房地产公司设计管控中常见问题及对策分析

（福建泰维置业有限公司，福建 厦门 361000）

0 引言

本文将以九江茶文化商业街一期（商业综合体）项目为例，分析房地产设计管理过程中经常出现的问题以及解决方法。九江茶文化商业街一期（商业综合体）项目位于位于九江市老城区滨兴街道三马路区域，浔阳区与经济开发区的结合部，东至三马路，西至河西水厂规划道路，南临龙开故道龙开河，北至浔阳西路。被列入九江市2014《政府工作报告》十大重点商贸旅游项目之一和十大民生工程之一，拆迁区域涉及被征收人约1682 户、房屋征收面积约16.7㎡万，是九江市自20003年西园旧城改造后十余年来规模最大、协调难度最大、社情民意最复杂的旧城改造项目。

1 房地产设计所设计到内容

1.1 前期规划

房地产设计之前要做好规划工作，根据施工现场勘察结果制定设计方案，而且方案的内容要细化，符合工程施工实际，对确保建筑结构设计符合要求。在制定设计方案的过程中，要对技术原则予以解读，做好分析工作，严格按照原则展开设计，对房地产的具体情况全面了解，还要结合自身在设计领域中所积累的经验对设计不断优化，确保设计完美。建筑结构设计中有很多细节方面的内容需要注意，比如，建筑设计中要充分考虑到居民的要求，在设计中出台多个方案，从中选择最符合居民要求的方案，以作为建筑工程施工的有价值参考。

1.2 建立结构设计模型

将设计模型建立起来，确定目标函数之后，运用函数将既定条件找出最优解，对项目资金投入量的控制起到一定的作用。在设计中还需要考虑诸多方面的问题，诸如施工环境问题、地质条件问题、气候变化问题等等，提出相应的应对措施，确保设计满足实际施工要求，不会存在质量问题。设计人员在开展设计工作中，要充分考虑建筑场地、建筑结构的特点、强度指标以及建筑所发挥的使用功能，针对比较常见的设计问题提出解决方案，确保设计符合相关的规定。

建筑工程建设中需要选择合适的建筑用地，才能确保各项工作全面推进。在选择建筑场地的时候，设计人员需要对相关的因素综合考虑，比如，建筑工程所在区域的地质结构特点，人文环境特点、地理环境特点等等，对各项指标从综合角度进行评估，基于评估的结果选择合适的建筑场地。如果不能对各方面因素予以兼顾，就要有所侧重，同时还要做好抗震防护工作，避免山体滑坡或者泥石流等自然灾害的影响，让建筑施工在安全的环境中展开[5]。

建筑工程设计中需要对结构体系予以充分考虑，其中所涵盖的内容包括建筑的框架、框剪和剪力墙的结构等等，对于此，中国的结构设计规范中有所明确，但是建筑结构体系本身不存在差别，就是不同的结构对不同的建筑类型比较适用。所以，设计人员在建筑结构设计中需要考虑建筑结构体系，对于其适用性以及构造的特点充分把握。

施工中使用的材料少，施工操作更加方便。建筑结构设计中要分析建筑的对称性特点，诸如中心的对称性、侧心的对称性以及建筑物质心的对称性都是需要考虑的问题，确保建筑的整体结构保持对称[6]。

通过构建结构优化设计模型建立，将建筑设计中需要考虑的内容指标化，输入到模型中对各项指标综合运用，从而设计出最优的模型，

1.3 提高材料利用率

在使用建筑施工材料的时候要提高材料的使用效率，就要对建筑材料合理利用，避免造成材料浪费的问题。但是，并不是设计经验丰富或者理论经验充足就能够保证施工材料被充分利用起来，而是要做到两者的充分协同，发挥理论的指导作用，但是，设计理论要与实践相结合，保持两者有较高的协同度，结合丰富的设计经验，就可以起到降低材料利用率的作用。要保证这项工作做到位，需要将材料利用方案制定出来。比如，从建筑设计实践经验出发，在设计受弯构件的时候采用矩形截面，还要与梁所具备的特点相结合，梁截面也在盈利梯度的变化情况下也会产生变化，由此增加材料的利用率。所以，平面梁架的应用使得载重减小，有助于提高经济效益。

2 房地产公司设计管控中常见问题

2.1 资源管控方面的问题

房地产公司进行资源管理工作时，图纸管理存在非常严重的问题，图纸设计是否具备可实施性，并能满足市场大众的需要是房地产公司能在市场中获得建设方青睐的主要凭据，一旦图纸管理出现问题，将会在极大程度上影响到房地产项目开发工作的进行情况。

目前，房地产企业进行图纸管理工作过程中，存在图纸设计速度滞后的弊病，房地产项目开发需要满足项目图纸更改的需要，因此图纸设计速度滞后，将会对工程项目带来非常多的不良影响。除此之外，在图纸管理期间，还发现图纸设计的诸多内容与实际存在较大的出入，图纸是工程作业人员施工的主要凭证，一旦图纸设计存在问题，将会在其他程度上影响到工程进行，会使工程进度管理、质量管理无法按照要求推进，影响房地产公司的实际效益。除此之外，在图纸设计阶段，由于不符合企业发展要求，与市场需要存在出入，所以使房地产公司在项目开发阶段处于被动地位。

2.2 任务管控方面的问题

房地产企业在项目运行阶段，需要意识到任务管理的重要性，同时还应该发现当下管理过程中，发现任务管理方式不科学的弊病，房地产企业要想持续长久的发展，必须要改变任务管理存在不足。

当下发现部分房地产企业在设计管理期间，仍然使用纸质报告等传统的信息记录方式，这样会使设计管理工作在运行阶段，数据内容的真实性难以得到保证，一旦数据出现偏差将会直接影响到后续工作，使设计工作受到极大的影响。因此，房地产企业必须在当前阶段发现影响任务管理有效性的因素，更改管理方案内容，提升任务管理在数据记录等方面的准确性。

2.3 进度管控方面的问题

房地产公司进行设计管理工作时，进度管理异常重直接影响到企业是否能从工程项目中获得预期的成本。房地产公司进行进度管理期间，需要制定周密的作业计划，同时还应该加强对信息的收集、分析、整理，但是当下房地产企业管理人员对进度管理重视不足，使项目运行阶段进度管控存在进度管理执行监督力度不强、计划设计不周密等弊端。

除此之外，房地产项目在运行阶段，出现设计数据与实际信息不相符的问题，这些均会影响到房地产公司对工程项目成本的把控，也会使房地产企业因为进度管理不佳，致使工程总成本上涨。

2.4 成本管控方面的问题

房地产公司在项目运行阶段，需要关注成本管理工作，但是由于成本管理牵涉的层面较广，需要对影响成本管理的众多因素进行科学、系统的分析，但是当下房地产公司在成本管理期间对影响成本管理的因素分析不足，导致其对项目成本预估并不科学，建筑项目具备投入量大的特征，建筑项目各项成本支出数额巨大，如果不能对影响成本管理的各方面因素进行科学监管、合理预估，容易使房地产企业因为错误的成本管控方式，导致工程总成本上浮。

3 房地产公司设计管控中常见问题对策

3.1 资源管控问题改进策略

房地产公司在发展期间，需要意识到资源管理存在的不足，同时还应该加强项目设计单位、销售部门、施工建设单位、设计管理部门的工作配合程度，在项目开发阶段应该组织相关人员对图纸进行全面审查、评定，确认图纸各部分内容是否与实际相符，确保图纸方案具备可实施性。

在设计管理过程中，需要针对管理方面存在的问题，进行科学监管，从宏观角度分析房地产企业设计管理工作。在图纸设计准备阶段，应该到工程所在地进行实地勘察，掌握工程所在区域的地质环境因素，并考虑影响工程进行的外界因素、对市场需求进行深入研究，掌握足量的信息是确保工程设计符合市场环境并具备可实施性的有效方式，还可以凭借优秀的工程设计方案，为房地产企业带来可观收益。除此之外，在工程方案实施前，还需要对图纸进行全面的审核，及时发现图纸内部存在的纰漏之处并予以修正，保证施工作业顺利进行。

3.2 任务管控问题改进策略

房地产企业需要关注任务管理，同时需要发现以往工程项目运行存在的任务管理问题，转变传统管理观念，使用现代管理手段结合互联网技术进行信息记录等工作，同时需要构建网络平台，加强工程各部门工作人员的交流沟通。

房地产企业还需要在项目进行前，收集以往工程案例，总结施工经验，及时发现影响工程进行的因素，并对本期工程进行标准量化分析，针对以往存在的施工问题进行针对性修正，并提出应急预案，确保任务管理工作可以保障工程项目顺利运行。

在任务管理期间落实奖惩制度，对工作表现优异的员工进行鼓励，确认各部门工作人员的作业内容，当工程作业出现质量问题后能快速找到责任人，并对其进行惩处，通过科学的管控提升作业人员对工作的重视程度，还能在极大程度上防止人为疏漏等问题频繁出现。

3.3 进度管控问题改进策略

房地产公司应该重视设计管理工作，发现进度管理在当下存在的弊病，房地产企业仍然存在进度监督不足的问题以及各项管理条例无法落实在工作中的情况，因此需要在工程项目运行阶段，加强各项工作的监管力度，同时还需要了解房地产项目运行期间影响工程作业的因素，从施工准备阶段、施工阶段、验收阶段加强进度管控力度，同时还需要根据工程作业要求，合理的制定进度管理方案，确保工程进度可按规定方向运行。

在项目材料采买、设备使用期间，应该考虑到工程对材料以及设备的需求，加强对工程材料的监管，还需要在工程作业推进期间，明确施工人员管理、施工工序、控制设备管理等内容，将施工工序、工程材料采买、施工人员管理等工作与进度管理相挂钩，并在进度管理实施后，加强进度管理的执行力度，相关工作人员必须要明确管理要点，同时还应该在工程运行阶段，及时记录工作数据，当工程出现影响工程进度管理的问题后，及时向上汇报并制定解决方案。

另一方面，进行进度管理需要考虑到工程作业在户外进行的特殊性，需要制定应急预案，防止外界因素对工程形成干预后，无法及时采取应对措施，从而拖慢工程进度。

3.4 成本管控问题改进策略

房地产公司在当前阶段，需要重视成本管理，考虑传统成本管控因没有顾虑周全，在户型设计、市场预估等方面考虑不周到，从而使工程项目难以为房地产企业带来可观收益的实际情况，重置成本管理方案，了解工程项目成本管控要点，同时从人力成本、销售成本等多方面因素入手，进行科学分析，并完成会计核算成本、材料采购成本等工作。

成本管理必须兼顾工程各项支出活动，同时还应平衡成本与施工项目质量。在户型设计期间，需要明确市场对设计方案的需要，在保证户型设计具备特色的同时，加强工程项目销售成本的控制力度、提升企业内部管理水平，保证项目顺利运行，并为企业带来可观的收益。

4 结语

房地产公司在发展期间需要重视设计管理，考虑到管理内容众多、牵涉层面较广的实际情况，因此在设计管理期间企业必须要找到影响管理效果的主要因素，同时还需要重视任务、资源、进度、成本管理等工作，并加强管理执行力度，确保各项工作可以按照流程进行。另一方面，企业需要随着行业发展举办技能培训活动，提升设计人员的专业能力，不断完善内部管理体制，通过科学的监管以及设计方面的突出优势，让房地产企业可以在竞争者市场环境中脱颖而出，让企业可以持续、长久的发展下去。