浅析建设工程项目管理的阶段划分与重点控制

周 坚

上海鹏欣滨江房地产开发有限公司 上海 200120

1 建设工程项目管理的阶段划分和作用

一般建设工程项目管理的阶段可划分为：建设工程项目策划和决策阶段、建设工程项目准备阶段、建设工程项目实施阶段、建设工程项目后评价阶段[1-5]。

1.1 建设工程项目策划和决策阶段

建设工程项目策划和决策阶段的主要工作包括：建设工程项目构思的产生与选择，并明确建设工程项目建设要达到的预期目标；根据建设工程项目的定义和总体方案策划，提出项目建议书；建议书批准后编制可行性研究报告，依据可行性研究报告中建设工程项目的总体评价结果，决定是否实行。

建设工程项目策划和决策阶段的主要作用：在确定建设工程项目是否继续推进中起决定性作用，同时也是综合评价建设工程项目的必要性、社会效益、经济效益及综合收益，明确技术经济的主要条件，是建设工程项目成败的关键。

上海邑滨江项目在项目决策阶段立项时考虑到靠近陆家嘴区域，北向面江，邻近轨道交通4号线浦东大道站，地段位置优越，从一开始就定位高端精品项目，锁定金字塔尖的目标客户群，立意国际化、定制化的低奢产品目标，直指金融新贵、都市新贵。

1.2 建设工程项目准备阶段

建设工程项目准备阶段的主要工作包括：确定建设工程项目管理的组织架构及人力资源配置，土地资源的获取，满足“三通一平”或“七通一平”，确定主要材料、设备的供应方式和条件；委托设计及工程监理单位，下达设计任务书以便设计单位准备必要的施工图纸，组织施工招投标，择优选定施工单位；办理建设工程相关开发报建手续。

建设工程项目准备阶段的主要作用：明确项目管理组织架构是建设工程项目正常高效推进的保障，优选满足项目定位的设计方案及效果实现，满足建设工程项目所需的土地和图纸，合理可行的材料和设备供应方式是建设工程项目正常开展的基础条件，完成相关开发报建手续是建设工程项目合规合法的必备条件。

上海邑滨江项目设计方案初期经过多轮删选均不能达到项目定位要求，果断放弃重新选择设计方。后重新选择的设计团队，将外立面采用黄褐色、浅咖啡色相间的石材立面效果加定制化的房型变异设计，针对不同客户的多样需求，呈现外滩建筑群百年芳华，从一开始就立意高端精品设计，不放过每一个细节设计，将“精、细”落在每一个细节上，使用BIM、SKETCHUP等软件提前建模预判效果，并提前删选锁定材质，将最终效果固定下来。

1.3 建设工程项目实施阶段

建设工程项目实施阶段的主要工作一般包括：交底设计图纸，明确设计意图，熟悉相关设施设备及相关资料，及时了解相关设计参数、受力结构特点及场地土层情况、水文地质数据和建设工期的要求等资料，并对周边交通通行情况、建设材料供应等情况进行了解；审核审定相应的施工组织设计和各专项方案、保障措施方案等，建立基于永久坐标、水准点的测量控制网，修建便于施工组织的场区运输道路，布设符合施工要求的供电线路，布设用于生产、生活及满足消防要求的供水管网系统，按周边条件布置满足现场排水要求的排水系统；以风险控制为基础，对建设工程项目施工中的进度、质量、成本、安全目标进行监控及偏差的调整；建设工程施工完毕后组织竣工验收工作，并进行交付投产配合。

建设工程项目实施阶段的主要作用：完整、全面、准确的实施过程是建设工程项目由图纸向实体转换的必然过程，是建设工程项目能够取得预期社会效益、经济效益的必备条件，是建设工程项目符合施工图纸要求，达到合同约定标准和要求的根本保障。

上海邑滨江项目立意高起点，一开始招施工单位时就要求必须达到市文明工地、上海市白玉兰奖的标准，严格要求施工单位抓安全、抓进度、抓文明，现场采购扬尘全自动监测设备，实时数据报警。桩基阶段、围护施工阶段等严格控制施工进度，将外围环境安全放在第一位，将环境监测的频次提高到2～3次/d，实时报警调整施工进度布局，确保基坑及周围环境安全；同时严抓污水排放、噪声监测、粉尘监测、渣土清洗等文明施工措施。工程出±0 m以后严抓工程质量，对不合格的钢筋、厚度不达标的石材、没有检测报告的方钢等全部退场处理并处罚施工单位。严控样板先行制度，工艺、效果满足要求以后才允许大面积施工，样板不满意前私自施工的全部返工重来。装修进场后严控每一样材料，如木饰面大面积排产期间派员工蹲厂监工，每一批产品品质必须对得上封样产品，同时进行不定期的抽检，严控木饰面的甲醛等释放标准。

1.4 建设工程项目后评价阶段

建设工程项目后评价阶段的主要工作一般包括：梳理建设工程项目从决策到实施阶段的预期目标，对各项预期目标与实际完成情况进行对比总结，并要对项目预期目标的正确性、合理性及实践性进行分析评价，完成对建设工程项目的目标后评价；通过对建设工程项目的财务评价和经济评价进行分析，并与同类项目的数据进行对比分析，完成对建设工程项目的效益后评价；进行后评价是持续改进项目管理水平、提高项目管理科学性的有效方式。

上海邑滨江项目于2019年年初开盘，一开盘去化率达六成以上，很好地完成了项目立项决策文件目标，在收回资金成本的同时，取得了良好的社会效益和可观的利润回报。

2 项目工程管理各阶段的重点控制

2.1 建设工程项目策划和决策阶段的重点控制

1）建设工程项目预期目标的设定。预期目标具有多目标性、优先性、层次性，因此根据项目具体情况进行分析，首先应明确项目需要解决的问题，其次通过分析确定影响目标的因素，再次建立项目目标的体系，最后确定各目标间的关系。上海邑滨江项目定位初期比照周边竞品项目并结合目标客户群的锁定，平衡融资方案、成本控制、盈利预期及销售去化预判，将产品的内容定位为国际一线品牌，选择优质的物业为将来的业主提供更专业、更贴心的服务，将邑滨江小区整体的品质进行提升。在内装产品选择时，考虑到客户群是金融新贵、都市精英，所以我们选择了品牌的智能家居系统和智能面板，全屋将新风、空调、地暖、窗帘、灯光等纳入到智能家居系统控制范围，使业主一个手机就能全屋控制，迎合年轻新贵们的时尚需求。

2）可行性研究报告的编制。可行性研究报告是项目决策的主要依据，全面、系统地分析影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证建设工程项目的技术、经济效益可行性。

2.2 建设工程项目准备阶段的重点控制

1）设计图纸的质量控制。建筑工程设计文件的质量可分为3个层次：首先，应满足建设单位设计任务书的需求目标，这也是设计文件质量的第一要素，必须准确、全面地满足技术、经济、环境、资源的要求；其次，通过深入有效的沟通将建设单位潜在需求显性化，并得到建设单位的确认；最后，通过专业的服务使按设计文件建设的产品满足建设单位的需求。上海邑滨江项目位于黄浦江沿岸，泛光照明设计要与黄浦江两岸亮化工程匹配协调，结合本项目定位，经过多轮方案比选，采用屋面洗顶、侧面洗墙、正反面洗线与点方式，见光不见灯，不影响周边环境及不对附近居民造成光污染，达到了良好的效果。

2）招标管理。建设工程项目招标的管理，是保证项目按期、保质保量完成工作的前提条件，要从规范自身及投标人的招标行为、编制招标文件、严格审核投标人投标资格、审评投标人的施工组织设计、技术分析投标报价和重复细致的商务合同谈判6个方面进行控制，其中对投标人的施工组织设计和投标报价的优选更是重中之重。上海邑滨江项目由于定位高，所以针对供方的选择一开始就严格要求，将创建市文明工地、上海市白玉兰奖等写入招标文件，过程中严抓严管并从源头上控制项目经理的选择，在实施过程中对项目经理进行严格考核。

2.3 建设工程项目实施阶段的重点控制

1）施工组织设计审核控制。通过对整个建设工程项目实施过程的综合分析，制定一个全面合理的施工组织设计，要立足于规划、部署、组织建设工程项目的人力和物力、时间和空间、技术和组织的统筹安排。施工组织设计内容必须适应项目的总体目标要求，在项目资源的限定条件下，达到技术经济效益最大化，它是建设工程项目后续实体施工活动能科学合理高效进行的保证。上海邑滨江项目是一个精装修项目，多专业协同施工，进场前针对施工组织设计的审核显得尤为重要。人员的安排、材料的安排、后场宿舍区的保障、安全管理的细致与否、进度控制的合理性、施工工艺选择的创新性、质量控制是否到位等均可以从施工组织设计看出施工单位的专业、态度、状态等。如在审核总包单位围护支撑梁的拆除方案时，我们发现对方沿用老的方式现场破除，现场破除虽然能将废钢筋回收利用，但是存在工期时间长、现场噪声大、扬尘大、引起周边居民投诉量大等诸多不利因素，因此要求施工单位改为绳锯切割外运方式，大大提高了工作效率，并取得了很好的社会效益。

2）风险识别控制。建设工程项目实施中，因本身具有投资巨大、专业技术要求高、项目实施周期长、影响项目的因素多等特点，故容易导致实际情况与预期目标偏离严重。同时随着随机因素和不确定因素的增多和变化，项目面临的风险越来越大，特别是没有被识别出的风险，由于缺乏应对措施容易造成严重损失，威胁到项目目标的达成。因此，在项目实施中必须进行风险识别控制。

2.4 建设工程项目后评价重点控制

1）建设工程项目预期目标的正确性、合理性及实践性。建设工程项目策划和决策阶段中可研报告的分析依据均为预测数据，后评价阶段依据的数据资料是现实发生的真实数据及实际完成目标情况，通过两者的对比分析，将经验教训提供给项目决策者，这对于控制和调整同类建设工程项目的预测目标提供了重要参考作用。上海邑滨江项目建设初期车位比为1∶1.67，总计120户业主，考虑到小区车位配比略显不足，我们在建设初期设计时考虑将地下1层车库层高适当抬高，预留增加机械车位空间的方式解决车位稍显不足的弊端。我们采用无避让机械车位方式，实现一个车位上部一个机械车位，机械车位之间互不影响，电费单独计量，在原停车位基础上增加约62个机械车位，将地下车库层高由3.6 m抬升为4.5 m的土建增加成本约110万元，增加无避让机械车位提高售价总计约1 860万元，扣减机械车位成本约310万元，仅此一项不仅解决车位略显不足的配比问题，更可带来约1 440万元的收益回报。由此可见，今后小区开发的车位配比略显不足时，可在适当提高地下车库层高、合理布置综合管线后，采用无避让等机械车位解决。

2）重视环境影响后评价。建设工程项目必须对照《环境影响报告书》确定是否已按“三同时”的要求将报告书中确定的措施项目全部实施完毕，同时也要对未来环境的影响进行预测，对可能产生的对环境有不利影响的事件，进行风险分析并复核应对措施的合理性。

3 加强对各阶段重点控制所取得的收效

上海邑滨江项目总建筑面积38 952 m2，该项目由3幢单体构成，其中2栋为高端住宅，1栋为商业金融办公用房，地处陆家嘴繁华商业区。项目策划和决策阶段定位清晰明确，项目准备阶段严选严控设计方案，利用BIM、SKETCHUP等技术对项目图纸设计进行全面预演预判控制，项目严选合格供方，优选施工单位及项目经理，实施阶段严审施工组织设计，确保安全、进度、文明施工。按照项目决策文件的要求，设计上贴近定位目标，施工上按时按质完成，时刻考虑周边环境及周边居民，将高标准、严要求落实到过程中，最终达到了预期目标。整个项目施工全过程无安全质量事故，现场文明施工贯彻全过程，成本在受控范围内，取得了良好的社会效益及经济效益。

4 结语

在当前日趋激烈的竞争环境下，企业要想要获得立足之地并取得发展，必须通过对建设工程项目全阶段采用科学、高效的管理方式，并把握各阶段的控制重点，保证完成投资决策中所确定的各项预期目标，以实现项目的综合收益。

本文结合笔者的亲身体会，阐述了建筑工程项目的阶段划分、各阶段的重点控制及方法，并结合具体项目介绍了重点控制在实施中的管理应用，可为建设工程项目管理提供些许借鉴。