信息化系统在商业中心综合管理平台的应用——铁狮门苏华路南554号地块项目建筑智能化工程

贲 锋

(启迪设计集团股份有限公司，苏州215021)

1 项目概况

苏州苏华路南地块项目位于苏州工业园区湖西CBD中心区域，总建筑面积约93 216m2，地下3层，地上40层，建筑高度166.8m，项目外景图见图1。地下一层为部分商业及设备用房，地上一～五层裙房为商业，面积约17 550m2，五层塔楼部分为避难层，六～二十一层为塔楼办公，面积约33 800m2，二十二层塔楼为避难层，二十三～三十八层为酒店式公寓，面积约21 722m2，是一个集办公、商业和高端公寓为一体的大型城市综合体。

本项目智能化系统的设计以实用性、前瞻性和可靠性为基础，所设计系统包括综合布线、信息网络、入侵报警、视频监控、无线对讲、停车管理、门禁控制、无线巡更、建筑设备监控、机房工程、综合管路、残卫间紧急报警、火灾报警控制等系统。各系统通过集成系统实现信息互联，满足综合体日常运营的同时，在人力、物力资源有限的条件下，有效降低了管理成本，提升了管理效率。

图1 项目图片

2 技术特点

系统在实施中遵循“统一规划、统一标准、实用先进”的原则，以应用为驱动，在充分利用现有设施和资源的条件下，力求既能满足近期需求，又能适应长期发展的需要，便于业主变换建筑使用功能。

2.1 前瞻性和灵活性

(1)设计采用先进、成熟的技术，高起点的设计原则进行规划。综合布线系统是将语音信号、数字信号的配线经过统一的规范设计，综合在一套标准的配线系统上，此系统为开放式网络平台，方便用户在需要时形成各自独立的子系统。综合布线系统可以实现资源共享，综合信息数据库管理、电子邮件、个人数据库、报表处理、财务管理、电话会议、电视会议等。

(2)注重系统的灵活性，遵循招标文件的要求，系统功能规划一次到位，并满足系统可分步实施、功能可逐步增加的实际需求；能够通过对系统的模块化增减，满足项目招商、销售对系统功能的需求。

(3)将系统与具体应用无关的基础设施和物理链路的建设(如综合布线系统、信息网络系统、集成系统平台、智慧停车等)作为建设的重点，注重系统通讯的数字化、信息化、集约化、无线化、社会化，设计具有一定的前瞻性和先进性。布线系统宜集中设计，一步到位。

2.2 开放性和标准性

(1)系统集成采用基于WebService、WebGis技术的开放系统，解决不同系统和产品间的集成和协议的标准化，达到彼此间可互操作性。

(2)设备选型、应用系统软件开发、软件开发工具等优先考虑选用国际/国内主流标准协议、开放的标准系统接口的产品，避免技术壁垒的设置，使得各子系统可以方便与其他系统、其他设备兼容，确保整个智能化系统工程具备高度的开放性。

(3)基于用户服务、管理业务、数据业务及数据库服务、现场数据交换的四层标准型架构，系统采用“面向空间、面向对象、面向用户的组件式服务理念”作为设计指导思想。

2.3 可靠性和稳定性

(1)系统设计既要考虑到采用先进的概念、技术和方法，又要注意结构、设备、工具的相对成熟。

(2)系统设备要具有较高的可靠性和容错性，具备系统长期稳定工作的能力。

(3)产品的选用原则有两点，一是要优先考虑国内甚至国际上有一定知名度的优质品牌，并综合考虑其售后服务品质及工程的实施成功率；二是要在同一品牌的不同系列产品的选择上，再优先考虑其具有代表性的、代表先进技术和优越品质的产品系列。

2.4 可扩展性和易维护性

(1)遵循全面规划和分步实施的原则，系统应考虑充分的余量，以适应将来发展的需要。

(2)系统采用先进、成熟、实用的主流技术。

(3)系统应选用较易掌握、操作简便和易维护的设备。

2.5 高效节能性和经济性

(1)要实现各子系统的有机互联、资源共享、信息共享，具有正确应对突发事件的响应能力，提高设备利用率，降低能耗、节约能源，实现现代化的科学管理。

(2)要注重设计的经济性、合理性，实现系统的高性价比。在保证系统具有良好的可扩展性和升级能力的基础上，争取在系统扩展和升级时实现最低成本浪费；主要应从三个方面考虑和把握系统的经济性，包括系统本身的价格(包括系统及技术服务)、系统运行后经济效益预算的可能收益、对系统实施现场的特殊要求所需的费用。

2.6 智慧化和绿色环保

结合先进的软件应用技术，开发适合本项目运营的集成管理平台，将常规的系统集成上升到智慧化管理层面，实时界面化地掌握项目内的运行情况。通过对项目内的机电设备统一管理，以弱电控制强电，实现电气设备的精确控制，进而实现项目运行的节能、环保。

2.7 层级化管理

本项目体量大、业态丰富众多，管理相对复杂，智能化系统的设计虽然要满足日常的运维管理需求，但仍应尽量降低管理成本，实现集约化管理。因此，要根据项目特点，合理布局管理单元，并设立总控中心，以便对整个项目实现宏观的可视化的管理。

3 工程项目建设内容

3.1 智能化集成系统

(1)建设内容及规模:本项目主要集成的智能化子系统包括:楼宇自控、一卡通管理(访客管理、梯控、门禁管理)、无线巡更、家庭报警、入侵报警、视频监控、信息发布等系统。

(2)特点:借助于计算机网络系统，将本项目所需的智能化子系统集成在一个相互关联、统一协调的系统平台当中，通过运用统一的人机界面环境、全中文图形界面、电子地图等，以管理授权的方式进行操控，不仅节省人力物力资源，提高工作效率，同时降低运行成本。

3.2 综合布线系统

(1)建设内容及规模:本项目的综合布线系统主要包括自用部分水平接入的数据和语音布线；出租部分预留光纤接入，便于租户今后根据需要自行建设；出售的酒店式公寓内设置多媒体信息箱和光纤接入管线，配置各末端网络和电话、有线电视的终端点位。

(2)特点:通过对出租部分的网络接入进行统一规划，实现信息化建设的集中管理，节约建筑物理空间的同时，也为租户提供了便利的接入条件；自用部分的布线采用六类模块化布线系统，水平接入的数据和语音布线采用相同的标准，便于今后使用功能的扩展。

3.3 信息网络系统

(1)建设内容及规模:基于本项目商业业态的特点，计算机网络系统的设计主要为设备网，该网络平台的建设，为项目内的各基于网络协议的智能化系统提供统一的传输平台支持。

(2)特点:设备网采用接入层直接到核心层的两层架构，接入层采用千兆POE交换机，满足多种设备接入的需求，并适应未来大数据业务增长的需要。网络系统配置的适度超前，为今后的设备升级、扩容提供保证。

3.4 无线对讲系统

(1)建设内容及规模:采用中继台的形式，对建筑内部进行无线对讲信号全覆盖，实现整个项目内对讲信号无盲区。

(2)特点:中继台设置在消控中心内，通过专用屏蔽馈线，沿弱电井道敷设至每个楼层，经无源分布式系统设备实现信号在项目内的均匀分布和全面覆盖。

3.5 建筑设备监控系统

(1)建设内容及规模:对项目内的给排水设备、冷热源设备、送排风设备、各类电气设备等统一进行远程管理，实现网络平台化的机电设备管理模式。

(2)特点:通过DDC模块化控制的设计理念，优化设备管理策略，支持在脱机状态下稳定运行的功能；利用现场总线通讯技术，将现场控制器连成系统集中管理，提供报表和应变处理，提高系统可靠性的同时，减少了管理的工作量。现场总线技术的开放性协议便于实现不同厂家产品之间的互操作，便于与第三方设备通讯及纳入楼宇控制系统中，大大简化了系统结构，降低了系统成本。

3.6 火灾自动报警系统

(1)建设内容及规模:除采用集中报警系统外，还设置了火灾漏电监控系统。

(2)特点:火灾报警系统可通过二总线接收各监控范围内所有的智能化感烟/感温探测器，手动报警按钮，水流指示器及消火栓按钮的报警信号；当火灾确认后，可手动或自动启动消防泵、喷淋泵、防排烟风机，切断有关部位的非消防电源，强制电梯全部停于首层，接通火灾事故照明灯和疏散指示灯，关闭防火卷帘，打开疏散门，并接收有关联动动作的返回信号，以实现对消防区域状态的监控及灭火功能。

3.7 安全技术防范系统

(1)建设内容及规模:本工程安全防范系统包括视频监控系统、入侵报警系统、无线巡更系统，及家庭报警系统、楼宇可视对讲系统。视频监控点位主要覆盖各出入口、行车区域、商业办公及住户的公共活动区域、公共走道及电梯轿厢、室外公共场地等。在咨询接待及酒店式公寓内等处设置紧急按钮，在重要设备机房及公寓内设置幕帘探测器，楼宇可视对讲系统主要分布于酒店式公寓内。

(2)特点:视频监控系统采用数字高清设备，通过六类线接入设备网中，并实现消控室内NVR存储和电视墙画面显示；入侵报警和家庭报警系统均采用总线制报警架构，中心设备设置在消控室，预留与监控系统的联动接口；无线巡更系统采用离线式架构，巡更点位可根据保安巡更需要进行灵活调整；楼宇可视对讲系统采用数字设备，在公寓的所有出入口设置彩色可视门口机，配合门禁系统，对外来人员进行身份验证，在酒店式公寓的每户内设置可视分机，支持物业信息发布功能；各个系统的设置均考虑了今后前端点位的调整和增减，整体架构适应系统升级和扩容的需要。

3.8 一卡通管理系统

(1)建设内容及规模:本工程的一卡通系统包括门禁管理、梯控、访客管理、停车管理等，通过统一的后台数据库管理，实现一卡多用。

(2)特点:在进入公寓的通道和商业的重要机房等处设置门禁点位；接入消防信号，发生火警时所有通道门禁自动打开。停车管理系统采用二维码识别技术，结合IC卡远距离读卡，对内部车辆和临时车辆实行分类管理。系统具有图像管理、防砸车等功能。针对访客，结合梯控管理功能，实现临时人员的通行管理。

3.9 信息引导及发布系统

(1)建设内容及规模:在商业区域和顾客聚集的区域设置信息发布设备，通过设备网实现与每个显示终端的精确管理，集中管理各显示屏的播放内容，有效提升商业的对外形象和接待能力。

(2)特点:根据现代化商业建筑的定位，本项目内信息引导系统充分利用现代计算机技术、网络技术、多媒体技术和现代控制技术，以电子信息触摸显示屏、LED显示屏、等离子液晶显示屏等来建立人机信息交互界面。

3.1 0公共广播系统

(1)建设内容及规模:在项目内的公共区域及重要场所设置数字广播系统，支持公共广播、背景音乐及消防联动功能。

(2)特点:采用数字系统，根据使用功能对广播分区进行合理的分配，支持对每一个广播分区进行独立控制，以满足不同功能对播放内容的不同需求。

3.1 1机房工程

(1)建设内容及规模:规划设计的弱电机房包括位于项目一层的消控中心和各层的弱电间，接入机房部分由各运行商自行负责设计和安装。

(2)特点:机房的设计内容主要包括机房的环境设计(包括防尘防静电处理和温湿度控制措施)，各设备的接地主要通过统一接入大楼等电位端的方式进行处理。

4 结束语

苏华路南554地块项目在精心的设计和严格的运营管理下，经过一年多的运行，原设计的各系统均已达到预期效果，在实际的使用中有效节约了人力资源的同时，也实现了减员增效的效果。

作为一个在商业核心区域内重要的综合体，各智能化系统的配置为商场在运营中提供了极大的技术支持。BAS系统的应用为顾客的休闲和购物提供了舒适的环境，也为运营方节省了人力投入，并有效降低了能耗；信息化系统的应用，为商场带来了科技发展的感受，通过多媒体手段进行商业传播，展示了苏州中心作为一座现代化的商业综合体，在商业运营推广手段和综合管理平台上的先进应用。该项目2015年获得二星级绿色建筑设计标识证书，2016获得LEED金奖认证，2019年获得江苏省勘察设计行业优秀建筑智能化工程设计二等奖。