试论房地产经济波动的影响因素及应对策略

王骏霖

（福建省厦门市集美大学财经学院，福建 厦门 361021）

引言

随着经济和科技的发展，房地产行业也被提出了更为严格要求，为满足市场发展现状，维护行业的健康经营环境，应加强宏观调控，综合分析各种波动因素，防止房地产泡沫和恶意抬价的形式出现。近几年，房价涨势迅猛，吸引了众多企业加入，而房屋数量过多也导致了经济稳定性不强，故本文展开探讨。

一、房地产经济波动的影响因素

（一）内部因素

内部因素一方面存在于投资和回报中，因为其本身性质极具有消费性，也具有投资性，投资者将成本用于房地产行业主要目的是获取高回报，若利润较高则会导致各企业或个人纷纷参与到投资市场，使房地产行业开始进入繁荣期，房屋数量在一段时间内快速增多，供求关系逐渐失衡，房地产经济自然会出现波动。另一方面，房地产供求关系应保持稳定，但其很容易受到市场环境的影响，同时，人力、财力、物力以及客户需求也将直接影响到供求关系的稳定性，供大于求或供小于求都会导致房地产经济波动。除此之外，房价持续上涨后，投资者逐渐增多，这种高回报趋势会推动投资者的数量持续增多，恶意抬价的情况就容易出现。

（二）外部因素

首先，经济因素。在市场环境的作用下，房地产的投入、支出、开发、投资等都会使经济波动，所以通常外部经济因素对房地产的影响具有综合协同性，这也导致了波动的不可控性。另外，房地产建设得经济水平、货币供应量及投资量皆属于外部经济因素的组成部分。

其次，社会因素。社会转型阶段，群众对房地产的观念也出现变化，对其质量和功能也提出了更高的要求，房地产行业的发展需要以消费者的需求为基准，因此社会因素也将影响到经济的稳定发展趋势。

再者，政策因素。国家对土地资源的宏观调控政策将直接影响到房地产经济，而且政府在进行货币、财政和利率等政策的完善时，房地产经济也会随之波动。

最后，其他因素。自然灾害、战争、疾病和突发事故等外界因素也会在一定程度上影响房地产经济。如地震灾害造成大量房屋破损倒塌，天津滨海火灾爆炸事故等毁坏大量建筑等[1]。

二、房地产经济波动的应对策略

（一）加强市场调控

市场宏观调控是确保经济平稳的前提，房地产的开发商在启动工程前要了解项目所在地的人居消费情况和经济水平，对建筑物的类型和规模加以明确，使建筑满足当地人的基本需求，避免与消费者需求不吻合造成经济损失。开发前还应加强数据的采集和分析，了解人口流动情况及用房需求，使供求平衡，避免资源过度浪费。投资公司应与政府部门建立良好的合作关系，将工作落实到市场调查层面，积极响应政府号召，使社会向节约型和平稳型方向发展，防止用房闲置，土地资源被浪费。对于需求量较高的城市在建设时应确保质量，科学利用土地资源，完善规划，尽可能将建筑数量控制在合理范围内，若供不应求也会导致房价上涨，对群众的正常生活造成影响。

（二）完善投资机制

完善投资机制可通过以下几个方面来体现：

其一，按照现有投资方向进行实地考察，掌握符合我国房地产发展形势的投资方法，真正意义上完善投资机制，落实投资方案。

其二，要将产权合理划分，加强对投资商的管控，使产权分化更为科学合理。

其三，投资主体应明确，将产权和具体职责落实到企业或个人，有效控制收益风险，尽可能减少损失。

其四，融资模式应获得整合和完善，发挥法律法规的权威性和强制性，规范投资行为，加强市场监管。

其五，管理机构应发挥其实际效用，对房地产行业的投资和收益情况进行调整，避免经济波动影响市场运营环境。

其六，开发商要提高自身综合实力，通过定期的教育培训加强对专业知识的了解，积累实践经验，在开发之间通过宏观调控综合考虑各种经济影响因素，深入掌控市场，尽可能降低经济风险。房地产开发企业也应引进更多先进人才，能保证投资机制的改进和完善，在市场环境中时效性更强。

（三）防范金融风险

现阶段，房地产融资模式主要以银行贷款为主，银行的利率和政策的变动都将影响到经济形势，而且将导致金融风险的出现和扩大，所以，应加强监控管理，积极防范地产经济中存在的各种风险隐患，在融资环节将银行变动因素作为重点考虑对象之一，通过完备的制度体系有针对性的控制风险的生成。此外，政府可以通过限价和投资的方式保证普通居民的基本生活，如提供公租房、经济适用房或廉租房等，避免房价增长趋势影响群众居住，也能增加房屋供给，使房地产行业逐渐降温，抑制房价恶性增长的不良行为继续蔓延[2]。

（四）落实土地管理

土地是房地产经济发展的根基，也是决定其波动性的重要因素，政府应落实土地管理制度，解决经济波动问题，加强宏观调控：首先，详细规定土地相关条例，防止存在土地滥用的情况；其次，要求将土地应用类型进行细致分化，避免绿化用地非法用于建筑、民建用地非法用于工业建设、耕作土地用于建筑等，在开发之前要经有关部门审核批准，持有效证件方可落实工程，避免一切非法用地行为；再者，一些地方基层仍存在滥用土地行为，因此应加强地方政府的监管，防止存在滥用土地谋取私利的行为，一经发现要严肃处理，绝不姑息，对不良行为形成有效的打击；最后，国家应完善金融监管机制，调节市场机制，确保房地产经济的平稳发展。

结论

总而言之，房地产行业在市场结构中占据着重要地位，因此其经济的波动将会直接影响到国民经济的稳定性，所以应针对其内部和外部影响因素的性质制定科学有效的应对策略，为房地产投资和开发提供安全保障。除此之外，开发商应了解地产经纪收益情况，尽可能降低风险隐患，推动经济平稳发展。