鉴定估价问题思考

彭靖

【摘要】近年来，对于抵押、征收、鉴定这三大块业务中，原来的业务重头即传统的金融机构抵押估价类业务已在不断萎缩;另一方面，城市改造叫了暂停，造成征收业务锐减;但是，随着社会生活中的各类经济纠纷、诉讼案件的增加，需要进行司法鉴定评估的业的数量却是越来越多。那么，鉴定评估有哪些特点与种类，有何种问题待解决呢，本文将对此进行探讨。

【关键词】鉴定估价;特点;种类;问题;对策

估价三大传统业务有抵押估价、征收估价、司法鉴定估价。其中鉴定评估往往直接关系到双方当事人的切身利益，故而其评估工作更有其独具的“公正性、严肃性、复杂性、精确性”的特点，这也是司法鉴定评估区别于其他评估业务的关键所在。此文从工作实践出发，共同分析司法鉴定评估的特点、难点，共同发现个中问题及其探讨其解决对策。

1、定义和特点

1.1定义

1.1.1司法鉴定

司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。

1.1.2司法鉴定估价

属于司法鉴定性质的估价称为“司法鉴定估价”。

1.1.3房地产司法鉴定估价

房地产司法鉴定估价是指在诉讼活动中注册房地产估价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

1.2特点

1.2.1对象多样性

司法鉴定评估对象涉及面很广，房地产司法鉴定，也涉及众多不动产种类，如常规的各种住宅、商铺、写字楼、厂房，还可能有暂无完善产权的在建工程、无完备手续的联建房、抵押房产中的附属建筑、构筑物等。

1.2.2过程的“复杂性”

司法鉴定评估过程的复杂性源自于案件本身和估价对象两个方面。

一方面，司法行为的特点决定了估价师在估价目的确定、现场勘察、权属资料取得、评估解释等过程中必然会受到各种复杂关系的影响和限制;

另一方面，司法鉴定的估价对象往往存在权属不清、面积不明等复杂情况。

1.2.3行为的“严肃性”

司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力。司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一个评估环节。

1.2.4结果的“精准性”

司法鉴定中的评估直接涉及涉案双方的利益，估价结果必须做到目的公正，结果精准。

2、业务种类

现实中有各种各样的房地产司法鉴定估价业务，对其进行如下归纳、分类。

2.1司法拍卖估价

涉诉房地产的司法拍卖，需要估价。这是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。

2.2分家析产估价

分家析产估价中，最典型的是离婚引起的房产估价。

2.3损害赔偿估价

房地产损害发生后，不可回避的是如何解决赔偿问题。房地产损害的种类主要有：房屋受损、采光、日照受影响、景观、视野受影响等。

2.4定罪量刑估价

2.5其他司法鉴定估价

3、程序、要点

3.1明确估价目的和范围

在做鉴定报告时，应要求估价委托方在委托书中明确鉴定目的及范围，提醒估价委托方签订范围要合理。

3.2合理的价值定义

价值定义的准确与否直接影响到估价结论的可靠性。与其他评估业务价值定义的相对确定性不同，鉴定评估的价值定义往往依估价目的和估价对象的不同，对估价机构的法律风险至关重要。

3.3科学的估价方法

司法鉴定评估应当紧紧围绕价值定义，优先选用比较法进行估价。

3.4严谨的技术路线

3.4.1现场踏勘

估价师在进行现场查勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。

3.4.2基础资料校核

对于从估价委托人处取得的估价对象权属等基础资料，估价师应当进行校核。对存在权属不清、基础数据不明的，估价师应当与法官进行沟通，共同协商解决方案，不得擅自做出假设。

3.4.3市场数据调研

估价师应当通过公开渠道调查各种司法鉴定评估所需的基础数据，并做好底稿存档。

3.4.4估价计算

司法鉴定中的每个估价计算过程和数据来源，必须严格遵循估价规范及相关法律法规的规定。

4、难点、对策

4.1房地产鉴定评估委托书中信息不完整或书写错误

多数房地产鉴定评估委托书没有按规定规范填写，鉴定评估委托书，除载明申请方、被申请方的名称、委托的房地产估价机构名称、委托日期、简要案情及承办人姓名和电话等信息外，还应该载明鉴定估价基本事项，包含估价对象及估价范围、估价目的、标的物基本权益状况等。

司法鉴定相关的法律法规主要是为了规范评估机构从事房地产司法鉴定评估工作行为而出具的，对法院没有约束力。因此，在实际工作中，房地产估价师更要做好沟通解释工作，以得到估价委托人的理解与支持，提高工作效率与评估结果的准确性。

4.2被执行人、承办法官不配合现场查勘

被执行人对估价人员的工作极不配合，抵触情绪明显，给司法鉴定估价后续工作造成困难。在实际工作中一般只有申请执行人或者其代理人带领查勘现场，被执行人要么联系不上要么不配合查勘工作，多数承办法官也不愿意陪同现场查勘，或即便陪同有时也不配合在现场查勘表上签字。房地产估价师在承接项目后应及时联系被执行人、申请人及承办法官，告知评估事宜，请他们配合现场查勘工作。对任何一方不愿意陪同现场查勘的，房地产估价师要及时告之承办法官及审管办或技术室，同时做好详细记录并在报告中进行如实披露。

4.3估价对象权属资料难以搜集

进行司法鉴定估价，房地产估价机构应当取得估价对象完善的权属。

但在实际工作中估价委托人一般是去信息中心进行权属资料的调取，但很难提供完善的评估所需权属资料，如房产信息也是基本面积信息等，无后附房屋分层分户平面图，特别是估价对象分摊（占用）的土地权属资料基本没有。

4.4房地产司法鉴定评估的时效性

法院出具的鉴定评估委托书会记载鉴定评估工作的作业期限，一般为出具委托书日期后的30个工作日。被执行人不配合現勘或估价对象权属资料缺失等因素，会严重影响评估工作的时效性。故房地产估价师在承接鉴定评估项目后应该积极主动联系当事人双方、承办法官，第一时间确定现勘时间并收集相关资料，遇到被执行人不配合，不能现勘或权属缺失而影响工作进度的，要提前与承办法官沟通解决，对于即将超出作业期限的要向法院提交书面《延期声明》说明影响项目进度的原因，并提出申请延期期限。

小结：

综上所述，鉴定评估工作中遇到的种种问题，都增加了鉴定工作难度。因此，各个工作环节都必须特别注意：现勘时要细致，多看、多想、多问，全面了解对象的状况。同时注意收集估价对象市调资料，关注估价对象的证载地址与实际地址一致性。程序及细节上一定做到位。

鉴定评估报告直接关系当事双方切身利益。估价师除了要具备相应的资格和经验外，还必须要有一定的法律知识。在评估过程中要注重合法程序，遇到问题要按照规范操作。

总之，我们应树立法律意识，规范业务操作，提高执业水平以防范司法鉴定评估风险，做好承接的每项司法鉴定评估报告。

参考文献：

[1]徐惠兰.谈司法鉴定评估中的风险防范[J].中国资产评估，2009（12）.

[2]陈静.浅谈房地产司法鉴定估价[J].现代商业，2012（34）：48-54.