城市更新与商业转型改造项目的成功实践——以上海第一百货商业中心改造项目管理为例

倪秦慧（上海市工程建设咨询监理有限公司， 上海 200433）

0 引 言

近年来，在互联网时代浪潮的冲击下，以及受到零售行业整体更新换代、上海中心城区商业竞争、消费者需求变化等的影响，老牌百货公司上海第一百货商店（以下简称“第一百货”）也面临着转型的需求。上海第一百货商业中心（以下简称“一百商业中心”）改造项目地处上海市黄浦区南京东路、西藏路和六合路交界处，由第一百货老楼（以下简称“A 楼”）、一百商城（以下简称“B楼”）、东方商厦南东店（以下简称“C 楼”）3 栋单体建筑的室内装修工程和六合路新建顶棚连廊工程两部分组成。此次装修工程主要涉及内部格局调整、室内装修更新、机电设备更换、文物保护修缮、结构加固、外立面保护修缮等内容，总建筑面积约 12 万 m2。

1 第一百货建筑沿革

第一百货建造于 20 世纪 30 年代，大楼坐北朝南，占地面积 3 667 m2，建筑面积 29 951 m2，高 44.5 m，地下1 层，地上 9 层。其前身为大新百货公司，与永安百货、先施百货、新新百货并称“老上海四大百货公司”。作为上海市地标之一的南京东路步行街的金字招牌，第一百货在上海的百货业中素来是一个特殊的历史和时代符号。

作为“老上海四大百货公司”的“小弟弟”，大新百货公司开设最晚，但它博采众长、不同凡响。1932 年，澳大利亚华侨蔡昌先生到沪，见其广东同乡开的 “先施”“永安”“新新”三大公司都很红火，便决定在新新公司西首的南京路西藏路口开设大新百货公司。当时大新百货公司的设计者是留学美国的华人建筑师关颂声先生，参与创办了基泰工程司。大楼外貌简洁明朗，外立面采用中西结合的设计手法，总体上属装饰艺术派风格，局部和装饰细部处理上揉入了部分中国元素。

1934 年 11 月 19 日，大楼破土动工；1936 年 1 月 10日，大新百货公司正式开张营业。在 20 世纪 30 年代，四大百货公司竞相装潢，橱窗陈设争奇斗艳，加上异彩纷呈的霓虹灯，使得中国上海的南京路有了享誉全球的“小巴黎”的美誉。

当年大新百货公司揭幕时，在全国引起了巨大的轰动，被称为“远东最大百货商店”，其面积之大、设备之先进、管理之新颖，称得上是当时全国百货公司之冠。中华人民共和国成立后，大新百货公司被改制为国营第一百货，于 1949 年 10 月 20 日成立，后于 1953 年迁入现址营业至今，成为建国后的第一家国有百货零售企业。随着经营的扩张，第一百货在 1997 年于一马路之隔的东侧新建了C 楼，后又于 2005 年在大楼的北侧新建了 B 楼。

2 一百商业中心改造项目背景

自建国后直至 20 世纪末期，第一百货始终保持着超高人气，这与其得天独厚的地理位置、领先一步的经营管理模式、创新的营销方式以及改革开放和经济发展的历史洪流密不可分，在上海乃至全国承载着整整三代人的记忆。然而，进入 21 世纪以来，随着经济的迅速发展和生活水平的提高，伴随着大型超市、跨国连锁品牌等新经济业态和新经营模式的接连涌现，消费者的消费理念、消费习惯和购买力发生了翻天覆地的变化。在这一历史变革中，第一百货原有的经营管理方式以及与之相配套的基建设施，似乎并没有来得及跟上消费者不断与时俱进的步伐。之后，紧伴着互联网的发展又催生了电子商务、网购、微商等在线购物方式，从产品种类、价格优惠、结算方式、配送和售后服务等诸多维度，直击第一百货这类实体零售业的软肋，使得第一百货的管理层不得不重新审视自身的定位和发展方向。2018 年，为实现将上海打造成“全球消费城市”的目标，上海市商委在《全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划（2018—2020 年）》中明确表示，“重塑中华第一商业街南京东路”将成为上海构建“国际消费城市”的目标过程中的重要工作之一。在此契机下，第一百货也迎来了一次彻底的改造更新。

3 一百商业中心改造项目特点

3.1 地理位置突出，公众舆论关注度高

第一百货地处四通八达、人流高度密集的上海南京东路步行街西首，是上海向全国乃至世界展示形象的窗口。第一百货闭店改造的消息一经发布，立刻受到了各大新闻媒体和自媒体的高度关注和竞相报道，在引发了“50后”～“80 后”等中生代消费者一大波“回忆杀”的同时，也引起了“90 后”“00 后”等新生代消费者的好奇和期待。

3.2 改造主体历史悠久，涉及文物保护建筑的保护与修缮

改造主体之一的 A 楼建成至今已有 84 年的历史。大楼外貌简洁明朗，外立面采用中西结合的设计手法，总体上属装饰艺术派风格，局部和装饰细部处理上揉入了部分中国元素。受巴黎美术学院派影响，外立面的设计手法大量使用向上的竖线条，并于顶端收成盾状墙垛。外立面装饰除一层由黑色大理石做护壁外，其他采用乳黄色面砖，用横贴与竖贴相结合的手法使立面简洁大方，并沿西藏南路、南京东路、六合路建造了三面环形的 18 扇大橱窗。其独特的文化价值和艺术审美使其在建成初期就获得了亚洲最佳建筑设计奖。大楼于 1989 年经上海市人民政府批准被列入首批市级重点文物保护单位。近年来，上海对历史建筑保护越发重视，陆续颁布了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》和《上海市优秀历史建筑保护修缮技术规程》等法规规范，进一步对历史建筑的保护与修缮作了详细的规定。

3.3 项目体量较大，工期紧凑

一百商业中心改造工程作为一项综合性的改造工程，不仅有室内装修、文物修缮、外立面改造，还包括新建构筑物、路面改造等多个子项，改造规模超过了 12 万 m2。由于地处繁华闹市，周边建筑鳞次栉比，现场仅有一条狭窄的六合路可作为建筑材料的临时堆场和施工车辆的唯一进出通道。为了合理组织并规划施工场地，同时最大限度地减少改造工程对步行街购物环境的影响，项目决定对 3栋楼采取交替搭接施工。2017 年 7 月，A 楼和 B 楼首先完成撤场启动改造，同年 10 月，C 楼改造项目开工。经过 6个月的夜以继日地施工，改造一新的一百商业中心 A 楼、B楼、C 楼于 2019 年 1 月全面开张营业。

3.4 商业改造样板效应

城市更新历来不是一味地大拆大建，破立往复，而是要让历史建筑在原有的基础上进行更新与改造，重现独特魅力。通过这次更新改造，一百商业中心实现了历史风貌建筑的可持续利用，自身经营业态的调整升级，取得了良好的社会效益和经济效益，在目前城市更新的大趋势下，对上海市其他具有同样深厚文化底蕴和历史渊源的优秀历史建筑的改造和更新也起到十分重要的示范和样板作用。

4 一百商业中心改造项目管理的侧重点

4.1 对文物保护建筑的保护与修缮

根据上海市对优秀历史建筑保护的相关规定，对保护建筑的修缮主要遵循以下几大原则。

（1）真实性原则。修缮之前须对历史建筑作全面深入的研究，包括现场勘查，搜索原始图纸、 资料、照片等，力求准确把握其历史风貌。

（2）可识别性原则。充分尊重历史建筑的历史原状，慎重对待文物建筑的历史缺失和重建， 在装饰修缮过程中尽量保持原状，同时保持相当的可识别性。

（3）可逆性原则。修缮、改建的措施应尽量做到可以撤除而不损害建筑本身，修缮新添加的材料其强度应不高于原始材料，新旧材料要有物理、化学兼容性，为将来采取更科学、更适合的修缮留有余地。

（4）可读性原则。保留历史建筑可读性，保留历史建筑的外立面和内部主要装饰构件的特征及施工方法，拓展历史建筑的时间延续和文化价值延续。

基于上述原则，项目部对此次修缮装饰工程整体范围进行了研究讨论，确定了重点保护部位及修缮保护原则。

（1）室内装修工程。A 楼原装修老化，不符合当代商业环境的要求，此项工程必须对室内装修进行重新设计施工。装修范围限于主体商业空间和交通空间、卫生间，确定主体结构、楼梯间为重点保护部位。保护原则为：保持主体结构构件如柱、梁、剪力墙等的现状，不破坏、不移位、不开洞；保持楼板的现状及完整性，不增设楼、电梯，仅局部增加少量的风管、电缆井及水管井，采取相应的结构加固措施，保证对结构体系不产生不可逆的破坏；保持各楼梯间现状装修风格不变。楼梯间为剪力墙结构，为了不破坏其结构体系，在楼梯间内及附近不增加墙体，楼板不开洞；楼梯间剪力墙不开洞、不破坏；同时对楼梯间内部装修破损、扶手栏杆缺失、装修污染部分进行修复和清洗。

（2）消防工程。由于消防规范的变更，现状各楼层存在疏散宽度不足、机电设施（管井）不足等情况，此项工程应在不违背室内重点保护部位保护原则的前提下适当地进行合规性改造。

（3）机电工程。由于机电系统设计年代久远、设备普遍老化等原因，此项工程必须对原有机电系统进行重新梳理和替换安装，设计时力求不影响主体结构及建筑外立面。

（4）外立面修复工程。保持外立面风貌不变，保持立面形式、材料、构件（雨棚、橱窗、入口）整体不变。对于整体保存完好的部分，以保护性修复和修补为主，以保证建筑的历史性和完整性；对于立面存在破损、开裂、风化、起鼓等情况的部分，可对其进行原样更新；对于无损伤的部分，则对其进行清洗处理；对于经过历年改建、局部造型被过度简化并与历史形象和整体建筑风貌有明显不协调的部位，则采用借鉴历史立面原貌的方式予以改造复原，以延续建筑的历史性，保证立面风貌的协调性。

（5）泛光照明工程。改造现有室外灯光系统，在不影响立面及主体结构的前提下，突出 A 楼的历史感和气质，同时契合当代商业场所夜间景观的需要。

正因为在整个装修施工过程中项目始终把对老建筑的保护和修缮放在首位，才使得已是耄耋之年的 A 楼能再次焕发出新的活力。

4.2 对新老设计消防合规性的处理

本次一百商业中心改造项目所包含的 3 栋既有建筑建造于不同时期：A 楼建成于 1936 年，其间，经历过多次改建和装修； B 楼建成于 2006 年； C 楼建成于 1996 年，2005 年改建，室内重新装修。3 栋楼中距离最近的一次室内重新装修距今已有 10 多年，每栋楼在设计时所参照的消防标准也不尽相同。如何使其能符合现行的消防规范是此次改造的重点。

通过对原有设计图纸的研究梳理，发现这 3 栋楼都存在缺少疏散宽度的问题，其中又以 A 楼最为突出。为此，项目部会同设计方对现行的消防规范进行了深度解读，详细研究计算规则，合理划分防火分区面积。同时，利用此次新建的 3 条空中连廊，加上经全新整修后的原 A 楼和 C楼的 3、4、5 层既有连廊，作为 3 栋楼相互疏散的通道，以此来增加各栋楼的疏散宽度，从而符合现行规范的要求。此外，在消防设施方面，本次改造也根据新规要求作了更换升级，主要涉及将原有木质防火门全部更换为钢制防火门、在商场中庭等大空间内增加消防水炮系统、对屋面原有容量较小的消防水箱进行升级换代、将原先单轨防火卷帘更换为垂直双轨双帘无机无纺布防火卷帘等，很好地解决了 B 楼、C 楼的消防问题。

考虑到 A 楼这栋文物保护建筑的特殊性，在遵循“不改变文物原状” 的原则下，经与相关部门沟通后，针对老楼相对突出的消防问题，本项目制定了专项整改措施，具体如下。

（1）在不改动大楼结构的情况下，尽可能地优化商业布局，适当加大通道的宽度，同时调整商品结构，提高档次，从而吸引高品质的客户群以减少客流量；将目的消费强、不易燃烧的黄金珠宝业态设置在地下 1 层，以降低人员流动和安全隐患。

（2）更换所有防火卷帘，将原有的钢制防火卷帘改为垂直双轨、双帘无机无纺布特级防火卷帘；更换所有防火门，将原有乙级防火门全部更换成甲级防火门，在满足现行消防规范的同时，提高建筑的整体防火性能。

（3）根据最新防火规范和标准，重新设计应急照明系统，同时增加电气火灾监控系统和消防设备电源监控系统，以确保消防用电的安全。

（4）根据新规范要求，更换所有火灾自动报警系统和应急广播系统，增加防火门监控系统、电气火灾监控系统、消防设备电源监控系统、物联网等监视和控制系统。

（5）按照现行规范，所有楼层增加排烟及相应的补风系统，且补风系统完全独立；所有排烟区域所需的补风系统与对应的排烟系统联动开启。

（6）对进水系统进行改造，由市政管道引二路 DN200管供至大楼消防泵房；更换原有的消火栓泵和喷淋泵，同时按照新规对消火栓系统和喷淋系统重新设计。

此次改造工程项目还专门聘请了专业防灾机构对整个A 楼进行火灾风险评估，并实量定性地提出相关合理化建议，指导本次装修改造，确保改造后大楼消防性能的整体提升。

5 结 语

在物质和精神文明飞速发展和变革的上海，将商业转型和城市更新有机融合、相得益彰，将会是贯穿未来各类改造项目的主旋律。一百商业中心又一次走在了时代的前列，整个改造项目的质量和进度按照既定的工程目标和计划顺利执行，同时成功拉开了城市更新和商业转型的序幕，为未来的改造项目树立了重要的标杆，具有十分深远的示范意义。