住房公积金对中国房价影响分析

文/栾冲，山东省烟台市住房公积金管理中心莱山管理部

1 文献综述

杨刚、王洪卫(2011)实证检验住房公积金制度对上海市住房市场价格和成交量的影响，发现住房公积金制度虽提高了居民的住房消费能力，但是也成为助推房价上涨的因素之一，更促进房地产泡沫的产生。由于单个城市样本的代表性较小，因此杨黎明、余劲(2013)以7个二线城市的面板数据为样本进行研究，实证检验发现住房公积金贷款对房价的影响存在区域差异性。前面两位学者仅用住房公积金贷款代表住房公积金制度的影响，存在一定的缺陷。为了综合反映住房公积金制度对房价的影响，顾澄龙、周应恒和严斌剑(2015)利用住房公积金覆盖率指标代表住房公积金制度，实证检验证明若取消住房公积金制度，房价将会下跌13.5%。为了更好地研究由于中国住房公积金区域差异对房价产生的不同影响，李果(2016)发现住房公积金贷款是影响住房成交量和房价水平的显著因素，且区域差异较为明显。

2 公积金政策效应的理论分析

2.1 公积金政策效应的内涵

公积金制度是通过强制储蓄进行资金积累的长期制度安排。在追求个人效用最大化的前提下，不同收入居民会调整个人最优消费组合，以满足个人住房需求。同时，假定居民消费主要由住房消费和非住房消费构成。

公积金要求企业和个人按照工资收入比例共同缴存，相当于企业以转移支付形式增加居民的实际可支配收入，这在一定程度上会影响居民的住房选择，进而改变居民的预算。

2.2 居民跨期消费分析

若住房消费和非住房消费品均为正常商品，随着个人收入的增加，居民的住房需求将提高，进而促进住房消费；公积金将通过提高个人收入而增加个人初始禀赋，进而强化收入对住房消费量的正向影响。

若住房消费和非住房消费品均为正常商品，缴纳公积金和公积金贷款对住房消费和住房投资具有相同的正向影响；只有缴纳公积金的居民能获得公积金贷款，公积金缴存额越高，越有可能获得公积金贷款；相比于商业贷款，公积金贷款降低了购房成本，提高了居民购房能力，进而促进住房消费。

3 实证检验

3.1 指标选取及模型设定

3.1.1 指标选取

本文主要研究住房公积金对房价的影响，因此将各地房价作为被解释变量。从供给侧来看，住房公积金通过支持保障性住房建设可增加房地产市场房屋供给，因此，将住房公积金发放的支持保障性住房建设贷款和上缴的城市廉租房(公共租赁住房)补充资金两项之和作为衡量住房公积金支持保障性住房建设的指标，视为解释变量。

3.1.2 模型设定

模型具体形式如下：

lnHPit=α+β1 lnLEit+β2 lnLAit+β3 ln(CR×LP)it+β4 lnAA it+β5 lnAPit+β6 lnHIit+εit

其中，i和t表示城市和年份;HP表示城市住宅均价;LE表示广义住房公积金贷款额;LA表示住房公积金支持保障性住房建设总额;CR×LP表示住房公积金通过影响流动人口定居进而对房价产生的间接影响;AA表示在岗职工平均工资;HI表示住宅投资额;α是常数项，β是各变量的系数，εit表示随机扰动项。

3.2 数据来源及处理

选取中国40个经济水平及人口规模不一的大中城市2008-2016年住房市场数据，所选样本城市覆盖中国22个省直辖市，横跨东中西部。其中，房屋均价来源于《中国房地产统计年鉴(2009-2017)》。

3.3 描述性统计

目前国内住宅均价整体水平不高，为5632.68元/平方米，但极差较大，样本房价最大值达到22408.82元/平方米，最小值仅为1349.88元/平方米。此外，城市年末总人口、广义住房公积金贷款、住宅投资额等指标数据也相差较大。

3.4 回归结果及分析

从国内数据回归结果来看，住房公积金支持保障性住房建设总额对房价的影响并不显著，这可能是因为：一方面，住房公积金支持保障性住房建设总额相较社会住宅投资来说太小;另一方面，保障性住房供给在解决社会住房需求方面简直是杯水车薪，其提供的房源无法抑制房价的上涨。经济发展水平及人口规模不同的城市住房公积金对房价影响不同。

4 结论与建议

4.1 结论与建议

国内各城市住房公积金对房价影响的区域差异较为明显，一线、三线城市的广义住房公积金贷款均与房价正相关，一线城市广义住房公积金对房价的促进作用更大，二线城市广义住房公积金贷款对房价的作用并不显著，但住房公积金可通过影响流动人口定居进而对房价产生促进作用，因此建议：1.一线城市人口向周边城市流动，减轻一线城市住房压力；2.提高二、三线城市住房公积金覆盖率，将更多岗位纳入到住房公积金保障体系中，提高人口住房能力；3.加强对房产备案的管理，打击投资、投机行为，杜绝炒房。

[1]杨刚，王洪卫.公积金制度对上海住房市场量价波动的影响研究[J].上海财经大学学报，2012(14):85-91.

[2]杨黎明，余劲.中国住房公积金贷款对房价影响的动态研究——基于2002-2011年七个二线城市的面板数据[J].南京农业大学学报(社会科学版)，2013(5):76-83.

[3]顾澄龙，周应恒，严斌剑.住房公积金制度、房价与住房福利[J].经济学(季刊)，2015(1):109-124.

[4]李果.住房公积金贷款对中国房地产市场的影响研究——基于区域差异的视角[J].金融与经济，2016(4):15-20.