应用BP神经网络评估房地产企业股权价值的可行性研究

王晶淼

股权价值评估概述

资本结构理论认为，企业的资本主要由债务资本和股权资本构成，债权人和股东是企业资金的主要供给方。股权是相对于股东而言的权利要求，是股东以持有股票的方式对上市公司进行投资，作为公司所有者所享有的权益，股权具有可转让性。股权价值与债务价值构成了企业的整体价值。

传统评估方法评估房地产企业股权价值的局限性

借鉴国外股权价值评估经验，目前，我国的股权价值评估主要采用成本法、市场法和收益法三种基本方法。

成本法，又称净资产价值法，其基本思路是替代原理，成本法认为资产的价值等于重建或重置被评估资产时所发生的全部合理费用扣除掉资产的折旧额后的剩余部分。成本法评估企业股权价值，需要分别估测各个可确指资产价值，再加总而成，这种方法无法衡量各资产共同作用对企业的贡献，即忽视了企业的整体性，同时还忽视了企业中不可确指的无形资产，比如商誉，而这种无形资产在企业的持续经营中却发挥着重要作用。基于这两点局限性，对于持续经营企业的股权价值评估，成本法不应作为唯一的评估方法。

市场法，又称市场比较法，在国际上广泛运用于企业价值评估，它以市场上类似企业的既有交易价格为基础，对被评估企业进行价值评估。应用市场法评估企业股权价值，即在企业整体价值评估基础上，再减去企业负债价值。市场法之所以被广泛运用是因为它具有假设数量少、结果公允性强等优势，但这些优势在某种程度上同样也是它的劣势，市场法的根本假设缺乏一定的透明度，受人为操纵的可能性较大。而且，在中国这样一个资本市场还没有达到充分有效的环境中，市场规模有限，市场透明度比较欠缺，市场法运用的前提条件很难满足，市场法的适用性受到很大影响。

一项资产的价值是利用它所能获取的未来经济收益流的现值总和，其折现率反映的是投资该资产并获得预期经济收益的风险回报率。收益法就是通过预测目标企业未来所能产生的经济收益流，并根据获取这些经济收益所面临的风险所要求的回报率作为折现率进行折现，得到目标企业的当前价值，因此运用收益法评估企业股权价值的基本原理是现值原理。收益法并不适用于房地产公司的企业价值或股权价值评估，原因在于房地产行业的未来现金流量波动剧烈，难以合理预测。首先，房地产行业对宏观经济形势以及国家宏观调控的反应比较敏感，土地、信贷、税收等方面的形势和政策都会影响房地产市场；其次，行业发展不仅要满足广大民众的住房需求，还有相当一部分投资需求存在，目前房地产投资己经成为除股市、债市以外的最重要的投资品种之一。

应用BP神经网络评估房地产企业股权价值

（一）BP神经网络

BP神经网络（Back Propagation，NN），是基于误差反向传播（Error Back Propagation）学习算法的前馈神经网络，它通过误差的反向传播来训练网络，具有向前多层传播、有导学习的特性，它既是前馈神经网络的核心，也是神经网络理论中最完美的部分。BP网络是D.E.Rumelhart和J.L.Mccelland等在1986年提出的，其结构简单、可塑性强、非线性逼近能力优良。目前，BP神经网络已广泛应用于函数识别、智能控制等众多领域。

BP神经网络是一个多层结构的模型，分为输入层、隐含层和输出层，其中，隐含层有单层和多层两种情况，为方便研究，仅就三层BP神经网络，即只包含一个隐含层的BP神经网络进行说明。

三层的BP神经网络，如图1所示，前层是输入层，中间是隐含层，最后是输出层。每层由若干个人工神经元构成，各层的神经元相互连接，形成了层与层之间的联系。信息通过输入层、隐含层依次向前传播，最后到达输出层。首先，选取若干样本，对每个样本的各个属性值通过输入层，进行数据的归一化处理；输入层各单元的输出信号结合各自的连接权值，赋给隐含层；隐含层的各单元输出信号再次加权赋给输出层单元，这些单元最终的输出信号便是样本预测指标的预测值。实际上，只要包括足够多的中间隐含层，BP神经网络对目标的预测值就可以充分接近其真实值。

图1 三层BP神经网络

BP算法的基本思想：首先，在网络开始训练之前，先赋予网络初始的连接权值；其次，信号依次通过输入层、隐含层和输出层向前传递，计算网络输出，在这个过程中网络的权值保持不变；再次，将误差定义为网络的实际输出与期望输出之间的差值，误差信号从输出层开始反向传播，并在传播的过程中调节连接权值；最后，经过多次训练，误差被控制在允许范围，神经网络的实际输出与期望输出更加接近。BP神经网络模型类似于相关因素回归分析，可通过Matlab工具箱编程实现，基本流程大致为建立模型-选取样本-样本数据归一化处理-训练BP神经网络-仿真评估。

（二）样本数据的选择

利用BP神经网络评估房地产企业股权价值，模型输入即为影响房地产企业股权价值的因素量化指标。影响房地产企业股权价值的因素有很多，忽略掉所有企业共同面临的作用效果相同的因素外，主要影响因素包括资本结构、股权结构、盈利能力、发展能力等。

房地产上市公司的资金来源主要是外部融资，外部融资又主要通过债务融资和股权融资进行，公司的负债资本与权益资本的分配比例就是资本结构。资本结构直接决定企业的融资成本、偿债能力，调节财务杠杆的作用力度，影响企业未来的发展能力。企业调整长期资金来源，改变资本结构，目的是实现企业价值或者说股东财富的最大化，在其择优的动态过程中会对企业股权价值产生影响。在负债比例提高时，会增加公司的财务风险，公司总体风险也随之增大，从而负债成本与权益成本都会有所增加，这就提高了公司的破产成本，降低企业股权价值。因此，经营者都在试图寻找一个对自己企业而言最优的资本结构，这样既有利于降低平均资本成本，以利于企业成长，又能够提高股权价值，符合企业的经营目标，满足股东的投资期望。资本结构主要利用资产负债率、产权比率等指标衡量。

在股份公司中，不同类型的股份之间的比例关系即为股权结构。股权在不同股东之间的分布情况决定了企业的治理结构，影响着公司经营的行为和效率，最终决定企业的发展成长。在我国，股票分为流通股和非流通股两大类，非流通股不上市流通，不能通过股票市场低买高卖获得差价收益，只能收入现金股利，所以持有非流通股的股东会利用所拥有的权力，影响企业股利政策的制定和执行，以获得更多的股利。在股权集中度高的公司里，大股东为了尽快收回投资，也乐于多发股利。现金股利是股权收入的一部分，而股权结构通过股东的控制决策权影响现金股利的发放，从而影响股权价值，一般通过流通股数占总股本比例、直接控股股东持股比例两个指标来衡量股权结构。

利润是企业经营最直接的目的，企业获得利润的能力就是盈利能力，盈利能力是决定企业生存、发展的根本要素。一般说来，盈利能力强的企业，经营业绩比较好，企业发展前景被普遍看好，投资者投资信心增强，推动企业股价上涨。另外，企业的盈利能力也是投资各方关心的焦点问题，对于债权人来说，利润是企业支付利息、偿还债务的保障；对于股东来说，其拥有的剩余索取权，对于企业的权利要求在债权人之后，企业可分配的利润越多，支付的现金股利可能就越多。对于股东来说，投资股票主要就是通过股票价差和股利收益两条途径来实现投资回报，无论是预期未来股票价格上涨，还是预期未来现金股利增多，都会影响企业当前的股权价值。通常，企业盈利能力与每股收益与总资产报酬率两个财务指标密切相关。

企业股权价值评估，还要参考企业的发展能力，发展能力是企业的一种潜在能力，是企业能否快速有效地实现外在规模扩大与内在实力壮大的能力。股权价值评估具有预测性，而发展能力是对企业未来状况的展望，是企业股权价值评估不可忽略的重要因素。发展能力决定了企业未来在行业中的地位和竞争力。发展能力主要通过一些财务指标的增长率来体现。企业实力最终要通过盈利能力表现出来，营业利润增长率与营业收入增长率从利润和收入两个角度解释内在实力的增强；而企业规模主要体现在资产上，所以资产总额和总资产增长率用来显示规模的扩张。

现金流量是财务管理学里面的一个重要的概念，是指在一定会计期间内，企业通过经营活动、投资活动、筹资活动等对现金及现金等价物产生流入或流出的影响，现金流入、现金流出的数量及分布情况即为现金流量。值得注意的是，现金与现金等价物之间的转换不会产生现金的流入和流出，不属于现金流量。企业正常情况下的经营活动现金流量除了要维护企业经营活动的正常运转外，还应该有足够的补偿经营性长期资产折旧与摊销，以及支付利息和现金股利的能力，并能为企业扩张提供支持。现金流量是发放现金股利的前提，现金流量主要通过影响股利发放进而影响企业股权价值。发放股利直接导致现金持有量减少，资产流动性降低，并且进一步影响企业的未来成长。在现金流量并不充足的情况下，即使企业获得了可观的净利润，也不会发放过多的现金股利。体现现金流量能力的财务指标是每股经营活动现金净流量和每股现金净流量。

在行业中处于领导地位的企业，通常是市场占有者、技术领先者。市场占有率是企业经营业绩最直观的展示，也是支撑一系列优异财务指标的基石，企业的生产经营最终体现在市场上，产品流向市场，得到社会的认可和承认，企业才能够持续经营下去；技术决定了企业的竞争力和生命力，掌握核心技术，并日益进取、不断创新，企业才能持续发展下去，所生产的产品才拥有质量价格优势。行业地位是同行业企业之间的重要区别，衡量企业地位的主要通过产品的市场占有率和行业综合排序表现出来。

那么，利用上市房地产企业财务数据就可以训练BP神经网络，之后，使其成为房地产企业股权价值评估的一个直接工具。