房地产企业全面预算管理中存在的问题及应对策略

牛鸿斌

（纬业地产控股（深圳）有限公司，广东 深圳 518000）

一、全面预算管理在房地产企业中的意义

（一）有助于降低企业的经营风险

房地产行业自身就是一个资金密集程度高、风险较大的行业。房地产企业在经营过程中面临的风险主要可以分为两个方面：一方面就是国家宏观政策带来的风险，主要以行业风险为主。房地产行业的自身发展与国家的政策导向之间关系密切，政策的小幅调整就有可能带来房地产行业剧烈震荡情况的发生，国家政策调整带来的风险是属于不可控风险。另一个方面就是房地产企业在经营过程中遇到的各种经营问题以及风险，这些风险属于可控风险。作为资金密集型企业，房地产企业的全面预算管理有助于企业降低可控风险，以保证企业自身的长远发展。

（二）有助于增强自身的行业竞争力

我国的房地产行业经过这么多年的发展，逐渐走向正规、理性化的发展道路上。整个行业态势也更加趋于平稳。曾经的那种“占地为王”的盈利方式早已经不适应新时代的要求。我国市场经济体制经过几十年的发展也已经日趋成熟，在市场经济中，企业要想更好地在竞争中生存下来，企业就需要提供更好的服务、质量更高的产品、更严格的管理，只有充分提升自身的竞争实力才能在越发激烈的市场竞争中保持自己的地位甚至于更进一步。全面预算管理作为比较成熟和完善的管理体系，对于房地产企业提升自己的竞争力十分有效。

二、房地产企业全面预算管理中存在的问题

（一）全面预算脱离企业发展实际与目标

全面预算管理作为现代企业中比较重要的管理模式，对于任何企业的健康长远发展都有着巨大的影响。实施全面预算管理，也是房地产企业战略目标落地到年度经营计划的一项有效的管控工具。很多房地产企业在年度经营目标还没有明确情况下，就急于开始以历史数据、行业数据等做参考编制次年的预算。这种缺乏主线、与经营脱节的预算编制，只会舍本逐末，事倍功半。另外，房地产企业的发展目标如果制订的不合理，好高骛远。那么按这种经营目标编制的预算，也会脱离实际，缺乏实施的可行性。

（二）房地产企业当年拟投资项目的预算编制和管理的问题

当前的房地产企业中项目基本上都可以分为在建以及拟投资两种，其中问题最大的就是拟投资项目的预算管理。如果当年的企业年度计划包含新项目投资的情况下，这些拟投资项目的预算编制就包含了较多的不确定性。例如项目的经济体量有多大？预计什么时间投资该项目？这些不确定性给房地产企业的全面预算的编制和管控带来了难度和风险。房地产企业对已经确定的在建项目的预算可以做到比较精准的编制。但对于拟投资项目，由于其不确定性，就使得该类项目的预算编制及管理很难进行控制。如果企业不能合理编制该类预算并做好控制，例如，实际投资金额大于预算投入金额或实际投入时间点早于预算预期时点，就会造成公司资金链的紧张；反之，会造成企业资金的浪费。

（三）全面预算的信息化建设水平较低

当前，信息技术也正日趋成熟，社会转型成为信息性社会。但在房地产企业中，信息化水平依旧没有明显提升，大致呈现出一种半自动化的现象。在这个信息大爆炸的时代，半自动化的信息水平对企业外部信息的采集、分析以及使用来说是完全不满足的。企业实行全面预算管理的目的就是让企业在减少内部可控风险的前提下，更好地去面对企业外部不断变化的环境，借此来保证企业的稳定与长远发展。全面预算管理的信息水平过低，就意味着无法对企业外部瞬息多变的环境做到很好地适应，也就无法更好的发展。

（四）全面预算全员性不足

全面预算管理的一个重要支撑就是全面预算管理的全员化，也就是全员预算管理，也就是说企业中的全体员工都必须自觉参加到企业的预算管理中，通过每个环节的预算管理工作水平的提升来提升整体的预算管理水平，借此来保证企业预算的精确程度。但在当前的房地产企业中，仍然有着这样一种意识：预算管理单单只是财务部门的工作，与自己无关。在这种意识的影响下，房地产企业的全面预算管理的全员性就被大大削弱，使得企业整体的全面预算管理工作的水平始终得不到提升，进一步制约房地产企业的长远发展。

（五）全面预算的评价体系不合理

房地产企业的开发项目烦琐复杂，并且与其他因素结合较为紧密，又加重房地产企业的全面预算管理的工作负担。我国的房地产行业发展时间较晚，但是发展势头却是十分凶猛。这就导致了早些时候的全面预算的评价体系根本没有一个统一的标准作为参考，人为主观性较大。评价体系的不合理，就很容易造成预算管理的失败。

三、房地产企业全面预算管理中问题的应对策略

（一）将预算与战略目标相结合，采用合理的预算编制方法

企业发展战略作为企业长远健康发展、全面预算管理制定的重要基础，在开展房地产企业的全面预算管理的时候，必须将企业预算和企业经营战略进行结合。企业需要从自身的实际经营情况出发，对政策方面的宏观调控以及市场经济环境的变化进行细致的研究，制定出适用于本企业长远发展的经营战略。全面预算管理的开展也需要借助合理科学的经营战略，同时从自身实际出发，选取合适的预算编制方法，制定出一个合理可行的全面预算管理方案。

（二）将已有项目与拟投资项目预算统一编制，分开管控

房地产企业的在建项目和拟投资项目都是全面预算管理中不可缺少的一部分，开展全面预算管理的时候，要把这两种项目的预算进行统一的编制，以全面平衡企业的资金供需。但二者的预算需要分开进行管控，本着重要性和权变性原则，应对企业拟投资项目实施单项动态管控和对全企业集团拟投资项目进行合并动态管控。确保及时把控企业资金链条风险，并最大程度上使得企业内部的各种资源得到最大程度上的利用，保证各个部门之间的合理配合以及运转。其次，如果不实行分开管控的话，企业全面预算的执行数据会因拟投资项目的数据基数的影响而产生失真，误导企业对预算执行情况的决策判断。

（三）建立科学的信息化预算平台

在当下的我信息化社会中，信息平台的合理建立以及使用就变得十分重要。通过信息平台与大数据的相互结合使用，可以让整个企业及时掌握与本行业有关的信息，随后对这些信息进行细致的分析，制定出符合市场环境变化的预算方案，从而让企业在市场日趋激烈的今天提升自身的市场占有率，以达到进一步提升企业社会与经济效益的目的。

（四）全员参与

房地产企业的全面预算管理工作的质量是必须由全体员工的自觉参加作为保证的。全体员工自觉参与到全面预算管理，能够使得企业中各个部门的联系变得更加紧密协同，为企业提供最为真实有效的财务数据。通常情况下可以采用实物奖励策略，对于一些提升全面预算管理质量的工作人员进行奖励，提升全体员工的自觉性以及积极性，以达到不断提升全面预算管理工作质量的目的。

（五）完善房地产企业的全面预算考核评价体系

企业需要借鉴国外的全面预算管理经验，尽快完善自身的全面预算考核评价体系。通过这种方式对各个部门的工作进行严格的考核，同时进行相对应的惩处。在企业内部形成一种良性竞争的氛围，让员工的积极性得以充分调动，使得全面预算管理方案得到彻底的执行。

四、结语

我国的房地产行业想要得到更好更长远的发展，首先就需要做好全面预算管理。但就目前的情况来看，房地产企业并没有达到很好的全面预算管理的效果。本文就从全面预算管理对房地产企业的意义出发，详细地分析了目前房地产行业中全面预算管理存在的问题，并针对这些问题提出了具体举措。