、加固设计、改造施工等三大主要程序，而且改造过程中各个环节都是由政府单独发包。这就意味着，每一个环节的承包商都有可能为了从中获取经济利益而不顾工程质量，而且老旧住房改造不同于新房建造的本质区别是老旧住房改造是建立在原有的房屋建设基础之上的，加上施工过程中的环境和涉及到的人员关系都相对较复杂，这种种因素就导致其施工质量难以得到保障。除此之外，对于抗震鉴定和加固设计两部分的质量控制力度相对比较薄弱，这两部分看似重要性不高，但实际上会导致最终的项目质量不符合国家制定的质量标准。

1.2 管理力度不够

随着我国城区大量民用建筑呈现出“老龄化”现象，其改造工程已经在全国范围内大规模进行，因此，建立一套成熟可行的城区老旧住房改造施工质量控制体系是非常有必要的。但实际上，很多承包商出于节约成本和保证工程进度的顾虑，会在一定程度上忽视施工质量，所以建立的质量控制体系往往管理力度不够，老旧住房改造工程的施工质量也就难以得到保障。与此同时，也没建立一套有效的平行监管机制。单靠政府的力量很难做到监管到位，如果聘请第三方来对此类项目进行监管，很难保证监管人员不受利益的驱使，所以也可能达不到预期的质量控制效果。

1.3 组织机制简单

合理明确的组织机制是确保城区老旧住房改造项目得以顺利实施的一个重要前提。因为只有建立了合理明确的组织机制，才能实现权责分明，进而确保施工的保质保量。但是目前我国城区老旧住房改造工程采用的组织机制是相对较简单的直线式组织，这就会导致进行前期工作的检测和设计方不能及时有效的跟进行后期工作的施工方进行沟通，这会对施工方增加施工难度。

2 构建健全的城区老旧住房改造施工质量控制体系

一个健全的城区老旧住房改造施工质量控制体系不是一成不变的，应该不断地根据城区的实际情况和本土城市的发展趋势进行改进和完善。

2.1 质量目标

为了确保城区老旧住房改造的施工质量，避免改造后的住房在结构安全和使用功能上出现缺陷，首先在选择总包单位的时候就一定要慎重，尤其是在施工项目经理的人选上，必须组织专业人员对拟投标人经手过的项目进行考察，然后从中选择一名具有较高综合素质的拟投标人作为施工项目经理，这能够有效确保城区老旧住房改造的施工质量。

2.2 完善设计图纸

我国目前的城区老旧住房改造施工项目提供的设计图纸往往都存在诸如施工细节不够详细、标注不清甚至前后矛盾、部分建筑材料的规格、型号、性能标注不清或不全等一些问题，这些问题会对后期的施工造成影响。因此，我们必须要组织监管人员监督施工方的工作人员一起对施工设计图纸进行详细解读，找出其中存在的问题并妥善解决，并尽可能对施工过程中可能出现的问题进行预测并作出应急预案，这样才能真正把控好质量控制的关。

2.3 测量、复核和沉降观测等工作的质量控制

城区老旧住房改造项目涉及到了很多测量、复核和沉降观测等工作，而且这些工作也是决定施工质量控制目标是否能够得以顺利实现的重难点之一。因此，施工人员进场之后要监督专业测绘部门做好这些工作，确保最终的数据信息是准确无误的，或者把数据的偏差控制在允许的范围之内。

2.4 屋面轻钢结构施工的质量控制

目前由于我国城区老旧住房改造工程项目建设中会有大部分涉及到增设平改坡屋面，这个过程中需要使用到全新的轻钢结构，而想要增强新屋面和原屋面之间的连接，避免新屋面横梁出现倾覆的现象，必须先对植在新增轻钢横梁上面的每一根钢筋都进行植筋试验，试验结果合格之后才能大量的运用到施工实践中，这样才能确保轻钢结构的施工质量。

2.5 屋面防水质量控制

我国目前平改坡屋面的防水一般是采用高聚物改性沥青防水卷材，因此，对高聚物改性沥青防水卷材的质量控制一直是我国城区老旧住房改造项目中屋面防水改造环节的主要难点之一。首先，在对建筑基层表面进行检查的过程中，应该确保其处于干燥、清洁、平整的状态，即便有空隙，也只能是坡度变化平缓的空隙。其次,在进行卷材铺贴时,应该根据铺贴屋面的具体坡度和在铺贴卷材时屋面是否出现了振动来判断实际的卷材铺贴方向，例如屋面的坡度在2%以内，就说明应该按照卷材平行于屋脊的方向来进行铺贴施工。与此同时，铺贴卷材的具体施工顺序一般应该是先做好屋面的节点、附加层以及屋面排水相对较集中等三个重要位置的卷材铺贴，然后由屋面最低标高处向上进行卷材铺贴施工；对有一定高低跨的屋面进行卷材铺贴时应该按照先高后低、先远后进的施工顺序，除此之外，在进行卷材搭接铺贴时，应该特别注意错开上下层和相邻两幅卷材之间的所有接缝。最后，采用的所有卷材都必须符合建筑设计的相关要求和标准。只有做好了上述几点工作，屋面防水工程的施工质量才能有所保障。

2.6 涂料施工质量控制

城区老旧住房改造项目的涂料施工包括对原墙面的涂料和新砌墙体的涂料处理。即在新砌墙体之前要先把原有墙面上的涂料铲除掉，然后再刷新涂料。具体的处理操作如下：在箱体和线盒等周围贴上玻璃纤维网格布。对于不能用抹灰找补的位置应该利用耐水腻子找平。利用高压无气喷涂机进行施工，且重复喷涂两次，这样能够增强涂料在墙面上的附着力，延长其使用寿命。

2.7 建立合理的组织机制

根据目前实际的监管情况来看，单靠政府的力量是远远不够的，因此，应该充分利用城区老旧住房改造项目的惠民性，鼓励并引导老旧住房的居民和产权拥有者自发组织监管机构。这样就能形成一个不以利益为目的地横向监管力量，叠加政府的纵向管理，就能展开有力的监管工作，而且不会出现监管者收受承包商贿赂等违规情况，施工质量也就能得到有效保障。

3 结语

综上所述，城区老旧住房改造工程解决了住房“老龄化”，但拆迁资金欠缺的问题，是一项惠民工程，有利于保证我国社会的和谐稳定发展。但是，由于现有的质量控制体系还不够完善，导致实际的改造施工质量得不到有效的保障，也就达不到进行城区老旧住房改造的预期目标。所以，政府层面在未来应该加大对于城区老旧住房改造施工质量的控制力度，以确保其施工质量符合国家制定的质量标准，真正做到促进城区老旧住房改造建设的发展,进一步提高我国居民的生活质量。