滨海新区保障性住房问题研究

姚婧婧

摘要：住房是人们的生活必需品之一，居住房屋的权利是人的一项基本的权利，住房问题关系到每个人的切身利益，所以说它既是社会需求问题，更是民生需求问题。本文选择天津市滨海新区，这个外来人口已经超过常住人口50%的城市地区作为研究对象。本文提出滨海新区在实施保障性住房建设过程中存在的几大问题：布局不合理、选址郊区化;配套基础设施不健全;保障对象覆盖面窄;定价缺乏价格优势;建设资金不足、融资渠道单一;缺乏后续管理。深入分析，进一步思考并提出相对应的较完善的对策及建议，对加快滨海新区保障性住房建设有一定的理论意义和现实意义，也为促进住房资源优化配置，实现社会公平提供理论支持。

关键词：保障性住房;问题研究;对策建议

一、滨海新区保障性住房存在的问题

（一）滨海新区保障性住房布局不合理，选址郊区化

滨海新区的保障性住房在布局、选址方面存在不合理的现象。现有的保障性住房大多选在距离中心城区较远的地方，小区附近并没有公共交通线路，周围也没有其他居住小区，居民出行非常不方便;部分项目附近有大型工业企业，但与教育、卫生、交通等相关的基础设施的配套也极为落后。选址的郊区化在空间上造成了明显的居住地和工作地相分离的状态，这给居住者在交通、生活上造成了不便，大大地提高了居住者的生活成本，而申请保障性住房的居民，本就是使经济实力薄弱，收入不高的人群，这给他们增加了生活负担，不利于他们生活质量的提高，并不能充分发挥保障性住房的保障本质。

（二）滨海新区保障性住房配套基础设施不健全

滨海新区保障性住房的建设相对集中，但是周边的基础设施配套却并不健全，而教育、医疗、卫生、交通、商业、文化这些与居民生活息息相关的基础设施的建设相对落后，是影响居民生活质量的首要因素。以滨海欣嘉园为例，规划较为单一，主要是以居住为主，没有相应的产业支撑，生活配套和公共交通较为滞后，地区吸引力低下，缺乏人气。

（三）滨海新区保障性住房保障对象覆盖面窄，存在“夹心层”

在滨海新區，保障性住房中的蓝白领公寓是具有滨海新区特色的公共租赁住房，主要针对的是外来务工人员和刚毕业参加工作的大学生，其中，蓝领公寓建设在功能区内，主要服务于功能区内的产业工人，多为外来人口，但是对于那些长期定居的产业工人，蓝领公寓并不适用，因为它面积小、距离城区较远、是宿舍化的管理模式，具有很强的过渡性，不适用收入过低、长期居住或者已婚有孩子的功能区内产业工人;白领公寓多建设在开发区内，主要服务于新就业的大学生，但限制条件较多，申请人的单位注册地必须是在开发区，申请必须由单位发起，不承接个人的申请，这样就将非开发区的新就业大学生的申请拒之门外。目前，滨海新区的保障性住房体系中还未有适合高新技术人才的保障性住房。

（四）滨海新区保障性住房定价不合理，缺乏价格优势

在滨海新区的保障性住房中，限价商品房的价格是政府指定的，在综合考虑各项成本和利润等因素之后，测算出限价商品房的价格，原则上是比周边的普通商品房低20%。但具体实施的过程中，仍出现问题，例如，保障性住房项目距离中心城区较远，周围也没有其他项目开发建设，缺乏有效的参照标的，因此价格并非科学测算。同期，距离较远的商品房价格接近，这使得保障性住房的价格优势消失殆尽。

（五）滨海新区保障性住房建设的资金投入不足，融资渠道单一

滨海新区的保障性住房建设存在着资金来源较为单一，资金回笼慢的问题，资金的使用利用率较低。滨海新区的保障性住房建设都是采取的政府主导、企业运作的模式，项目的确定、土地的出让以及销售价格的确定都是由政府来确定，开发商企业负责建设和销售，建设资金是由开发企业自筹。由于限价商品房的选址较为偏僻、居住环境欠佳、基础设施配套落后、价格优势不明显等等因素使得限价商品房的销售情况并不乐观，因此开发商企业难以回笼资金。

二、完善滨海新区保障性住房建设的对策建议

（一）统筹项目选址，合理布局，减少家庭的居住成本

保障性住房的选址建设，规划布局应当有前瞻性，首先，应该远离工业区，避免居住环境的生活污染;其次，距离中心城区的距离和位置要合理规划，避免项目孤立，周边缺少普通商品房居住小区，居住氛围难以形成，还影响后期的配套设施建设费用较高。滨海新区正处于开发建设阶段，保障性住房的选址布局要充分考虑，地理环境、土地价格、成本效用，实地考察，总体权衡，寻找最佳的均衡点。

（二）加快配套基础设施建设，增强保障性住房服务性

对于已经选址偏僻的保障性住房项目，解决问题的关键是抓紧跟上配套基础设施的建设。首先，改善水电气暖等生活最基本的配套，其次，完善交通、卫生、文化、医疗、教育等生活需要，再者，完善物业管理、社区服务、配套管理。加快基础设施的建设，不仅可以增强保障性住房的服务性，还可以促进周边地区的发展，大批的入住人口入住，产生了人口聚集效应，居民越多，人气越旺，像交通、商业、文化、教育这些公务服务配套的建设也就越快，而公共设施的发展也会吸引更多的居住人群，两者相互促进相互影响，反而促进了地区的发展。

（三）适当扩大住房覆盖面，增加保障人群

限价商品房的申购条件设置不合理，家庭收入3万元，这个价格限制的过低，无法涵盖大多数的中等收入家庭，因此限价商品房的准入条件要上调。政策的设定要根据整个地区的整体发展水平，在滨海新区，地区发展开发经济水平的差异性大，个人和家庭的收入水平差异也大，地区的经济发展水平不一样，家庭收入不一样，地区的普通商品房房价也就不一样，因此，对于低中等收入家庭的标准也就不一样，应该因地制宜，制定更为细致的低中等收入家庭的标准，才能将更多的家庭纳入到保障性住房的保障范围内，才能更好地发挥保障性住房的保障性。

（四）构建合理的定价和调价机制

滨海新区保障性住房的现有定价原则是比周边或者同地区的普通商品房价格低20%，这给定价模式缺少弹性，因为保障性住房的价格已经确定之后一般不再修改，而房地产市场的变化可能是随时的，因此，建议对保障性住房的定价机制重新制定，首先，是否符合保障性住房申请者的购买能力;其次，调动开发商的积极性;最后，政府的土地收益和税收收入。另外，保障性住房的建设要克服现有的固定定价方式，要充分考虑房地产市场的变化，根据实际情况，制定变动机制。根据现在普通商品房市场冷淡行情，价格下滑的趋势，现有的保障性住房价格应该重新考察测算，以提高符合申请家庭的购买欲望，增加购买积极性，从而保护参与保障性住房建设的开发商的积极性。

（五）以政策支持缓解资金难题，拓宽保障资金来源渠道

政府应该对保障性住房建设企业采取资金和政策上的支持，在财政预算中安排保障性住房建设的保障资金，加大资金的投放力度，拓宽保障资金的来源渠道。除此之外，建议政府对于承建保障性住房的开发商企业给予按一定比例的减免土地出让金、企业所得税、营业税等税费，给予更有利的优惠政策。为了解决建设资金不足的问题，应本着政府主导、社会参与的原则，充分调动社会力量，拓宽投资融资渠道，实现投资主体的多元化。鼓励社会上机构或者个人拥有符合标准的自有存量住房作为公共租赁住房的来源，按照政府规定的租金标准向符合申请条件的对象出租，对于出租自有住房的个人或者机构，政府给予一定的奖励或者税收优惠。

参考文献：

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