探讨房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管控

（厦门联悦欣投资有限公司，福建 厦门 361001）

0 引言

中国的房地产行业形势变化莫测，加之近年来的房地产限购令出台，对房地产业产生了刺激性作用，使得房地产销售一度出现滑坡的局面。面对这种情况，就需要通过控制建筑安装成本以提高经济效益，这也是当前房地产行业所重点关注的。在具体的建筑安装成本控制中，房地产企业需要面临各种困难，所以，分析建筑安装工程项目是非常必要的，以具有针对性地采取控制措施，随着建筑安装成本控制力度的加大，房地产企业的经济效益才能实现最大化。

1 工程概要

某房地产工程项目二期，地下室一层建筑面积66172；地上6栋32层，建筑面积84783；地上79栋联排别墅，建筑面积54225，合同价约4.2亿。另外6栋高层精装修，合同价1.07亿。

对房地产成本实施精细化管理，就要认识到房地产建安成本控制的重要性，提高控制意识，对于成本控制中存在的问题采取有效的措施解决。

2 房地产建安成本控制的重要性

房地产工程项目二期工程建设中，为了控制好成本实施精细化管理，主要的目的是提高行业竞争力，促进行业理性发展。

2.1 房地产建安成本控制有助于提高企业的行业竞争力

房地产行业竞争日益激烈，影响开发总成本的就是地价。制定地价取决于同等条件下开价数目最多的房地产开发企业，但是这并不会受到开发企业自身的控。在该工程开发的过程中，建筑安装成本作为可以变动的成本，在整个工程施工过程，建安成本都是动态变化的，在房地产开发中，施工成本所占的比重较大，所以，有效控制建筑安装成本是减少资金投入的重要环节，有助于提高企业的经济效益，使得企业的行业竞争力有所增强，而且对市场突变以及由此导致的风险起到一定的规避作用，对企业的持续稳定发展起到了促进作用。

2.2 房地产建安成本控制有助于行业理性发展

中国的房地产行业发展非常快，对其他行业起到了一定的带动作用，房地产的价格也不断提升，导致整个房地产市场异常亢奋。市场竞争压力越来越重，在这个工程中要实现利润的最大化，就要控制好成本，其中建筑安装成本可变的空间非常大，采用减少投入的方法能够提高收益。对于这项措施的落实，需要严格按照建筑安装成本控制规律进行，整合资源，优化房企管理制度，提高房地产企业竞争力，使得房地产行业往更加健康理性发展，百姓住上性价比更好的房子。

3 当前房地产安装成本控制中所存在的问题

当前房地产安装成本控制中所存在的问题主要为签证缺乏合理性、定额缺乏规范性、费用计算缺乏准确性、员工工作缺乏专业性、部门之间没有协调合作、不重视安装成本。具体如下。

3.1 签证缺乏合理性

许多业主干预建设工程中，临时对施工做出变化，而且没有要求变化的手续，也没有签证，它为后期解决纠纷埋下隐患。在现场签证的处理中，缺乏规范的签证要求。要得到业主和工程项目业主的认可，需要与监理部门联合签署，才有合法权益。但是在签证办理的实际过程，不是按照相关程序执行。各施工单位严格卡签证办理程序，导致对建设项目没有明确区分优先级，需要等待签证处理，这就必然会导致资金浪费。

3.2 定额缺乏规范性

房地产工程项需要投入大量的资金，而且工期比较长，在工程建设过程中，对于各项细节都需要把握精确，按照规范定额。也就是说，在正常的施工组织条件下，生产单位的合格产品所需要的人工、材料、机械的消耗量，跟据工程阶段不同，需要定额的详尽程度也不一样，一般有估算指标、概算定额、预算定额、施工定额等，也就是说，按照当地的标准规定的工程价格，每个工程项目里包括人工，材料，机械费用，比如水电安装的暗敷线管套用定额编号，其中有主材费、安装费和劳务费，套上工程量，按照市场价调整主材价格，按照直接费计取综合费率。但是，在具体的定额中往往不按照规范展开，没有专业人员监督管理，导致定额套用存在盲目性。

3.3 费用计算缺乏准确性

一些企业在工程设计过程中，计算费用的时候不够准确。比如，一些建设单位采用套用的方法，将一类房地产施工工程套用其他类别工程，虽然同属房地产类，也存在很大的差别；一些房地产设计图中没有将文明施工项目纳入其中，或者绿化面积过少，不符合国家规定的标准，但是在安装费用中则体现出文明施工的费用或者绿化植物的费用等等，这是不符合合同规定的，也违背了有关的章程，导致安装成本过高。

3.4 员工工作缺乏专业性

安装成本要得到有效控制，工作人员的专业素养非常重要，这是由于设计图对安装成本起到了决定性的作用。一些工作人员将成本局限在理论实验中，没有考虑到工程实际，没有把握好整体的建筑工程，此外，对于物流存在的不确定性和资金流向的不确定性都不能很好地把握，各项资源不能合理配置。一些设计人员经验丰富，不仅掌握了牢固的理论知识，同时有丰富的实践经验，对建筑工程的设计非常有利，确保各项工作落实到位[1]。

3.5 部门之间没有协调合作

在当前的房地产工程施工过程中，包括原材料准备和图纸设计两项工作都需要在施工之前完成。但是，目前设计部门与施工部门之间没有建立良好的合作关系，具体表现为施工部门不能对设计图纸正确解读，不能发挥设计图纸的指导作用展开施工，这将增加施工中的资金投入，影响整个建设项目的协调性，施工的完整性也会受到影响。由于部门之间存在断层效应，导致工程建设的效率低，由于额外的原材料消耗以及人力资源潜在成本的增加，就会导致资金浪费现象严重。

3.6 不重视安装成本

房地产成本的增加，员工的职业道德也是重要的影响因素，这种问题是无形中存在的，如果不予以重视，后患无穷。一些人在工程中不按照规定执行，甚至存在违反法律法规的行为，为了获得更高的经济效益甘愿冒风险，导致虚报高额的成本，造成不良影响。

4 房地产安装成本的精细化管控

4.1 审核工程施工图设计质量

一些设计人员为了获得更多的利益，不愿意从成本的角度进行设计，甚至试图获得更多的投资，在设计上的保险系数增大。所以，房地产开发商在工程施工之前需要分析设计图纸，着重分析技术经济指标，请有资质的部门参与，如果发现有超出常规的现象，就要与设计单位建立沟通，针对问题共同商讨，做出修改。房地产企业还要对开发房屋做好定位，从实际出发对设计图纸予以审查，如果发现有引进新材料、新设备的情况，就要查看是否存在超出标准的问题，一旦发现有这种现象，就要及时与设计人员沟通，对设计图纸做出调整。

4.2 优化施工流程

在施工流程的制定过程中，房地产企业需要全面了解建筑工程的规模、建筑工程施工中需要的附属设备以及各种施工配套设施，对于项目的基础信息予以分析，合理控制施工流程，避免产生二次施工的问题，采用这种方式对建筑安装成本予以有效控制。在进行小区道路建设的时候，所有的管道都要提前分类铺设，避免道路铺设施工完成之后才铺设管道，导致重复施工，影响施工进度，造成工期延长，房地产开发商的资金投入量也会增加。在施工的过程中如果存在超过合同范围的现象，需要变更局部工作内容，对于工程需求就要处理好，保证经济合理，减少资金投入，有关的洽商手续要及时完成。需要注意的是，洽谈工作要在施工前进行，防止由于减项的问题、漏项的问题以及变更记录的问题存在导致双方矛盾。

4.3 重视合同管控

当进入到合同谈判阶段的时候，确保合同双方合法的基础上对于各方的权力要明确，包括各方需要承担的责任以及义务都要在保证合同中体现出来，内容要全面，不能有任何的疏漏，乙方要从实际出发正确利益最大化，需要对合同的法律效益予以补充。对合同予以保管的时候，双方对于合同、补充合同以及所签订的协议都要保管好，包括会议记录以及有关的清单等合同文件也要保管好，以在工程建设中对成本动态分析，还要对造价具有针对性地控制。索赔工作是需要高度重视的。建筑工程施工中产生意外情况是难以避免的，特别是处于竞争激烈的市场环境中，房地产企业为了获得自身的利益，往往采用反索赔的方法，这就需要对合同的内容以及落实情况全面了解，并详细分析，如果发现承包商不能按照合同规定完成任务，建设单位就可以合法提出索赔。

4.4 加强结算成本控制

结算阶段控制好成本，要做到结算依据审核，要求采用的工程结算方式要符合合同约定，从合同价款中扣除预留金、购置材料的资金以及暂定金额等等，对于与同约定不符合之处需要重新编制，计价内容要符合合同条款，划分的结算项目内容要与合同清单项目内容保持一致，防止出现调增不调减的问题。

做好工程量审核工作，对于工程量的结算，包括图纸、工程变更以及签证等等都要按照计算规则执行，符合合同约定的计量规则，如果发现有不相符之处，需要按照按合同约定中所明确的计量规则执行。

在审核索赔事项的时候，要查看索赔计价资料内容是否真实可靠，是否资料齐全，如果发现有资料不齐全的问题，对于不全的部分不予计价。在审核的过程中，需要查看合同预估值的结算是否符合要求，主要包括预留金、暂定金额以及购买材料的资金等等是否按照承包人的实际完成工作量进行结算的。

4.5 将规章制度不断健全

对于房地产建设工程这一关系民生的行业，国家在投入大量人力和物力的同时，还需要规范化管理，对于有关的法律法规不断完善并严格执行。在房地产建设中之所以会出现资金投入超出预算的问题，主要是由于成本控制不当，导致不法分子有可乘之机。这就需要管理部门认识到规章制度的重要性，保证建设项目中不会出现浪费的问题，对于工程成本有效控制。

4.6 提供工作人员的职业素质

行业的发展离不开优秀的团队，之后专业人士不断努力，才能推进房地产业健康发展。政府可以带头给房地产也的员工提供培训机会，促进国内外企业的交流与，让员工有机会吸收国外的先进技术和经验，提高自身的职业素质。房地产业要更好地发展，企业文化非常重要，对员工具有潜移默化的影响。企业要提高员工的道德操守，就要所造良好的企业文化氛围，培养员工的从成本控制意识，提高资金的利用率。

4.7 检测费用计划与预算的准确性

房地产建设中要做好成本计划和预算，以在资金投入中合理控制。管理人员对于预算和计划要高度重视，在施工之前做好审核工作，有助于资金使用中合理规划，提高资金的使用效率，避免施工的过程中产生资金浪费的现象。房地产企业需要重视工程造价的计划编工作，保证预算的准确性，对于不合理的成本计划以及预算要合理控制，避免造成资金损失，对工程建设的进度造成不良影响，这也是提高工程施工质量，保证工程顺利展开的关键。

5 结束语

通过上面的研究可以明确，某房地产工程项目二期工程建设中要提高经济利润，就要控制好建筑安装成本，这就需要重视工程的质量，同时重视施工的价格是，每个房地产开发商都以此为目的，以获得利润最大化。在该工程的建设过程中注重安装成本控制工作，关乎到工程项目的全过程成本控制，也是确保开发项目提高经济效益的关键。所以，对于建筑安装成本控制工作要高度重视，使得成本管理水平有所提高。