简析地库设计无效成本分析与解决方法

徐惠

（南京长江都市建筑设计股份有限公司，江苏南京 210002）

随着房地产行业的发展，地库的设计在整个项目的设计中，越来越受到关注。地库设计的好坏直接影响到整个项目的成本利润，在满足规范的同时如何充分挖掘地库设计价值，节约成本成为设计师关注的重点。

1 地库无效成本分析

1.1 地库无效成本的定义与减少无效成本的意义及手段

地库所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升产品货值、营销手段的促进没有作用，不能获得客户认同感，属于浪费的成本。减少无效成本的意义在于总利润等于销售总价减去总成本（含有有效成本与无效成本），故要想提高利润，在销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本的出现。减少无效成本的方法可以通过分析无效成本的构架，研究无效成本管理与控制细则，以时间减少无效成本，达到经济付出最优的投入产出比。

1.2 地库无效成本分析的重要性

地库可销售，但各地去化率各异，成本回收长，卖不出去的还会成为完全无效成本。一般情况下地库建设原则：能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率（普通地下一层地下车库建安成本约2800 元/m2，人防地下室约3200 元/m2。地下一层加地下二层普通地下车库建安成本在2900～3100 元/m2。地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约3200～3600元/m2）。一般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本的20%～30%，如果能减少其无效成本，提高利润率的效果明显。

2 地库无效成本解决方法

2.1 地库规模

依据各地区停车位配建要求进行车位配比计算，确定项目所需总车位数。确认当地是否允许设置地面停车，如允许，需落实其比例上限。确认当地子母车位是否允许设计、以及微型车位等非标车位设置以及其折减系数。落实各业态比例，如住宅、商业、办公等配件车位指标均不一样。在地库的总规模落实后，我们一定要尽量将地库的规模控制在地下一层范围。一旦地库需要下挖到地下两层，建安成本将更大。

2.2 充分利用地上车位

经研究：全国大部分地区规划部门允许20%以内的地上停车位。当预期的市场需求量小于供给时，则需要应用此规定。地面停车的设计原则：优先考虑设计铺位前的车位，其次为小区大环道周边设置停车位，万不得已才最终考虑在小区内核心部位配置。地面停车要注意做法便于后期改造绿化覆盖，后期保证小区内人车分流，退出核心景区，保证后期园林品质，并注意不能影响消防登高场地。有些地区的规划局提出有访客车位的要求，这一类的车位可以计入规划指标，但是需设计的靠近小区出入口等方便停车与管理的区域。另有一些规划局鼓励多设计无障碍车位，且一处无障碍车位可以抵两个标准车位的指标，这个消息虽然对于建设成本是好的，但需结合小区的实际情况决策是否需要多做无障碍车位。

2.3 微型车位、子母车位

子母车位一般指可以停放两辆汽车但按照一个车位出售或核发一个权力证书的车位，不过只可以前后停放，其称谓是一种销售用语。但是设计中不可错误理解容许设置非标车位政策，大量布置非标车位，导致降低停车效率。考虑当地经济发展以及项目定位，在不减少原停车数量的基础上，利用墙体位置，特别是塔楼下空间，增加“非标车位”（如2500×5500 车位，子母车位），以增加部分单车位售价以及高档车使用需要。

2.4 地库轮廓

地库轮廓的确认应充分利用本地形的可退让范围，尽量只做一层地下室，不到万不得已绝不做地下两层。地下室轮廓以方正矩形最佳，避免过长过窄，同样的地块面积越狭长，周长越长，地块付出支护及侧壁成本越高，避免大量斜角、折边，都是导致停车效率低的原因，应提出无效空间的出现。至于塔楼下方空间是否全包进地下室，包入的优点为施工方便，可增加产品附加价值，缺点为单车指标增加，增加建造成本。如果不包入，优点为单车指标较优，减少无效使用空间；缺点为施工不便，在地质较差时增加建设成本。塔楼下空间包入地下室所增加的成本，不能简单的以主楼外地库经验单方面造价套用，应从结构、基础、防水、基坑支护、回填土方等变化因素综合比较，通常其增加的成本总量不高。塔楼下空间是否包入地下室应从施工效益、增加附加值和增加成本几个因素综合考虑。应避免片面追求单车位面积指标未经综合评估将塔楼下空间剔除的做法。对于满铺地下一层可做足车位的项目，地下室轮廓尽量剔除裙楼商业等建筑，实现少做人防地下室面积的目的。根据各地人防办细则，原则上裙楼建筑可不做地下室，使应建人防面积尽量减少。有些地区人防办认为即使裙楼商业下部没有地下室，但由于与高层塔楼相连，裙楼也要按塔楼一样按基底计算应建人防面积，此时地下室剔除裙楼意义不大，故需提前咨询项目所在地人防办，此做法需当地人防办认可后采用。

2.5 地库柱网分析

JGJ100-2015《车库建筑设计规范》内对于小型车基本尺寸的控制仅为国家最低标准，各地要求可能不同，需根据当地规划标准进行设计。大柱网一般情况下推荐7800×8100 柱网形式，对于高端项目可适当增加到8100×8100。中柱网一般推荐（5000+6100）×7800 形式，小柱网一般推荐（5000+6100）×5300 形式。消火栓放置与车道旁（侧放），正对车道，开门无阻挡。消火栓放在两车之间，不影响消火栓开门，但在车位销售时需也别注明告知业主。消火栓放置于两车之间，对于开门稍有影响时，需咨询当地消防部门是否同意。

2.6 平面布置分析

应多用车道双边停车布置地下室车位，严格控制出现低效率区域，严格控制单边停车数量，尽量减少布置平行停车数量，应尽量沿着地库的长边布置，避免短边布置车位。对于地库内坡道处，车位应尽量避免平行于车道，而要垂直于车道布置。当地库有两层时，上下坡道需叠放布置，避免在车库中设置弧形坡道，除布置在地下室轮廓周边时除外。经大量的实际案例标明，同等车位数量的情况下，尽端式车道的停车效率要大于环形车道的停车效率，但是尽端式车道的舒适性远不及环形车道，当我们设置为尽端车道时候，最靠墙的位置需取消一处车位，否则汽车是无法正常倒车入库的，除非汽车在车道起始的位置就倒车入库数十米，但这样容易引发业主的投诉。环形车道的使用舒适性也是车位品质提升的体现，可在销售车位时增加溢价。

2.7 人防设计原则

地下车库设计的先后原则应先平时后战时，车位及平面布置最优后再考虑人防平面。人防的掩蔽工程的人防疏散服务半径不宜大于200m（这里是指人员掩蔽工程，其他配套工程如物资库、专业队、汽车库可不受此限制），符合地下室全埋要求，人防地下室顶板厚度可以凸出室外地坪，可以理解为全埋。坡地下的人防地下室，全埋即人防地下室范围顶板最低点低于室外坡地线。人防区布置可比较灵活当地库面积比较充裕时，如人防应建面积为15000m2，而地下室建筑面积为40000m2时，人防区域应选在停车位较少的主楼附近的地方。人防有多处设备用房以及口部，需要较多的区域，如果缺少有效区域会导致车位损失。人防区域停车位产权有争议，各地不一，同一地下室内非人防区比人防区停车位高或人防区车位无产权，直接影响到经济效益。人防地下室疏散宽度比原地下室消防疏散宽度大很多，如果没有较大的疏散宽度，唯一解决的办法就是加更多楼梯，这样不单损失车位而且增加造价，对于多层地下室，如果人防地下室设于负二负三层影响更甚。在我们选择人防区域时应尽量多的考虑布置在主楼的正下方，将更多的人防专用机房设置在主楼地下停放自行车的区域，而不是地库内停放机动车的地方。但此方案需提前征询当地的人防办，经大量案例标明，各地人防办对主楼下方能否布置人防，或是控制人防区布置在主楼下方的楼栋数量要求均无统一标准。当我们的非机动车指标已达到规划要求时，我们可以把部分楼栋下方划分为封闭非使用空间，这样在报规划以及建设时能节约部分规费与建安费用。但在人防设计时，因分为平时与战时两种时期设计，在战时状态，此封闭空间可以打开，而划分为人防的可用区域。故此为节约人防面积，优化地库设计成本的另一种有效方法。

2.8 机房布置

地下车库每个防火分区都有设备机房，其位置布置是否合理，直接影响地库成本。设备机房尽量设置在塔楼下方及其他不好停车的边角地带，尽可能不要挤占车道旁边的停车位位置，设备机房大小够用就行，不要设置多余的空间。地库内的生活水泵房，消防水泵房，地库用户变这三类大型机房，都要配置独立的疏散楼梯通向地面。当我们把三大机房分开设置时，每个机房都要配置一处独立疏散楼梯，这对地库的成本是很浪费的。正确的设计原则是将三处大型机房设置在一起，这样可以共用一处疏散楼梯。节约出的另外两处楼梯的位置可以另外布置有效车位出售。我们正常设计地库时，每个防火分区需要有一处进风机房，两处排风机房。而当我们在地库的每个防火分区内设计有采光井时，这个进风机房就可以取消，这个位置又可以多出两个停车位。地面的采光井可以结合景观布置，达到地面美观，地下有采光，又节约建设成本，还能多做车位的多重有利效果。

3 总结

地库设计中无效成本的分析与应对策略极大地影响整个项目的开发成本，我们在设计中要从源头抓起，深入研究规范与当地实情的平衡点，并理论结合实际，确实落实到设计中去。