探析涉案房地产价格认定特点难点

黄凯红 启东市发改委价格认定中心

涉案房地产价格认定有两种定义，一种为狭义，指的是由政府主管价格部门设立的价格认定机构，根据司法、纪检等行政执法机关的要求，对案件涉及的房地产进行价格认定。是为司法部门提供案件所需的价格依据的一种公共服务职能。另一种是在广义上指房地产估价公司在司法诉讼活动中，根据专业知识和技能对房地产价值进行评估并出具报告的活动。房地产价格认定主要方法有：比较法、成本法、收益法、假设开发法等。其中，最常用的是市场比较法。

一、涉案房地产价格认定的特点

一般的房地产价格评定主要依据专业知识和技能，而涉案房地产价格认定有什么不同呢？

（一）目的不同

一般房地产价格评定主要是为需求者将进行的经济活动实施的一种问询服务型工作。而涉案房地产价格认定是根据相关案件涉及，在司法部门要求下，为协助案件处理提供的一种经济信息资料，属于司法服务。

（二）要求不同

由于一般房地产价格评定更倾向于需求者个人活动，而涉案房地产价值认定更倾向为司法处理案件需要提供服务。所以涉案房地产价格认定不仅要求认定师具有专业的知识和技能，更要求具有司法的严谨、严肃、认真的态度和精神。

（三）过程不同

一般的房地产评估由于目的原因，是对法人或自然人，根据当下的房地产政策、法律、价格从而分析推算出现时价值和预期价格。而涉案房地产的价格认定往往需要调查回顾案件房地产最初或其他需要的时间的价格，有时往往需要认定十余年前某一时刻的价格，具有一定的追溯性。是对过去价格的一种追回式分析和测算。

（四）因素不同

一般房地产评估时基本指考虑现在的政策、环境等区域性因素（除商业性房地产）。而涉案房地产认定是由某一案件引发的专项工作，同案件的性质、案情等密不可分，具有案情相关性。可能会影响案情发展、进程、判定，也容易随案情的发展改变认定过程或者结果。

二、涉案房地产价格认定的难点

（一）时间跨度大

1.因时间变动而导致房地产的相关政策、法规改变不适用

根据涉案房地产价值认定的追溯性和案件的需要，有时需要回顾多年前的房地产相关政策。但由于时代在不断发展，许多政策和法律规定都依据现下的发展情况和人们的需求而更改、制定。所以如果时间跨度大，那么就很容易发生由于政策和法规不同引发的认定结果偏差、有误等问题。

2.因时间变动而导致的房地产属性发生变化

因为事物也是处于时刻发展的状态，所以很多房地产由于多方转手，或者直接、间接的楼盘开发等导致涉案房地产的属性在一定时间内发生改变。如果涉案房地产的属性发生变化，那么就会对其价值产生巨大的变化，从而影响价值认定结果。其中以商铺等商业房地产最为复杂。一方面，商业房地产由于投资的属性，利用追溯性对案例搜索时容易出现多方面困难，比如说：资料收集难，需要跨板块、跨区域进行选取和分析等，难度较大。另一方面，由于商业的属性，不仅仅需要对其区域资源调查，还需要严谨的现场勘查和对其营业状态等多方面进行分析，很容易造成认定结果的不确定性、不准确性。

3.因时间变动而导致的房地产环境变化问题

以商铺为例，房地产周围是否有道路、是否交通便利、是否处于经济中心圈、是否具有一定的公共设施等区域问题发生变化会对房地产的价格产生巨大的影响，同时，经营状态、人流量、商业聚集度、名望度、未来规划等多方面因素也会影响房地产的价格。如果案件时间跨度大，那么很多公共设备、配套服务等信息材料收集不全，对现场勘查和搜集调查资料的能力提出挑战。如果不能准确还原当时情况，就很容易对最终的认定的结果产生影响。

（二）主观因素

1.专业知识不够；

2.调查思考不彻底、不严谨甚至出现错误的问题；

（三）客观因素

1.由于案件的保密性不能进行现场勘查

由于部分案情的特殊性，需要对案情进行保密，所以无法进行现场勘查，从而很容易影响认定结果的准确性。

2.现场勘查受到阻碍

在某些情况下，受到案情的影响，可能会受到有意阻碍或者无意的不配合，从而拖延认定工作进程。

（四）个人想法

1.关于时间跨度大这一问题不好解决，这受案件本身的因素影响。为了减小这一方面的影响，我们需要在平时加强对数据和信息的采集，建立多渠道获取大数据，必要的时候可以购买相关软件进行适时的信息量第一手储备，形成个人数据库，帮助自己快速高效地完成工作。

2.关于主观因素导致的问题，我认为应该从根本解决。首先，为了能够基本完成任务我们需要学习，学习专业知识和技能，学习相关的政策和法律法规，学习如何运用现有资源解决问题，全方位、多方面学习，提高自己的综合能力和专业素养，养成严谨、认真的从业精神和态度。

3.关于客观因素导致的问题，我认为在必要的时候应该寻求相关的工作人员的协助，调整走访调查的方式方法，在不违反保密性的情况下，按时做好自身任务，尽量不出现意外的同时保护好个人人身安全。

三、结语

涉案房地产价格认定和一般房地产价格评估工作不同。想要做好涉案房地产评估工作，不仅需要过硬的专业知识和技能，还需要对多方面知识、信息的储备积累，对相关的政策的法律法规合理运用，必要时要谨慎大胆的猜测推理，对案情事件中相关可涉猎的线索要有敏锐的直觉和判断，从而完成具有足够真实性、合法性、关联性的涉案房地产价格认定结果，规避风险，为相关司法部门“捉贼缉凶”提供有力的帮助，发挥应有的作用。