浅谈房地产开发项目全过程成本控制分析与应用

冯杰

（上海建工房产有限公司，上海 200080）

一、房地产开发项目全过程成本控制的意义

任何一个项目的实施都是需要考虑到它带来的成本和收益的，而作为房地产项目，更是需要切实考虑到成本及收益，房地产开发项目全过程的成本控制直接与企业的经济目的相关联。无论在什么样的情况之下，降低全过程的成本都是可以增加利润的。全过程的成本包括有初期的规划成本，过程当中的实施成本，以及房地产项目竣工之后的维护成本等等。对全过程中每一阶段的成本进行有效的控制，严格按照相应的管理标准，强化控制成本工作，以保证全过程成本的有效进行，从而使得房地产项目的经济效益最大化。

二、房地产开发项目成本控制现状

就目前来看，房地产开发与利用过程中，对于成本的控制不尽人意，部分房地产开发企业对一开始的房产开发策划就有遗漏，所以导致之后的房产开发成本受到较大影响。甚至有的企业只是在乎施工的时间，施工过程当中的费用以及质量，而没有考虑到开发阶段所需要的成本。我国现今对于房地产行业的规划并不完善，众多房地产开发企业缺少科学合理的管理方式，最重要的是绝大部分企业忽视了对成本的管理。正是因为这种不理想的状态的存在，所以需要尽早对成本的控制做出规划，建立相关制度对成本的控制进行有效的管理，这样才能够让房地产项目得到更大的提升。

三、房地产开发项目成本构成

（一）土地成本

房地产开发企业在决定开发一片土地的时候，首先要获得土地的使用权，如果没有得到土地的使用权，那么这个房地产项目将没有办法继续下去。而争取到土地的使用权是需要资金的，主要包括有土地的征用费，或者拆迁赔偿费用，对人员的安置费用，以及土地出让金，城市建设费用等等。

（二）工程成本

在房地产项目进行施工之前，需要准备一定的资金，用于项目的设计，可行性分析，对土地进行勘探，保证用水用电的畅通以及规划平整施工场地等费用。[1]这是属于房地产开发项目中的工程成本，也是在开发之前必不可少的成本费用。

（三）管理成本

房地产开发项目是必须通过当地政府部门同意的，所以在开发的过程当中，需要按照相关规定，向当地行政部门缴纳房地产项目活动管理费[2]，以及经营和组织过程中产生的其他费用。

（四）销售成本

房地产项目开发过程当中，销售成本主要是在房产建设过程中以及建成后需要企业投入的广告宣传费用，销售人员的业绩工资费用，还有售楼部修建维护的费用等等。广告宣传是为了让这个项目走进大众，让人们了解到这个项目，从而吸引更多的客流量，在进行销售成本的规划时，与媒体对接，要想办法尽量降低成本。

（五）其他成本

除开以上四种费用，还包括有税费、借贷费用、建安工程费、附属工程费，以及其他一些不可预见的额外费用，例如在施工过程当中人员的伤亡费用、材料浪费导致的额外成本等等。

四、房地产开发项目成本控制应用

（一）如何控制土地成本

房地产项目开发之前，需要对土地的价格进行科学评估，一般来说对土地的评估办法有比较法、收益法等等，在合理采用这些方法进行估算，然后得到的价格就是最后获得土地使用权后的目标土地价格。如果是房地产开发企业打算将目标土地修建成住宅区，那么一般就采用成本法，该方法是在对以往已竣工住宅项目各项成本总结分析的基础上，先形成成本经验数据库，然后在对新的目标土地估价时，调用该经验数据库，并结合新项目的规划指标、设计指标对成本模块进行调整，最终形成新住宅项目的目标土地价格；如果是房地产开发企业打算将目标土地修建成商业区，今后用来租赁，那么就采用收益法，预估自己的成本和收益，然后做出权衡。在进行成本的预估时，要考了多方面的因素，仔细研究，站立在传统房地产估价的方法之上，进行科学周全的分析。

（二）如何控制实施成本

房地产开发实施过程中，最开始的决策是很有必要的，应当对所有的费用进行一个综合的分析考虑，设计出多个方案来进行选择分析，以减少之后的成本。与此同时，我们应该根据最终选择的方案，来确定整个项目的目标成本。目标成本是指导整个房地产项目经营活动的红线。在招标投标过程中要做好对目标成本的监督工作，采用一种更加经济可行的方法，避免以后发生一系列相关问题。工程建设这一部分的耗费是最大的，在施工阶段应当招募相关方面的人才，对施工过程进行有效的管理，杜绝出现偷工减料或者浪费材料的事情发生。在保证工程质量的基础之上节约成本，避免不必要的损失。在房产项目竣工之后，要做好总结，吸取经验教训，为以后的工程建设奠定一个良好的基础。

（三）如何控制销售成本

如果房地产开发项目已经处在考虑销售成本的阶段，那么就证明这项房地产开发项目已经走近尾声，在对整个房地产项目进行监管的同时[3]，应当于市场相互协调，广告的宣传费用是必要的，只有借助媒体网络这个平台，比如：微信公众号、微博等，才会有更多的人关注到这个项目，然后将房源销售出去。在销售的过程当中，销售人员有着很重要的作用，他们决定着这个项目的价值是否能够有力的表现出来，控制销售成本的同时，要关注到是否有合作的伙伴，内外的合作营销可能会更好的控制销售成本。

五、结语

房地产开发过程中，必须对成本进行有效的控制，本文研究了房地产开发项目过程中需要考虑到的成本形式，包括土地成本、销售成本、管理成本、工程成本以及其他成本。还介绍了如何对成本进行有效控制的措施，对于成本的控制其实是无处不在的，而这个过程是需要经过多次商讨，是复杂烦琐的，但确实是必要的，无论是在项目开始之前对资金的规划，还是项目过程中对资金的合理运用，这些成本管理的环节都是相互联系，密不可分的，只要掌握了科学合理的成本控制方法，才能使得企业对自身进行调整，使得项目达到预期的效果，促使房地产项目的科学发展。