房屋共有面积分摊方法探究分析

【摘要】房屋产权测算作为确定不动产权属的重要支撑，其房屋面积计算的准确性与房屋共有面积分摊的合理性密切相关。从《房产测量规范》而言，其不但对共有建筑面积的处理原则进行了规定，还对分摊计算方法进行了阐述，而由于地区的不同，其实际理解存在差异性，因此即便对同一幢方进行共有建筑面积的计算，其采取的分摊方法不同，实际计算结果必然存在差异。

【关键词】房屋;共有面积;分摊方法;公摊系数

对房屋面积进行实时的测算，其不但将成套房屋建筑面积测算包含在内，还将共有建筑面积的测算和分摊包含其中。大部分地区在对房屋面积进行测算的过程中，以《房屋测量规范第1单元：房产测量规定》作为实际的计算细则依据。

1、房屋共用建筑面积的定义

所谓共用建筑面积，就是指相关的产权人对建筑面积进行共同的占有和使用，其分为两部分，即用分摊的共有建筑面积，和不应分摊的共有建筑面积。在本篇文章中，其指的是应分摊的共有建筑面积。其具体包含不仅有楼梯间、设备间、过道、变电室，还有公共门厅、管道井、电梯井以及值班警卫室等，不仅如此，还有维护结构的水箱以及参与公共面积之间的分隔墙等。建筑物的建筑面积减去各套套内建筑面积之和就是建筑物公用建筑面积，与此同时，还要将以作为独立使用的车棚、地下室、车库等建筑面积全部扣除。

2、案例计算分析

2.1案例说明

以某楼为例，其为6层的商住，其组成内容就是主楼和1层裙房，其中，主楼1层与裙房均属于商业用房，对于1层的楼梯间而言，其与商业住房并不相通，而且对于主楼和裙房而言，其以伸缩缝为分隔依据，将这两者分来。将相应的软件应用进来。

2.2共有建筑面积分摊计算

以相关规定为基础，在对房屋分摊进行计算的过程中，主要有以下两点问题：首先，就是对该房屋计算的基本单元进行确定，也就是说，要根据一幢还是两幢进行相应的计算;其次，就是对于主楼的一层而言，其属于楼梯间面积而且供住宅使用，那么其是属于住宅的专有共用面积，还是属于幢共有面积。基于此，有以下三种不同的分摊方案：

（1）将主楼和裙房统一划分为一幢，进而进行计算，住宅将分摊到一楼位置的全部楼梯间面积，换句话来讲，就是谁是使用者，社会分摊，而将外墙部位作为实际的幢共有面积，进而进行相应的分摊。

（2）仍然将主楼和裙房统一划分为一幢进行计算，对于一楼楼梯间而言，其由两方进行分摊，即商业和住宅，换句话来讲，就是谁更加受益，谁分摊，与此同时，还要以连带关系的原则作为实际的出发点，对于二楼以上的楼梯间而言，其分摊的对象为住宅，同时，将外墙部位作为实际的幢共有面积，进而进行相应的分摊。

（3）将两个计算单元计算的方式应用进来，进而对主楼和裙房进行分摊，对于一层楼梯的分摊而言，其主要有两个对象，即主楼一层商业和住宅，对于二层以上的楼梯间而言，主仅存在住宅分摊;对于主楼外墙而言，其要由主楼进行共同的分担;对于裙房而言，在对其进行分摊计算的过程中，要将独立计算单元应用进来，只对自己的外墙面积进行分摊。

2.3数据分析

通过分摊计算结果的显示，可进一步发现，在这3个方案中，其中分摊系数最大的就是第一方案，其将住宅一共分摊到了整个一层的楼梯间面积，而对于商业而言，其仅分摊到了外墙的面积，对于此种分摊方法而言，从表面上来看，其与谁受益谁分摊的原则极为符合，但是并没有对因果关系进行考虑，也没有对基于该关系后续会产生的连带责任进行考量，而基于此种方法的选取，对于多层的建筑而言，其分摊的公平性和公正性欠妥;对于第二方案而言，其对上述问题进行充分的考量，但是并没有对幢的划分合理性与否进行深入的考虑，由于主楼和裙房属于公用的功能区，因此，其与住宅共同对的楼梯间进行分担，但是通过相应的设计和实际的使用情况上来看，对于裙房和主楼的分隔而言，其采取的是伸缩缝，因此，其属于独立使用的状态，也就是说，既不存在收益关系，也不存在連带的关系。而以此为依据，又可进一步发展房屋共有建筑面积计算的最关键内容就是幢的划分，和对相应功能区的确定;在第三方案中，其实际的分摊方法就使幢、功能区以及谁受益谁分摊的问题均得到了有效的解决，使共同承担的原则全面体现了出来。

3、共有建筑面积的分摊计算方法

3.1单一用途房屋共有建筑面积的分摊方法

在对单一用途房进行分摊的过程中，发生了以下情况，则要将多功能区分摊计算的方式应用进来：（1）针对单一用途房屋而言，其楼梯间存在设计功能不同的情况，又或者是单元楼梯间的面积差异性相对较大，而且对于每一个楼梯间而言，其实际服务的单元面积又有很大的不同性，则要对每一个楼梯间进行功能区的细分，进而进行分摊;（2）其本身的建筑结构组成如果不同，其外墙体的实际厚度存在差异性，而且实际的建筑层数也并不相同在，基于此就要对功能区进行细分，进而再根据楼体建筑单体进行分摊。

3.2商住漏共有建筑面积的分摊方法

（1）对于住宅和商业而言，要根据实际使用功能的不同性，以各自的建筑面积为依据，进而将整一幢楼分为两个公摊部分，即住宅和商用，也就是说，住宅部分要对全幢的共有建筑面积进行分摊，商用部分也要对全幢的共有面积进行分摊，然后根据分摊得到的面积，在进行后续的细化分摊。

（2）对于住宅部分而言，其在实际分摊的过程中，对实际的幢共有面积分摊之后，还要将其自身的共有建筑面积加在一起，以各套的建筑面积分摊为基础，进而对各套房屋的分摊面积进行实时的计算。

（3）对于商业部分而言，其在实际分摊的过程中，对实际的幢共有面积分摊之后，还要将其本身的共有建筑面积加在一起，以每一层的建筑面积比例为依据，进而进行分摊，而其属于每一层共有建筑面积中的一部分内容，此外，还要将每一层共有建筑面积中一共得到的共有建筑面，然后在根据实际的比例，对每一套进行分摊，通过相应的计算，将每一套房屋分摊的共有建筑面积计算出来。

结语：

总而言之，本篇文章对房屋共有面积分摊方法进行了深入的分析和探讨。对于房屋的面积测量而言，其本质目的，就是为了使房屋和房屋用地的相关信息得以采集和表述，进而为后续的城镇建设规划以及房地产开发等方向提供决策性的依据。基于此，要想使面积计算的准确性和真实性得到保证，就要保证技术操作规范的合理性，并且以不同地区的实际不同操作细则作为主要的依据，进而进行相应的补充，最终使房屋共有面积分摊计算结果的准确性得到保证。

参考文献：

[1]李柯雨.关于房屋共有建筑面积的计算与分摊方式研究[J].科技资讯，2016，14（35）：230-231.

[2]黄锦财.房屋测量中共有面积测算与分摊相关问题探讨[J].企业技术开发，2016，35（11）：55-56.

作者简介：

崔德利（1986.01- ）男，汉族，辽宁彰武人，大学本科学历、工程师，现从事房产测量、工程测量、地籍测绘、城市规划等方面的研究与管理工作。