试析房屋买卖合同纠纷中的相关疑难问题

关键词 房屋买卖 合同 纠纷 违约责任

作者简介：赵倩，山东盈和盈律师事务所律师。

中图分类号：D923.6                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.141

基于住房制度不断改革与深化的背景下，城镇的广大居民对房屋居住的要求也不断提高，众多房地产企业如雨后春般兴起，在市场环境中占据了稳固的地位。但是在此基础上，更加容易出现一系列的房屋买卖矛盾合同的纠纷问题，逐渐受到社会各界的广泛关注。因此，为了打造一个良好的房地产行业发展环境，就要从解决现存的司法难题入手，处理房屋买卖合同纠纷中的争议与纠纷问题，以不断达到最佳的合同纠纷问题处理效果。本文对房屋买卖合同中的司法难题进行了详细的阐述。

一、房屋买卖合同基本特点

（一）复杂性

对于购买房屋的表现形式进行分析，不仅仅局限于使用与居住方面，还有许多方面的配套设施，例如物业公司、基础设施建设、绿化环境以及周边的地理位置等。由于房屋买卖的合同形式比较复杂，所以更容易出现房屋买卖的合同纠纷问题。

（二）将产权转移作为标志

在进行房屋买卖的时候，只有签订合同，并且确定双方的债权关系、债务关系等，并且实现财产权方面的信息登记，还能够代表购买方能够行使房屋的使用权。例如，在进行商品房买卖交易时，立法中对商品房的预告登记制度进行了明确的规定，也对财产权转移的登记地位进行了明确的界定。

（三）对合同履行作为进行适当的调控

就房地产市场的发展情况进行分析，相关的工作人员要根据房屋买卖合同的实际情况，尽可能解决房屋买卖中存在的纠纷问题。但就实际情况进行分析，房屋的买卖合同纠纷现象还比较严重，主要的动因就是房屋买卖合同当中，会面临不同的司法难题。因此，需要结合实际的问题利用适当的方式解决。

二、房屋买卖合同纠纷产生的主要原因

房屋属于基本生产资料与生活资料，与个人与单位有直接的影响关系。首先，人口数量的不断提升、经济的持续发展与进步，都会导致群众的消费需求与生活质量不断提升，进而导致房屋建设与土地的共赢无法满足需求，还可能会衍生出其他部分的利益矛盾。其次，由于受到许多客观因素的影响出现纠纷问题，例如房屋质量问题、市场价格波动以及开发商由于特殊的原因，无法按时交房等问题。再次，由于商品房的买卖合同不够规范，各项控制机制也没有落实，在合同履行的过程中，出现了当事人与双方都发生违约情况的问题，还会引发利益矛盾。最后，商品房買卖合同的当事人，一方甚至双方违反房地产管理法律法规，危害他人基本利益，也是导致出现纠纷问题的基础原因。

三、房屋买卖合同纠纷出现的司法难题

（一）认购协定与定金的基本效力

在房屋的销售过程中，认购协议属于一种经常被使用的文书，就当前实际情况进行分析，经常出现因为签订了认购协议，但是无法顺利达成买卖合同的案件频发。买受人在签订认购协议后，需要支付一定金额的认购金，金额为几千元到几万元，如果双方在后续无法达成正式的商品房买卖的合同，就可能会损害买受人的基本权益。从法院受理的众多案件进行分析，因认购协议出现问题的，原告都是买受人。

（二）办理房屋权属证书义务承担问题

针对于办理房屋权属证书出现的问题，经常都是出卖人无法办理国有土地使用证，对卖方的后续办证产生影响。在购买了房屋之后。买受人仅仅能够供自己进行居住，但是后续的出租甚至是出售活动都会受到一定程度的限制与影响[1]。许多经营者在集体土地上建设商品房，导致消费者无法领取产权证书。通过对法院受理的此类案件情况进行分析，主要原因就是在房屋买卖合同没有明确的条件下，如果认定办证的基本义务，并了解违约金的计算标准。

（三）政策调整后税费分摊问题

税费分摊争议的主要含义就是指由于受到我国相关税收政策的影响，有些房屋在履行买卖合同的时候，会跨越不同的税收政策时期，由于政策处于不断的变化中，对买卖双方的利益产生影响。由于增值税、契税的减少或是增加，导致成本分摊发生变化。

（四）合同违约问题

合同违约问题主要有以下几种类型：（1）预期违约，与一般的合同相同，我国商品房买卖合同的预期违约情况可以划分为几个类型，一是预期拒绝履行基本义务，在合同成立之后，一直到合同期满之前。一方当事人以言辞或是行为表示不再履行合同基本职责。二是预期无法履行，在合同履行期满之前，有明确证据显示一方的当事人结合客观的事实，推断出另一方当事人不能履行基本合同义务。（2）实际违约，主要就是指商品买卖合同的当事人，无法履行债务与拒绝履行债务。

四、房屋买卖合同纠纷的司法应对措施

（一）在签订合同之前，严格审查售房主体资格

如果出现了许多房屋买卖方面的问题，就可能是有对售房者的信用资格不够了解导致的。要想杜绝出现纠纷问题，在签订合同之前，就要对开发商的五证进行审查，在此之后在决定是否要签订意向书，即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》与《商品房屋预售许可证》，尤其是针对《国有土地使用证》，不仅要了解土地的面积、销售的地点与项目名称等，避免开发商出售不属于基本范围的房屋。因此，在签订认购协议的时候，购买方要明确如果无法签订主合同，卖方是否能够将认购金返还给买受人。在签订认购书，缴纳了认购金以后，开发商是否会提出其他方面不合理的要求，否则就无法将认购金退还。

（二）遵循我国基本条例，确定房屋权属

在对房屋权属证书的基本情况进行分析的时候，就要结合国务院《城市房地产开发经营管理条例》中第33条的规定，针对于预售的商品，购买人需要在商品房交付使用的90天之内，进行房屋所有权登记，对于现售的商品房，要在签订合同的90天以内，办理好土地使用权登记手续。房地产开发商要发挥重要的引导作用，带领买房者办理相关的手续，如果有需要的话，还需要为买受人提供证明的材料。如果出卖人没有及时提供产权证书，自然就会对买受人的房屋产权证书办理产生直接的影响[2]。所以，房屋的买受人与出卖者一定要相互理解与帮助，不仅要遵循当事人的想法，出卖人还要承担自己应尽的义务。在签订协作之后，结合相关的约定，结合实际的办证种类，做出明确的规定。

（三）履行基本的合同义务

如果当事人已经对税费的支付情况提出了较为明确的要求，就需要结合当事人对税费支付的要求，遵循我国基本法律法规，将卖方作为主体。如果针对于当事人双方都做出了明确的支付税费规定，但是从宏观的角度进行分析，由于我国税收政策的变化出现了税费增减的现象。除了要与当事人进行协商之外，发生的增减情况也必须要结合我国税法的规定，了解基本的承担主体与义务。如果双方的意见不能统一，法院无法对合同内容进行更改，买方与卖方也必须履行基本的义务。

（四）承担商品房买卖合同当中的违约责任

《合同法》中做出了明确的规定，承担违约责任的方式有及时采取补救措施、赔偿损失、修理以及退货等方式，双倍返还订购金。在对商品房买卖合同众多纠纷案件进行处理的时候，违约方需要承担的基本责任，具体阐述如下：（1）实际履行。在合同违约方没有履行房屋买卖合同的时候，守约方可以向人民法院提出诉讼，并要求强制违约方根据合同的基本規定，履行自身的基本职责与义务，其主要的构成件有：一是违约方出现违法行为;二是守约方要提出让违约方履行合同债务的行为;三是违约方有能力继续履行合同条款。另外，在不同的情况下，商品房买卖中的买受人能够选择要求对方，并根据履行合同的形式，承担应尽的责任，还可以要求解除合同并获得相应的赔偿。（2）采取适当的补救措施。首先，根据《商品房买卖合同解释》第13条第2款规定，如果开发商交付的房屋存在质量因素，并且还在保修期内。出卖人就必须承担应尽的职责。如果出现出卖人拒绝修复，或是拖延修复房屋的现象。买受人就可以自己委托他人进行修复，并有卖方承担修复的费用与误工费等。

其次，《商品房买卖合同解释》第14条第2款规定，如果交付的房屋面积误差超过3%，买房人在同意继续履行合同之后，房屋的实际面积就要大于合同约定的面积，面积的误差比在3%之内，则该部分的房款需要买方补足。房屋面积的误差大于3%的那一部分则由卖方承担。最终的所有权归买方所有，房屋的实际面积与合同约定面积不符，卖方要归还3%以内的房款。

再次，在商品房买卖合同签订之后，由于违约方不继续履行基本合同义务，给守约方带来较大的损失，违约方就要依法承担赔偿守约方因违约行为导致的损失即需要承担的违约责任。通常情况下，赔偿的损失就是金钱补偿，也有实物赔偿的方式，根据合同标的之外的实物进行赔偿。

最后，在商品房买卖合同签订之后，违约金是由法律规定或是当事人约定的，在一方当事人无法履行合同的时候，就要向另一方当事人，支付一定数额的金钱，并承担违约责任。其中违约责任主要就是由以下两种要素组成，一是发生了违约行为，违约行为的类型，应当根据当事人的规定或是法律进行规定，二是如果原则中要求违约方有过错，或是故意的行为。

就实际情况进行分析，常见的商品房买卖合同违约金的计算方式分为以下几种：（1）根据逾期的天数进行计算，并约定固定的万分之几的比例，在出现逾期交房或是逾期付款问题的时候，根据约定的百分比对违约金的数额进行计算。对于前者来说，使用的基本原则就是根据合同约定的基本义务、逾期天数，计算出违约金的数额[3]。（2）针对合同中没有做出明确约定的，根据逾期履行的天数，以银行商业贷款逾期利息作为基础目标。对于后者来说，要根据合同约定的数额，计算标准的违约金。但是最终的数额可以根据基本的程序要求，开展变更与调整工作。《合同法》第114条给予了当事人请求减少违约金的权利，但是在出台《商品房买卖合同法》之前，对于商品买卖合同中约定违约金过高，需要向人民法院请求减少的时候，减少的幅度没有明确的标准，导致法院没有统一的认识，案件的处理方式也不同。直到出台了《商品房买卖合同法》之后，违约金过高的问题才彻底的解决了，当事人以违约金过高为理由，申请适当的减少违约金的，要以违约金超过损失金额的30%作为基本标准。

五、结语

总而言之，与一般的商品买卖不同，房屋买卖更加复杂，属于一项系统性的工程。在进行房屋买卖的过程中，不仅仅会涉及到具体合同，还需要对各个条款进行仔细的探究，并从全局性的角度出发，进一步掌控双方的买卖实力与动机，了解各项法律法规。想要从根本上避免出现房屋买卖合同纠纷，就要保证镇定的心态去处理，利用法律的武器武装自己，掌握主动权，并得到应得的利益。

参考文献：

[1]闫仁河，高亚春.论形成判决视角下的买卖合同撤销[J].求是学刊，2019，46（4）：115- 122.

[2]贺家琛.试析我国基层法院房屋买卖纠纷审判现状[J].法制博览，2019（14）：217.

[3]周建斌.房屋买卖合同纠纷的涤除权之法律依据探析[J].市场周刊，2018（12）：175- 176.