商业办公楼建设过程管理与技术问题解析

邹高丰

（上海保利盛茂置业有限公司， 上海 200439）

0 引言

基于市场经济模式的不断深化，人们更加追求生活品质与工作的舒适性。精神的追求对于当代人民来说将愈发重要。鉴于此，在土地出让的规划条件下，商办业态是结合了区域整体业态的配置程度进行的优化配置。商业与办公结合将会提升区域价值属性，给在此工作或生活的人们提供更加便捷的方式。如何使开发的商办项目符合当地的需求，迎合市场，找准切入点，是项目成功开发的关键。做好前期调研，根据市场反馈进行产品定位，使其在区域内有一定的竞争力，并考虑未来几年甚至是十几年区域的发展前景，使开发的产品能满足市场需求，保持一定的先进性和未来性，是地产开发者应该用心去做并注重的一件事情。

1 商办楼施工常见问题分析

商办楼的特点是系统相对复杂，结构造型一般具有独特的风格，参建的单位比较多而且相对集中，内外协调的事情也较多，要求建设方具有高度的管理水平和协调组织能力。在具有商业性质的楼盘开发中，经常会出现因为前期定位不准，没有充分考虑研究区域市场的现状以及消费群体的性质，最终在竣工交付开业时招商困难，人流稀少，给商业运营带来极大的困难和挑战。为保证产品做出来后适应市场的需要，这就要在前期策划阶段对产品进行精准定位，充分考虑产品的业态形式是否满足未来市场的需求。对市场进行调研，区域竞品的经营现状，消费群体的层次以及消费倾向，企业办公的区域半径需求以及竞争规划。这些因素都要在方案设计时进行研究，多方案比较。确定方案后，各专业要根据设计方案进行初步设计直至施工图设计，各个专业之间要充分沟通，根据相互条件需求做针对性设计，防止出现错漏设计导致不完善，后期图纸变更频繁，影响现场的进度，带来成本增加。

商办项目因单体体量一般比较大，功能较多，人流密集场所，规范要求都较高。管线设备极多，如果施工前不做充分的梳理，势必造成施工期间各种“打架”问题存在，不仅影响施工进度，增加协调难度，也给工程质量带来极大的隐患。为解决这类问题，必须在施工前进行综合管线深化排布，各专业各分包之间充分沟通与协调，形成综合管线平衡图，用于指导现场管线的施工，对保证现场工程质量起到关键的作用。

项目开发过程中，专业因为图纸深度不够会带来一系列的成本和施工的问题。所以在招采阶段，需要深化设计的子项，必须约定合同内容，作为投标单位必做的一项工作。施工时，工程部、设计部与施工单位设计人员直接控制二次设计的质量和进度，比如幕墙门窗深化、相关机电系统深化（如可能涉及的设备供应商的深化）、精装各类排版深化、雨棚栏杆等深化等。但此操作方式并不是最完善的处理形式，毕竟二次深化是为了将设计图更好的与现场结合，同时一般都是由施工单位控制的。二次深化设计应由项目部统一协调，统一管理，根据进度要求统一安排，样板施工是一项引导性的关键工作，必须做好：1）样板管理，为控制设计效果，主要样板坚持设计封样、施工单位送样选样的原则，同时兼顾成本，实现原设计效果；2）施工期间，现场执行样板先行。如涉及外立面效果、精装修样板、机电综合管线样板、土建二结构样板等；3）施工配合，设计部要全程参与工地监理例会，经常深入现场，配合施工解决各种问题。

2 项目概况

本工程为上海市某商办楼项目，位于宝山淞南板块内，北临长江西路，东至郁江巷路。项目总占地面积21051 平方米，总建筑面积为54912 平米。一层为商业，二层以上为办公。地下一层为人防、设备房和车库。该项目是淞南镇重点打造的一个商办项目，建筑外立面设计比较新颖，采用的是陶管和玻璃幕墙结构。内侧回廊中空设计，主要是给商业提供较为宽敞舒适的空间。为保证办公的舒适性，配置了26 部扶梯，4 部观光电梯以及2 部垂直客梯。项目主入口广场设计有喷泉，建筑沿北侧和东侧外立面设计了泛光照明。

3 施工技术解析

3.1 土建工程

3.1.1 桩基围护及降水工程

施工初期，根据围护图纸做好围护桩施工，同时结合工程进度，基坑开挖前15 天安排井点降水。本工程维护采用的是4 排双轴水泥土搅拌桩重力坝围护体系，桩长11～12 米不等，搭接长度200mm，水泥掺量13～16%（暗浜区域为16%），水灰比为0.55。成桩采用二喷三搅施工工艺（即预搅下沉-喷浆提升-搅拌下沉-喷浆提升-搅拌下沉-搅拌提升）喷浆搅拌提升速度不大于0.5m/min，压浆速度和提升（或下沉）速度相适应，以便确保额定浆量在桩身长度范围内均匀分布。施工前，首先应进行工艺性试桩，并经过监理监督检查。详细记录水泥投放量、水灰比、输浆泵泵送时间、搅拌头喷浆提升开始时间、到达地面时间、桩身垂直度及标高控制方法。根据工艺试桩结果确定相关的施工参数。试桩数量不少于2 根。井点降水深度应达到开挖面以下1 米以下。施工单位必须编制详细的降水施工方案和土方开挖方案，并经围护设计单位认可后方可实施。挖土顺序要严格按照施工方案实施，严禁超挖，最后的200mm 土层需人工开挖以控制标高。开挖完成并经地质勘察单位验槽后方可继续施工。在地下结构施工期间，按照监测方案，对围护压顶水平位移、沉降，周边建筑物、道路及地下管线沉降位移，坑内外水位等进行严密观测，确保基坑施工安全。

3.1.2 筏板基础施工

基础垫层施工完成，对建筑角点放线，经过规划复验后方可进行后续的防水及钢筋施工。本项目筏板基础厚度为1 米，采用C35 混凝土，筏板基础按照后浇带划分为11 个区段，混凝土浇筑量约13600 立方。钢筋绑扎前对筏板基层做全面的检查，作业面内的杂物、浮土、木屑等应清理干净。位置线应用不同于轴线及模板线的颜色区分开。钢筋等原材料的使用前必须经抽样复检，每组型号的钢筋复检不少于3 组试样，经过抗拉、抗折检测合格后才能使用。钢筋采用机械连接，同一截面的钢筋接头率不超过50%，接头位置按规定错开35d 且大于500mm。钢筋套筒长度必须符合设计要求，钢筋套丝长度以露出套筒1～2 扣为宜，接头位于套筒中心位置。套丝时，对钢筋端面进行检查，端面齐平，套丝不能坏丝、脱丝等质量缺陷，这样才能保证钢筋连接的质量。底板钢筋绑扎完成，对竖向结构的柱钢筋、墙钢筋绑扎，弯钩部分钢筋必须与底板钢筋成45 度角绑扎。钢筋绑扎、机电预留预埋的基础防雷、排水管道施工等工作完成后，经监理全部验收合格方可进行混凝土浇筑工序。基础底板因是大体积混泥土浇筑，质量控制关系到整个建筑的结构质量，非常关键。浇筑时，监理必须进行旁站，保证混凝土供应是前提。浇筑要保证结构的整体性和施工的连续性，对混凝土进行充分的振捣，以混凝土表面呈现水平不再显著下沉，不再出现气泡、表面泛出灰浆为宜。这样能够提高混凝土与钢筋的握裹力，使混凝土抗压强度提高，从而提高抗裂性，防止因振捣不密实导致混凝土沉落出现裂缝。为避免大体积混凝土由于温度应力而产生裂缝，可采用低水化热的混凝土材料，适当使用缓凝减水剂等外加剂，在保证混凝土强度的条件下，降低水灰比，减少水泥掺量。浇筑过程中，控制混凝土内外温差，使温差符合设计要求，当没有具体说明时，温差控制在25 摄氏度以内。浇筑完成，应在12 小时内覆盖浇水养护，防止因由于干缩产生裂缝。基础底板在主体封顶完成后，按照设计的时间要求，结合现场进度并满足规范的条件下，将后浇带封闭。后浇带在施工前，一定要将基层清理干净并进行凿毛处理，清除疏松基层，调直钢筋，钢筋搭接及锚固长度符合设计要求。最后清水冲洗干净后在监理验收合格下方可浇筑施工，以确保大底板的施工质量符合要求。

3.2 机电工程

商办类项目对通风空调设备的选型要求更高，也是决定后期运营舒适度的关键。风机选型过程中，风量和噪声是两个关键指标，所以在设备采购阶段需对同类产品项目进行考察以借鉴相关经验，对风机供应商在设备运行以及售后服务等方面做评价，选择既能满足风量的要求，又能在同条件下噪音最低，对周边环境影响最小，功耗、风压、转速等各项参数满足设计的要求。设备安装过程中，根据使用环境要求做进一步的降噪处理。如在地库机房中，风机主要是吊装，为减少设备运行带来的震动，采用吊式减振器，机房墙壁增加隔音棉隔音板做隔音降噪处理。屋顶上安装的风机为减少对周边公共环境以及内部的影响，安装时基础采用橡胶减震器，出风口处增加消音段，整台机组做外包隔音处理，经过这样的处理后噪音值将会大大降低，满足环保指标，减小对周边居民区的影响。

电气设计方面，要充分考虑当前商业餐饮实际。目前餐饮很多的西餐、包括火锅类的中餐等，绝大部分使用的是电用炊具，这就导致用电量很大。此类商办项目中，电量的设计要有足够的配置。同时在每个餐饮单元要配置燃气条件，这样在后期招商过程中不会因条件不足导致招商困难或增加改造成本。电气设备选型方面要充分结合工程实际。因商办类项目后期运营过程中，面对的是诸多业主，所以在用电方面主要是以节能为主，同时要考虑管理成本及方便性、租金收取风险可控。比如在计量方面，选择插卡式预付费电表实行分户计量，电表计量系统具有欠费断电、短信提醒、低值报警等功能。这样既降低了商业物业人工管理成本，又能减少欠费不缴、费用收取困难，出现管理摩擦等问题。照明灯具上，选择LED 节能产品，尤其是泛光照明灯具的选型尤为重要。泛光照明灯具安装在建筑立面外墙上，对灯具质量要求将会更高。不仅要选择节能LED 产品，还要考虑光源芯片的使用寿命，外罩防水质量过关，外观及型式要满足外立面的要求，提高使用年限，减少后期运营的维护成本。

4 工程管理重点

4.1 进度管理

工程进度是决定项目建设成败的一个关键因素，影响着项目的投资回笼和收益水平。进度拖延将会增加财务的成本，建筑业本身就是资金密集型产业，所以在建设过程中，工程进度的管控是实现资金正现金流的前提。本项目开发过程中进度受到了比较大的影响，总结下来主要有以下几个方面：

图纸设计变更较多，版本更新较快。图纸更新过多势必导致施工方对图纸的熟悉程度不够，等待图纸的时间较长，制约节点较多，进而影响到工序的连续性和快速推进；

分包合同过多，成本控制过紧，总包和分包之间的扯皮现象较多，给工程管理带来极大的难度，工程进度因此受到较大影响；

选定的施工单位管理能力较低，配合意识较差，供货能力严重影响现场的施工进度，尤其是幕墙施工阶段。本项目外立面幕墙是采用的套管加玻璃幕墙形式，造型比较新颖。施工阶段，玻璃幕墙是由施工单位采购包安装。但是供货期间，施工单位供应商供货出现严重的进度拖延，根本无法满足现场施工进度，导致幕墙安装进度整体拖延近5 个月时间，使开发成本及开业节点受到严重的影响。为此紧密约谈施工企业高层，进行市场供应调查，厂家考察等措施，经过一系列的沟通协调和督促，最终完成了施工任务。但是付出的努力和成本也是很大的。如何保证施工进度，管控好开发节奏，应该从以下几个方面加强管理：

施工单位进场前，制定好行政管理制度及相关要求，进场时使之接纳并认同。施工过程中采取行政与合同双管齐下的措施予以监督管理。同时，对施工中的一些质量通病和难点要提前预判，制定好施工方案和应对措施。防止因为质量上的问题和相关工作未前置，而影响到后续的工作安排；

充分发挥监理的监督职责，要求监理对现场的人机料资源做到每天都要了解，一旦资源出现问题，要立即预警并督促调整。必要时要上报。以使问题能够及时得到解决。对监理及各参建单位要求加强对图纸的熟悉；

加强对施工计划过程控制。计划是用来指导现场施工的，对每一个施工节点都要有提前量，计划节点必须有效控制。要责任到人，强化责任意识，同时应加强专业人员对规范及规程的学习和了解，使之有效指导和管理。

4.2 成本管理

项目实施过程中严格按照合同条款控制工程款支付，对出现的现场签证和设计变更及时审核以便成本管控并预警，及时汇报上级领导。

项目要从多种途径去研究成本控制的方式方法，例如从设计角度的“限额设计”、“强限指标”，从供应商角度的“择优建立战略合作单位”、“战略合作单位优胜劣汰制度”，选择优秀的造价咨询单位及咨询单位团队，严格把关过程审核及结算工作等。

招标采用邀请招标的模式，合同管理按照总承包管理模式，对于专业分包单位的选择，采取甲方与总承包单位联合进行招标，择优选取合作单位，与总承包单位签订分包合同，符合国家招标和建筑法规定，规避风险。确定中标单位后，邀请合约部与项目部进行合同交底，合约与成本管理中心和项目部共同对中标单位进行管理，严格控制材料质量、施工质量，同时对材料供应计划严格把控，避免与项目现场工期脱节。

工程施工阶段，建立动态成本预警机制，控制设计变更及签证的发生。做好工作计划、合同分判、标段划分、明确总分包工作界面等工作。依据总体进度计划，编制好项目成本工作进度计划。依据本项目开发工作进度计划所确定的时间节点，制定详细的招标计划，包括承包商采购、供应商采购、设计监理等服务采购等，并对每一项招采计划细分编制招标文件的时间，发标计划、回标时间、评标时间、定标时间等工作安排，以便招采工作满足现场进度需求。根据标段中确定的工作范围，在项目工作界面划分表中详细划分工作内容，以免后续采购工作因界面不清等原因造成成本不能有效控制的情况出现。

施工阶段的变更签证是不可避免，关键是如何有效的管理和控制，进行事前评估，建立预警机制。根据变更与签证确认的流程制度，在设计修改决策前预先估算出设计修改所可能引起的成本增减并及时量度及计算所有设计修改所引起的总合同造价的增减以控制成本。同时根据工程进度及现场实际情况及时控制无效成本支出，节约成本，按节点对施工阶段提出成本纠偏建议，确保所有变更与签证处于有效的管理及合理的控制之中。

项目结算阶段，做好工程结算工作，审核结算资料的完整性。认真审核施工单位递交的结算资料是否完整，签证手续是否符合要求，签字是否全齐。认真研读合同，依据合同条件，按照施工合同约定的工期、质量、材料价格确定方式、工程量计量方式、奖惩规定等条款进行合理正确的结算。

审核竣工图是否符合实际施工完成情况，注意施工企业有没有为增加结算费用，故意增加图纸内容，加大工程量。

项目开发的成本管理是一项非常关键的工作，成败最终是以利润为考核点，成本规划控制得当，不仅能加快工程进度，节约财务成本，也能降低建造成本，降低开发风险，为项目盈利提供坚实的保障。

5 结束语

商业办公项目建设的施工技术及管理的成败是决定开发能否成功的关键，它将会对商铺及办公的使用性能和商品的价值产生较大的影响，也是提升产品商业价值的主要手段。现如今，由于网络互连及电商的飞速发展，整个商业模式也发生的翻天覆地的变化，改变了以往的购物格局，如何使产品能在激烈的竞争中具有足够的市场需求，需要在开发阶段进行认真的思考，要以更高、更新的要求满足产品的艺术效果，要以高效的管理手段、方式方法提升安全性、舒适性，还要不断创新，对施工技术进行有效的分析，提出具体可行的措施，推动商办类项目的健康发展。