浅析房地产价格波动对金融稳定的影响

文/李晓炫，北京师范大学珠海分校应用数学学院

1 房地产价格波动的影响因素

首先，房地产价格波动会受到市场供需状况的影响。若是需求保持不变，房地产市场供给量增加，那么出现供大于求，价格就会不断下降。若是供给量减少，则有相反的效果。房地产投资成本、投资额度都会影响其供给。其次，房地产价格波动会受到房地产需求的影响。若是供给保持不变，房地产市场需求量不断提升，那么出现供不应求，价格自然会不断上升。若是需求量减少，则会出现相反的状况。房地产需求主要包括刚性需求以及投资性需求这两个方面。心理预期会影响投资性需求，人口、收入、经济发展水平都会影响刚性需求。此外，房地产价格波动也会受到通货膨胀、汇率等因素的影响。在房地产价格波动中，利率是一种内在的传导机制，若是经济发展较好，贷款利率不断上涨，房地产运营成本也会与日俱增，房地产运营收益以及供应量将减少。汇率波动会导致人民币贬值以及人民币升值。通货膨胀会对投资需求、房地产供给以及消费者需求产生影响，进一步影响房地产价格。

2 房地产价格波动影响金融稳定的机制

2.1 房地产价格上涨

2.1.1 间接影响

(1)财富效应渠道

若是房地产价格不断提升，消费者财富不断上涨。从一个方面看，消费者可能会对消费支出计划进行调整，适当提升消费水平。从另一方面来看，消费者可能会通过金融机构将其财富抵押出去，从而获取贷款，并实现提前消费。因此，房地产价格波动风险就会朝着金融机构不断转移。

(2)资源配置效应渠道

资源配置效应指的，房地产价格会影响资源流动，导致资源进行重新配置，并对金融的稳定带来影响。房地产价格若是出现过度上涨的现象，市场价格信号就会被扭曲，资源配置也欠缺合理性。若是房地产行业大量涌入银行信贷等行业的投资，生产投资资金就会不断下降。在此情况下，名义财富就会很快地增长。然而，实际生产部门会出现产值减少以及增速下降的情况。

2.1.2 直接影响

(1)银行流动性渠道

若是房地产价格不断上升，银行信贷的规模不断扩张，房地产贷款在全部资产业务中的比例将不断提升。若是房地产价格虚高、泡沫破灭，就会导致银行信贷期限变得越来越长，甚至发生贷款期限错配的风险，金融系统自身的稳定性会受到严重的负面影响。若是房地产价格波动较为强烈，融资流动型、市场流动性会严重不足。

(2)影子银行渠道

若是房地产价格不断提升，房地产商就会筹集更多的资金来用于投资，从而获取更多的收益。若是无法获取足够的商业银行贷款，就会借助民间金融、基金、委托贷款以及信托等渠道来取得足够的投资资金。若是房地产价格提升，那么相关的基金、委托贷款以及信托都可以取得满意的收益，就会吸引到大批的外界资金。因此，商业银行的储蓄资金就会相继流出，存款具有活期化以及高波动性的显著特征，甚至会发生存贷款期限错配的不良状况，面临较大的风险。

2.2 房地产价格下跌

如果房地产价格下降，那么房地产企业必然会面临冲击，金融稳定也会遭受挫折。商业银行的资本金以及信贷资金供给这一方面都具有一定的顺周期性。若是受到外生冲击，商业银行贷款规模会进一步收缩、损失坏账也会不断提升。若是信贷资金无法给予有效的支持，房地产价格下降的速度会越来越快，资本、信贷也会发生进一步地紧缩，金融稳定的状况会更加恶化。若是房地产价格下跌，住房按揭贷款风险就会不断提升，甚至会出现断供的现象，金融稳定受到冲击。

3 政策建议

3.1 采取温和的政策

针对房地产市场，可以采取温和的政策进行调控，维持稳定的市场价格。首先，必须对土地监管政策进行不断强化，从而防止土地资源成本提升的速度过快，从根本上保障土地一级市场的需求量与供应量之间充分适应。此外，针对次级土地市场，政府必须对投机行为进行严厉地打击与制止，避免出现哄抬房价的不良现象。

3.2 加强房地产贷款的审核

商业银行必须高度关注宏观调控政策，不断提升房贷审核以及审慎性监管的力度，在最大程度上降低投机性风险。首先，商业银行必须建立一个十分严格的准入标准，严格地确认好开发商资金。对其经营状况风险进行有效测度，从源头上将房地产开发控制到位，不断提升房地产业准入门槛。其次，商业银行必须对房地产资金账户以及使用款项审核等方面实施严格地管理、控制，实时监控资金流转过程，定期评估房地产以及建筑用地的价值。针对个人信贷，商业银行必须完善征信体系建设，实施规范化的管理工作。

3.3 扩展房地产融资渠道

现阶段，在房地产开发这一方面，会严重地依赖贷款，金融扶持的渠道缺乏多样性，较为单一。因此，我国商业银行往往面临着极大的市场风险，难以消除。若是房地产市场不能平稳运行，商业银行必然会面临不小的冲击与挑战。因此，针对房地产领域，商业银行必须不断强化信贷管理，不断拓宽融资的途径，避免强烈的冲击。可以在二级市场上构建多种多样的资金整合以及融资的渠道，从而将信贷风险进一步分散，不断推进保险、货币、资本运作以及金融机构之间实现稳定、协调的发展壮大。

4 结语

若是房地产价格出现了强烈的波动，就会引起市场泡沫，资产价格也会发生扭曲。由于占用了巨额金融资本，若是房地产市场泡沫破灭，金融体系无法实现平稳、健康地发展。本文的研究旨在提升我国房地产市场以及金融系统的稳定性。