基于多因素综合分析的城市土地分等定级研究——以宁夏中卫市为例

宋 晨

(宁夏土地和矿业权集中审批服务中心，宁夏 银川 750002)

0 引言

城镇土地分等定级是建立和完善土地市场，规范级差地租，指导和调控土地利用，保护土地所有者和使用者合法权益的有效手段；是防止土地投机和土地收益流失，促进土地资源合理利用的必要手段，也是深化土地使用制度改革，建立和完善社会主义市场经济体制的重要基础性工作。

从目前全国的城市土地分等定级研究与实践来看，采用直接定量评价法和类别主导指标测定法的比较多，而这些对于经济发达的大城市较敏感，工作量小，操作简单，适用性强，但对主导因素不突出的城市或者功能分区不明显的中小等城市缺乏研究。鉴于此，本研究以一个典型的西部城市为对象，在多因素综合分析条件下，探索城市土地分等定级方法、影响因素、因素间作用机理及体系模型，以期为多因素综合分析的土地利用规划、土地资源合理利用提供参考。

1 研究区域概况

中卫市市辖区为沙坡头区，位于东经 104°17′～106°10′，北纬36°58′～37°43′之间，地处宁夏回族自治区中西部，东邻中宁县，南与同心县、海原县及甘肃省靖远县交汇，西接甘肃省景泰县，北邻内蒙古自治区阿拉善左旗。现状建成区面积 35.17 km2。是中卫市的政治、经济、文化中心，地貌类型分为黄河冲积平原、台地、沙漠、山地和丘陵五大地貌单元，地势西南高，东北低，最高海拔2 954 m，最低海拔高程为1 160 m，市区地势开阔平坦，地面坡度在0.5‰～2.5‰之间。总人口40.9万人，常住人口为40.6万人，其中，城镇人口22.2万人，常住人口城镇化率为54.7%。2017年全年沙坡头区实现地区生产总值155.6亿元，城镇常住居民人均可支配收入24 338.8元，是典型的中小城市。

2 研究方法

以中卫市市辖区土地利用总体规划确定的39.94 km2土地为对象，根据城镇土地的自然、经济属性及其在社会经济活动中的地位和作用，在全面调查、分析影响中卫市中心城区土地质量的各种因素及其作用的基础上，按照多因素综合分析下的因果关系，应用坐标网格综合作用分值，对土地质量和使用效益及其在土地空间上的分布差异状况进行综合分析，进行统一质量，等级评定，分出表明城镇内部土地质量差异的土地等级序列，揭示土地质量特征差异及其总体空间分布变化规律。

3 程序步骤

(1)采用特尔菲测定法确定土地分等定级因素因子体系及其权重值。

(2)以《中卫市市辖区土地利用总体规划(2006～2020)》确定的中卫市市辖区中心城区建设用地范围内39.94 km2的土地为评定对象，在全面调查收集影响土地分等定级因素因子资料的基础上，借助AutoCAD和ArcGIS技术，将土地级别更新范围边界、道路网系统、重要地物及必要的注记输入计算机，数字化工作底图，生成同等比例尺的土地级别更新计算机工作底图，并将土地分等定级范围置于直角坐标系的第一象限内，建立坐标系。按工作底图比例尺(1∶10000)，以实地距离50 m为间距，自动划分覆盖整个土地范围的坐标网格单元(实地面积为50×50=2 500 m2)，自动生成所有网格单元几何中心坐标值(Xi,Yi)和网格编号的数据库，中卫市中心城区共划分了19 170个网格单元作为土地分等定级的基本计算单元，形成土地分等定级网格单元系统。

(3)土地分等定级因素因子资料的调查、整理与计算机录入。根据确定的因素因子体系，结合计算机应用特点，将各类因素因子的调查资料按空间位置、相关属性数据整理录入计算机，建立起相对独立的土地级别更新图形、属性数据系统。

(4)因素因子的作用分值计算与统计。各个因素因子按其作用模型，分别计算其对各网格单元的作用分值，并按土地分等定级因素因子体系的层次关系和权重，统计各网格单元作用总分值。

各单元作用分值计算：

依据定级因素因子体系的层次结构关系，通过各因素因子的相应权重，逐级加权求和，最终得到所有网格单元的定级因素作用总分值。

基本公式：F=∑Wifi

式中：F为网格单元的作用总分值；Wi为某因素(或因子)的权重；fi为某因素(或因子)的作用分。

(5)根据单元作用总分值频率分布直方图显示的分布特征，分析并划分作用分值区间，分析确定土地级别。

4 结论与讨论

通过将调查收集的资料数据与被调查单位填写调查表的数据进行了统计分析，分析土地分等定级因素因子选择和专家打分的总体意见平均值，意见基本趋于一致，最终确定了中卫市市辖区中心城区的土地分等定级因素因子体系，定级因素因子体系、权重及标准差分别见表1。

表1 中卫市市辖区中心城区土地分等定级因素因子体系表

将各因素因子输入各网格单元计算各单元的因素作用分值，根据各单元地块的分值大小，地块土地质量的优劣，采用总分频率曲线法，统计总分值频率。将总的分值区间划分成若干细小的区间，统计各细小分值区间内的网格单元数，计算其占网格单元总数的千分比(即频率)，以此频率为纵坐标，作用分值为横坐标，通过计算并且制出揭示网格单元每1分值区间数量分布特征与频率分布，然后按土地优劣的实际情况，确定级间分界，确定土地级别。结合中卫市中心城区实际和对其土地质量空间分异规律的经验判断，依据前述分值区间，在征询有关部门和专家意见和建议的基础上，最终确定了土地级别及其分布范围，完成了面积量算。在经与中卫市人民政府相关部门、专家进行论证后，最终确定了中卫市中心城区综合级别体系。中卫市中心城区土地综合级别分值区间如表2、图1所示。

表2 中卫市中心城区土地级别分值区间表

图1 中卫市中心城区土地级别面积比例图

从分析与测定的结果来看，中卫市中心城区土地级别体系均符合《城镇土地分等定级规程》规定，土地分等定级结果反映出中心城区土地的基本情况。土地分等定级采用“坐标网格综合作用分值法”和多因素综合评定法确定的土地级别，应用计算机等技术手段计算、成图，保证了土地级别更新的精度和结果的科学性。土地级别更新成果表现出以下4个显著的特征：

(1)土地级别总体呈现由城区中心向边缘递次降低的分布规律，从土地级别图上可以清楚地看出，级别更新范围内土地呈现出以主要街道为轴心的圈层分布。土地级别的这种空间分布特点，正是对中卫市市区中心城区的客观、正确的反映，也符合城镇土地级别的渐变规律。

(2)高级别商服用地与高级别商服中心密切相关，高级别土地大多集中在中卫市市辖区中心城区中心及商业服务业中心周围，高级别土地级别存在沿干道向两侧比较明显递减，土地级别大致以同心圆状向外降低，同时又沿干道呈带状向外延伸。土地级别由高级别向低级别逐渐过渡，虽有个别的级别突变现象，但也形成了明显级差土地。

(3)土地级别的空间分布揭示了城镇的发展方向高级别土地大多与高级别商服中心、配套基础设施和公用设施相对应，集中在城镇中心。商服用地集聚效益强于住宅和工业用地，因此商服用地高级别面积变化幅度较之住宅工业为强烈，而低级别变化趋缓，符合不同用途土地级别变化规律。

(4)商服繁华影响度和交通条件对土地级别影响较大构成城区核心的高级别地段正是该区域中商业的主要活动区，而商服用地又明显表现为沿主要街道和市场活动，中心城区最高级别的Ⅰ级地段范围，也基本上以各商服中心和市区的主、干道为轴(核)心。各商服中心周围和交通主、次干道的交汇处，往往表现为较高的土地级别。

5 应用及建议

(1)土地分等定级反映中卫市城区土地条件和土地质量的差异，反映出土地收益的高低，为政府用经济手段合理管理与调控土地收益提供依据。

(2)可满足城市规划与产业发展布局需要，促进中卫市城市开发利用和规划建设。城市的产业发展布局与规划要考虑土地质量的差异，优劣程度，根据土地区位特征来确定最合理的利用方式，城区规划应以土地经济规律和价值规律为指导，综合部署中卫市经济、文化、公共事业等各项事业，合理布局，优地优用，劣地巧用，实现土地利用结构的合理调整和优化组合。

(3)土地分等定级可为中卫市政府加强土地资源管理提供了重要决策依据。政府通过不同级别用途标准加强对土地市场的管理，实现对土地资源管理的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用。为政府宏观调控，科学管理土地资源与土地资产，促进资源合理、节约集约、高效利用， 完善和规范市场提供科学依据，为保证国有土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理，加强政府对土地市场的管理，全面、科学合理地使用城市土地提供基础依据。