针对老旧小区改造提升的主要措施经验探究

洪珂珂

（襄阳市城市规划设计研究院 湖北襄阳 441000）

0 引言

城市的老旧小区一般处于城市的中心地带，空间狭小、设施落后是人们对老旧小区的普遍印象。近些年来，我国各城市都掀起了争创文明城市的热潮，对于老旧小区的改造力度也开始加大，开始有针对性的解决老旧小区的主要问题，为居民打造更加美好的生活环境。

1 老旧小区面临的问题

1.1 建筑性能退化

很多老旧小区在建筑的功能方面都出现了不同程度的退化，比如一些超过6层的老旧住宅小区没有电梯，有些老旧小区的消防措施存在很大的缺陷，居民的居住体验不佳。老旧小区在建筑结构方面以及建筑的节能性上都达不到最新的标准，不符合目前建筑节能减排的理念。在水电系统上可能存在着老化现象，对居民的正常生活造成不便。有些老旧小区在外观上很不美观，楼房表面破损，各种配套设施落后。

1.2 缺乏必要的公共设施

在公共设施的设置方面，老旧小区往往是比较落后的。缺乏垃圾回收设施，小区垃圾堆放随意，环境卫生情况堪忧。排水设施落后，在阴雨天气容易造成路面积水，给小区居民的出行带来不便。而且老旧小区文普遍缺乏体育设施，这给居民所带来的生活体验感也不如现在的新小区。

1.3 缺乏公共空间

老旧小区在规划设计上对于公共空间的考虑不足，加之小区管理不当和居民的生活习惯，仅有的公共空间又被压缩，这就造成了老旧小区“拥挤”的现状，居民没有好的活动场所。在小区绿化上，都是以宅间绿化为主，而且绿化植被品种单一，缺乏美感。

1.4 社区文化交流甚少

随着越来越多的年轻人离开，老旧小区的居民也变的越来越少，这对于社区文化是一个巨大的冲击，原有的人际关系网随着时间的推移被打破，而现如今的小区环境又难以吸引更多的人来建立新的人际关系，使得老旧小区没有活力，居民的社区归属感不强。

2 老旧小区改造工作的基本原则

2.1 坚持以人为本的原则

对老旧小区进行改造，其根本的目的在于为居民提供更好的生活环境。因此无论是政府主导的老旧小区改造工作，还是开发商承办的改造项目，都要以为人民打造舒适生活环境为首要目标。在进行设计、施工、选材等方面都要体现以人为本的改造原则，物业管理上要多为居民考虑，物业工作开展要以方便居民生活为出发点。

2.2 坚持传承文化的原则

特别是在老旧小区，这种能够代表地域特色的文化气氛更加浓厚。为了保护和传承地区人文特色，在对老旧小区的改造上要坚持传承文化的原则，对于能够体现地区文化的建筑和设计，要进行维修保留，百姓普遍认同的文化特点要予以推崇，让老旧小区成为城市文化传承的推动者，增加城市风采和人们的文化归属感。

2.3 坚持综合治理的原则

老旧小区其环境比较复杂，在进行改造治理的过程中会涉及到很多方面，包括小区生态环境、小区景观、楼房建筑、供水排水系统改造等内容。因此，在进行老旧小区改造工作时，要对各方面进行统筹改造提升，坚持综合治理的原则。

2.4 坚持绿色生态的原则

现代小区的建设，非常注重小区建筑的节能环保性，同时也致力于打造绿色生态的小区环境，给人民提供健康舒适的生活环境。在对老旧小区进行改造时，要着重优化小区的绿化建设，同时也要将老旧小区往绿色生态小区的方向上进行改造。

3 老旧小区改造提升的主要措施经验

3.1 完善政府主导的运作体制

我国对老旧小区改造的运作体制，一般是由政府牵头，面向市场进行招标，欢迎市场力量的参与和优势互补。由于设计部门众多，其部门间的配合协调以及统一牵头管理工作就变得非常重要，只有部门间相互协调、相互配合，改造工作才能有序开展下去。政府部门作为老旧小区改造的领导单位，要做好对改造项目的设计和规划工作，除此之外，政府部门在此项工作中的职责还包括改造提升方案的制定、资金的拨付、组织实施等，在必要的情况下，针对比较大型的改造计划，要推出相关的政策，以推动改造工作的持续进行。政府部门还要做好群众工作，做好社区宣传工作，让群众明白改造用意，充分听取群众的意见和建议，引导广大居民参与进来，共同为打造优质生活环境出谋划策。

3.2 健全相关工作的政策法规

城市老旧小区的改造工作，涉及到了群众的切身利益，同时在改造工作中也需要各部门监督协调和调度，所以在老旧小区改造工作中，需要强有力的政策予以支撑，才能保证工作的顺利开展。比如小区居民的权益分配和维护，小区市场化发展等，这时候就需要根据实际情况来进行相关政策和法规的完善。政策法规的制定要以广大居民的切身利益出发，符合老旧小区改造的原则，同时，参与改造工作的各部门和市场企业要遵循政策法规，严格按照制度要求开展工作。

3.3 实施严格规范的管理程序

在进行老旧小区改造时，需要有一套严格规范的管理程序。改造工作的主要参与者和主导者是政府部门和开发商，开发商的职责仅限于按照政府部门的规划区执行，这时候政府就要做好对开发商的监督和管理工作。政府部门可以成立一个专门的监督工作组，针对一项改造工作开展监督工作，同时也要小区所在社区部门相互配合完成管理工作，制定一套严格规范的管理程序，社区可以是第一监督者，定期把改造工作的进展情况上报至政府监督小组，再由监督小组汇报至主管部门，最终由主管部门负责处理相关问题。这样的层级管理程序，能够确保政府主管部门在改造工作中的主导地位，也能够强化监督管理工作的实质效果。

3.4 构建科学可行的评价指标体系

对于老旧小区的改造进展和最终改造成果的评定，需要一个科学可行的评价指标。评价指标要能够清晰的体现出社区未来发展方向和老旧小区改造工作的具体目标。一套科学的评价指标体系，要包括有小区的环境标准、小区居民的生活居住体验标准、居民的文明标准、小区的设施标准以及小区的安全系数标准这几个方面。不同地区在设定标准的时候，可以在这项标准的基础上加上地区特有性质的具体评价标准。依据评价指标对小区改造进行评定时，可以通过专家现场走访，开发商上报材料和社区问卷调查几种方法来实现。

3.5 建立科学长效的管理机制

在对老旧小区进行改造提升中，不仅要对老旧小区进行改造，更要做好改造工作后的管理工作。因此，在老旧小区的改造工作中，要做好管理机制的制定，制定一个符合小区实际情况的管理机制。在进行管理机制的制定时，一定要广泛咨询小区居民的意见，确保管理机制符合小区民意，便于在小区开展，同时管理机制也要能够有效的保持改造成果，要能从根本上对老旧小区进行提升。在进行后期的管理工作中，可以采取专业化的管理模式，引进专业化的物业管理公司进行小区的管理。

4 结束语

综上所述，城市老旧小区的改造是一项复杂的、关乎到群众切身利益的工作，因此政府部门要发挥自身主导作用，推行相关政策法规，建立有效的监督机制，同时，社会各方力量也要广泛参与，和政府部门形成优势互补，共同为建设美好城市出谋划策。