分析房地产开发企业的土地增值税筹划对策

刘学梅

摘  要：作为我国支柱型经济产业，房地产行业的发展关乎到我国经济水平能否稳定提升。但是在市场竞争愈发激烈的背景下，房地产企业的外部发展环境不断恶劣，而在此背景下，房地产企业要想实现自身稳定发展，需侧重对土地增值税筹划的合理开展，通过降低税收成本的方式来为企业创造更多的经济利益。基于此，本文針对房地产开发企业的土地增值税筹划对策进行分析研究。

关键词：土地增值税;房地产企业;对策;筹划

基于我国当前经济市场的发展，房地产企业所面临的问题和困境主要是国家严格管控以及企业内外部的竞争等，而在营改增施行的背景下，房地产企业面临着转型发展的局面。作为企业财务管理中的重要组成，土地增值税筹划工作的开展效果，会直接影响到企业税负压力，关乎到企业经济成本的控制。也正因此，如何进行土地增值税筹划工作的高质量开展俨然成为房地产企业的主要关注问题。

一、土地增值税的纳税筹划概述

（一）概念阐述

所谓纳税筹划，是指税法变更背景下所衍生出的新型名词，纳税人基于对相关税法是法律规定的遵循，以及经济收益的获取，通过对自身发展现状以及发展潜力的预测，所总结出的合理减少税法策略。也正因此，土地增值税纳税筹划的开展就是房地产企业依据自身发展现状，采取合理、合法的方法和手段来科学避税，降低企业自身纳税成本，进而达到控制企业经营成本的目的。

（二）意义分析

作为当前房地产企业发展过程中独有的税种，在具体缴纳土地增值过程中，通过开展高质量的纳税筹划工作，可以帮助企业大幅度降低税负压力，实现对自身经济效益的最大化创造。与此同时，企业土地增值税的纳税筹划，可以充分体现出企业相关人员的业务能力、企业管理水平。若企业可以高效开展土地增值税纳筹划，意味着房地产企业可以更好的适应当前房地产行业外部环境的变化。

二、房地产企业税收筹划对策分析

（一）合理应用优惠政策进行筹划

在营改增实施背景下，提出纳税人针对标准住宅房的出售，若增值税金额未达到项目金额扣除的20%，那么增值税则免除;倘若增值税超过20%，意味着企业需要依据按照规定进行全额计税。基于此，要想实现企业享受增值税优惠政策，可以结合以下方面：1、进行销售价格的合理设置。房地产企业针对项目工程的建设，需要在售前对当前行业具体情况、发展趋势进行全面调研，结合具体情况保障自身销售预期盈利的基础上，进行产品销售价格的合理设置，实现将销售金额增长率控制在20%以下，促使房地产企业可以充分享受当前增值税的优惠活动。2、合理进行项目金额的增长和扣除。房地产企业在运营发展期间，可以依据具体情况对项目金额适当的扣除和增加。例如结合具体情况进行房地产开发成本的增加，具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，通过房地产开发费用的增加来控制增长率。3、进行增值额的分别核算，房地产开发企业针对标准住宅的建设，倘若在此期间企业同时开展其它开发项目，需要注重对开发项目增值额的分别核算，促使普通住宅开发项目可以充分享受到优惠政策。需要注意，若在开发期间企业未对增值额进行分别核算，基于导致普通标准住宅无法享受免税政策。

（二）合理应用征税范围进行筹划

所谓征税范围，是指国有土地使用权、其它附着物产权、地上建筑物有偿转让过程中所取得的增值额。而依据相关规定要求，房地产企业要想实现对税收的降低，可以结合以下方面来达到降低税负的目的：1、利用投资联营、出租的方式来替代销售模式。房地产企业可以对开发项目进行出租，而在获取租金过程中，企业仅需进行房产税的缴纳，因未发生产权转让，所以不用进行土地增值税的缴纳。而针对投资联营方式的开展，投资联营的一方可以利用房地产进行入股，则企业可以进行土地增值税的暂免，达到享受优惠政策的目的。2、采取合作建房模式。在企业项目开发前，房地产企业可以与其他企业共同协商，一方提供资金，另一方提供土地，通过双方合作建房的模式可以将实现对土地增值税的暂免，建成后双方企业可以依据合同签订来进行分房自用。所以房地产企业可以充分利用该政策来开展高质量的合作建房模式，帮助企业降低税负。3、代建房节税模式。该模式的应用，是指房地产企业在项目开发过程中与其他企业进行合同的签订来确定合作关系，然后以委托的形式进行地产开发，而等到项目建成后，仅需进行代建费用的收取，而产权转让并未发生，所以无需进行增值税的缴纳，帮助企业在减少税负的同时，有效控制企业运营成本，实现经济效益的最大化创造。

结束语：

综上所述，土地增值税作为房地产企业纳税筹划过程中重要税种之一，相关税后筹划部门需要对土地增值税的合理规避提高重视度，依据当前房地产开发企业运行现状，明确增值税纳税筹划的重要性，采取合理应用增值税征税范围、合理应用增值税优惠政策来实现对土地增值税缴纳的规避，降低企业税负成本，帮助企业更好的适应当前复杂多变的经济市场，推动企业朝着可持续发展的方向不断发展。

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