全面责任成本管理在房地产项目管理中的运用

季禄萍

（华远陆港基础设施投资有限公司，山西太原 030013）

成本这一概念在各种文献中广泛出现，尤其在经济学和管理学到文献中出现的频率极高。而成本管理在现代企业中起到至关重要的作用，在房地产项目中也具备同样的作用。对于成本进行管理能节约建筑工程的成本费用，减少不必要的费用支出，为房地产项目的管理提供更加方便的管理方式。

1 项目成本管理的主要观念

1.1 成本效益观念

成本效益观念主要是在某项财务决策进行决定的过程中，要遵循成本小于的原则。简而言之，当某项目所需成本小于之前设想的收益时，该项目可以在财务上进行实施；如果与上述内容相反则需要放弃该项目。成本管理方面存在的问题能衡量人们是否足够了解成本管理观念，传统的成本管理以节约成本作为首要依据，单纯对降低成本和努力避免部分费用的减少，将节约和节省作为重点目标。传统成本管理的内容可以简单概括为减少支出和费用，降低成本。我国目前是市场经济体系，这种片面的节约成本目标无法满足现代企业的需要[1]。现代企业经营过程中最重要的目标是利润，因此成本管理需要逐步转变成成本效益的发展方向，建设正确的观念吗，这一观念的核心就是成本效益，将传统观念转变为现代观念。

1.2 多动因的成本管理观念

传统上将业务量作为唯一的成本动因，认为对成本的分配有决定性的约束，将其他因素采取忽视态度。遵从上述内容的中心思想，对企业内部的成本进行分类，共分为变动成本、固定成本着两大类。

1.3 成本的系统管理观念

因计划经济的模式对人们的影响极深，使人们在企业管理中无法突破固有思维，寻求创新和改革的方法。目前在企业管理中通常只重点关注生产成本的管理，对气人方面的成本进行忽略，不能及时地分析，这样的成本管理方式无法在市场经济环境中顺利发展[2]。市场经济是我国目前实施的经济体系中重要的一部分，在市场经济这种经济体系环境中，需要企业监理完善的管理观念，其中最重要的就是成本管理观念，成本管理是一项具有系统化的工程，这项工程需要重点关注整体发展，通过全面分析需要进行成本管理的对象和内容以及目标，进而着重探究成本管理的方式方案。

2 项目成本管理理论的概述

项目成本管理是有效保证项目在施工时对施工成本进行严格的控制，全部成本不超过施工前的计划，有效且良好的对项目的全过程进行完善的管理。项目成本管理主要针对项目在实施的过程中产生的费用有效管理，通过展开计划、协调和监控等管理方式尽可能确保项目在进行施工时产生的费用不超出计划范围，同时也是作为一个基本目标存在于项目成本管理中，是运用各种手段最大幅度降低成本的项目管理活动。

对项目成本管理的解释分为两部分：①项目经理实施的成本管理；②针对项目实施的成本管理。然而无论哪种的解释，其最终目的是相同的。确保项目在计划的成本范围内尽最大可能完成和为项目管理的效益有效提高。

从20 世纪80 年代以来，传统的成本项目管理模式正在逐步减少，而项目管理模式也在逐渐成为各企业采用的主要模式。通过运用技术、经济和管理等手段将项目的成本控制在规定的预算内，这也是目前企业实施项目时最首要的目标[3]。

3 项目成本管理在地产项目的应用

3.1 设计阶段的成本分析

项目设计的成果对建设费用和建设工期有着直接影响的作用，同时对项目建设后续投入使用的价值和资金回笼、经济利润和社会效益均有严重影响，因此可以看出，项目投资的影响因素中最严重的是设计阶段的成果。据统计显示，对项目的影响在设计最初阶段有80%以上的概率；在施工图纸设计阶段，对项目的影响只有10%的概率。从上述内容中可得出，对项目的投资有影响的原因在于施工前的投资决定和设计阶段[4]。根据近年来已经开发的项目数据看，设计费在工程总成本中只占有1%的费用，但是这1%却对工程成本有巨大的影响。

设计阶段必须要将成本这一要素进行衡量考察，此阶段的成本管理关乎工程全部施工过程的成本管理。当前有大部分实力较强的企业在设计阶段将方案设计分化给个人，方案设计和施工图纸设计采取分别进行设计的方式。这样的做法能分别管理两部分成本，对成本的管理起到促进作用。在工程施工前期，应该将工程费用管理作为重点，在设计阶段也对其要加强管理。部分工程工期较短，对质量不存在复杂严格的要求，在设计阶段可以采用总成本招标的方式，用以有效降低在这一过程中有可能会产生的多余费用。

3.2 工程承包阶段的造价控制

通过项目建设招标和投标，可以在大量投标中选择价格合理、不具有长期的施工工程且承包商的信用没有不良记录。有施工图招标、工程量招标、和费率招标和非闭口价的方式，选择不同的方式都会有相较于其他种方式略显优势的地方，同时也拥有一定的弊端。因此无论采取哪种形式招投标都应该将未来实施工程时和工程结算时有可能会产生的负面影响进行衡量[5]。

以开发商的角度看，了解工程成本的时间尽快为宜，进而可以尽早确保预算的范围，在未来的施工中提供资金保障。采用非闭口价，承包商承诺包干的情况下。在施工图设计完备后，对预算采取判断衡量范围，对施工中位的预算进行审核的同时，承包商实践承诺对项目工程实施实行包干，这样的方式能较早确定中位造价。对项目和施工图的初期设计和后续修改、项目工程有可能发生变更、签证所涉及的金额通常在工程总成本中所占份额较小，做预算时只需要将在工程施工中成本较大的部分进行估量，因此预算只是一个范围，而不是准确的数字[6]。闭口价同样存在风险，尤其在项目工程施工时间较长时，伴随着各种政策的出台，导致工程施工所需的材料，其价格的变化都是项目工程双方应充分衡量的因素。除此之外对于装修部分，因市场价格难以稳定，所需的材料不论型号、规格、生产厂家通常在施工过程中与工程进度同步进行，这种情况下对于闭口价的形式很难应用，用其来确定总成本更是难上加难。

3.3 施工阶段的成本控制

工程质量的监控、工程施工过程中对工期的把握、项目施工发生的成本监控是项目检查中的三项内容。由于当前阶段，有些监理企业的专业素养不能满足项目单位的要求，其中有些监理工作技能保证在控制质量的层面上，无法良好地完成成本控制。所以，想要完善施工过程的成本控制，需要在施工前进行有效的控制，其中重要内容就是增加对施工图纸的控制。对施工图纸进行层层检查，对图纸中专业技术是否具备合理性、工程施工过程中的可行性、工程成本核算上的经济性采取严格审核，而这些都要在施工之前进行，将工程施工中有可能发生的变化基本在施工前严格控制住。例如，在某工程的施工方在施工之前未对施工图纸进行详细的检查，对建筑物中出现的逆斜梁没有进行改进，给工程建设过程中增添额外的经济损失，又加大了施工中位的技术难度，同时还对房屋使用的舒适度大大的降低[7]。

施工阶段管理成本的核心工作就是将设计文件严格执行，根据国家规范和工艺流程进行严格操作和施工，避免质量存在隐患，降低工程的返工和浪费材料资源的现象。实施变更的审批制度，尽量减少变更或者不进行变更。根据现场情况，若有不能减少的工作，要对产生的费用进行严格审查和评估，达到度总投资方案影响最小限度，而这一方案也是最值得采用的方案。当工作发生时要确保及时签证，签证要求具备真实性。除此之外，对施工企业和材料供应者有不履行义务的情况要及时提出赔偿方案，让成本管理能有效实施。

4 结束语

综上所述，成本管理在工程项目施工中占有重要地位。将成本管理应用于房地产项目中要从三方面进行，在设计阶段要将对项目的设计和施工图纸的设计作为重点，这阶段对工程整体的成本影响巨大，若不重视这一阶段，将会为整个项目工程带来不可挽回的影响。在承包阶段要严格把控投标的方式，采取不同的方式都会不同的优势和不足，针对不同的情况进行选择不同的方式进行投标。在施工阶段要严格监控各个施工阶段，确保工程顺利的完成。在整个工程项目中，处处都体现着成本管理的作用，因此要重视成本管理这一要点。