军队房地产转让置换评估机构应具备的基本资质与能力

文｜刘国雄

随着国家经济建设的不断发展，军队和地方土地资源都不断紧缺，军用土地有偿转让越来越严，军队建设所需土地单向征用也越来越难。但是，国防建设如军队训练场建设及国家和省市重点项目建设不可避免地涉及占用一些地方及军队房地产，军地房地产转让置换仍将成为当前及今后解决军地土地需求的一种主要方式。

入围的资质排名门槛高。军队房地产转让置换评估机构的选择，因其评估对象的特殊性有其自身的特殊门槛要求。一方面资质等级要求高。凡涉及军用土地评估项目，对评估机构资质条件要求越来越高。2009年之前基本没有明确要求，但当年总后勤部出台《关于进一步规范军用土地使用权转让管理工作的通知》，明确提出“要确保转让房地产价值评估公正合理，凡军队房地产转让必须委托具备二级以上资质的房地产评估机构进行价值评估。” 2014年总后勤部进一步出台《关于从严规范军用土地管理有关问题的通知》，强调指出要严格组织转让房地产的价值评估，各军区、军兵种应遴选一批具备土地估价B级（含）以上资质或房地产估价二级（含）以上资质、信誉良好的专业机构，逐步建立本单位、本系统评估机构名录，并报总后勤部备案。现在有的项目要求选择同时具备房地产估价一级资质和土地估价A级资信的评估机构进行评估。另一方面综合排名要靠前。2017年7月19日军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室制定下发《关于做好全面停止有偿服务活动中资产评估工作的通知》明确要求，要按照行业权威、信誉良好、经验丰富的标准选准评估机构，原则上从中国资产评估协会公布的最新年度资产评估机构综合评价前20家名单中选择资产评估机构。因故无法选择上述评估机构的，相关单位可在所在省(自治区、直辖市)资产评估协会公布的最新年度资产评估机构评价排名前10家名单中，选择相应行业的评估机构。

承诺的相关事项范围广。军队房地产转让置换评估工作因其评估对像的特殊性，相关承诺事项要更多更广。一是保密承诺。军队房地产转让置换评估机构首先要承诺保守相关军事秘密，未经许可不得向任何第三方泄露置换土地评估协议中所有条款的任何内容以及协议的签订及履行情况，不得将评估的土地测量等相关信息资料对外泄漏，对评估过程资料及评估结果报告等相关评估资料，在保密期要单独保管并执行相应的保密规定，不得将相关评估业务工作经历作为广告宣传。二是背景承诺。评估机构要承诺背景清楚，有的要求不能有外资或港澳台资背景。承诺要从业诚实，有的要求入围机构须承诺近几年来没有因违反有关法律和行政法规受到业务主管部门行政处罚和行业自律公开惩戒。承诺要求选派既个人政治背景清楚、政审合格，又资格具备、业务精通、责任心强的专业人员承担评估工作，且评估人员要相对固定，直到项目任务结束不能调换。三是报酬承诺。军队房地产转让置换评估服务费用，有的要求入围机构须承诺按照国家房地产估价、土地估价行业原收费标准下浮一定比例收取，这个在入围条件上会具体明确。但是有的军地土地置换项目涉及军地双方各找评估结构对同一宗土地进行评估，而地方评估机构的选取可能是通过公开招标程序确定的，其评估服务费用可能远低于按照国家房地产估价、土地估价行业原收费标准，这时可能要求评估机构承诺，同等情况下，收费标准不能高于地方相应评估机构的收费标准，否则，同样一宗地，同样的评估工作量，军地双方评估机构报酬相差太大，从而发生不公平不合理。

评估的质量审核关口多。军队房地产转让置换评估工作要通过“三审”把关：一是评估方案要通过预审。评估作业方案本来只是评估机构的质量内控制度，但是，军队房地产转让置换项目评估任务单位，通常会根据要求主动与评估机构对接，对评估方案先行把关,尤其对参加评估人员的资格审核、评估方法的沟通、最终评估估值的预估、现场调查的时间及配合、评估进度安排等进行认真预审把关，以确保从源头上保证评估质量。二是评估报告要通过初审。评估机构按委托评估合同将正式评估报告交给任务单位后，任务单位通常会在第一时间组织相关专业人员对评估报告进行审核。尤其对评估报告中的主要内容,会逐条逐句认真审阅，如评估目的是否与协议的要求一致，评估对象、评估范围与实际有无偏差，价值类型、评估基准日是否与约定的一致，评估方法是否科学合理，评估结论与之前沟通的是否一致，评估报告使用有效期对军队使用报告有无影响，有关特别事项对评估结论可能产生什么样的影响等等。三是最终结果要通过审查。评估报告要按军队有关规定要求，报中央军委审批的房地产转让项目，由军兵种军事设施建设部门组织房地产估价报告专业审查；报军兵种审批的房地产转让项目，由战区军种级单位军事设施建设部门组织房地产估价报告专业审查。房地产转让项目估价报告及其专家审查意见，要作为报批转让项目的必备要件，随项目请示件一并上报。