房价正在起变化？

谭保罗

这几天，有朋友问我：北京和深圳的房价，怎么走？

他说，在北京，自己关注的一处公寓已从1200万元掉到了1000万元出头，差不多跌了1/6。深圳听说还在涨，一个豪宅开盘几小时就被抢光，看房要交500万元诚意金。最后，15个人抢一套房，诚意金就高达139亿元，相当于一个中国前100强房企的年销售总额。

到底怎么回事？我说搞不清楚，但可以肯定两点：第一，样本数量太少了，会影响你的判断。第二，北京和深圳都属于中国顶级的一线城市，两者房价的差异从长期看一定是收敛的，而不是分散的。

其实，对于任何城市，我都无法判断涨跌，但朋友们不妨有点常识，了解一些“隐秘指标”。当然，这是我自己的“发明”。

第一个，是核心城市的调控措施是否有调整。这一轮楼市调控可以回溯到2017年的“317新政”。2016年，房价大爆炸。到2017年3月17日，在中央政府的严厉要求下，地方政府和银行陆续出台了一系列的调控措施。当时，的确遏制了房价登天。

到目前为止，新政已实施了2年多，一些地方的土地财政也出了问题。于是，有一些观点认为，是否会继续调控，可能“因城施策”，即不同城市采用不同的政策，而不是一刀切地稳住房价，按住不让上涨。

毫无疑问，房住不炒一直都是最根本的方针。但中国也的确太大了，在一些小地方有所松动的可能，似乎也可能理解。但观察房价，我们没有必要关注那些缺乏系统重要性和信号意义的城市，而是要关注那些核心城市。

在这些城市，主政官员往往年富力强，仕途看涨。因此，他们对敏感的调控措施问题，一定会慎之又慎，甚至都缺乏完整意义的决定权。那么，如果这些城市的政策出现变化—哪怕是一点微调，也可以从侧面说明一些变化。现在，有这样的城市吗？

观察房价，我们没有必要关注那些缺乏系统重要性和信号意义的城市，而是要关注那些核心城市。

第二个指标和银行业相关。研究房价，很多人喜欢用M2（广义货币）增速来参考，但你必须知道，中国的M2统计口径和国际通行口径存在差异。而且，因为某些特殊原因，用其作为评判的参考数据，也并不排除存在无法反应全局和实情的可能性。

其实，另一个维度同样能反映问题，银行资产的增长。首先，银行资产规模越大，意味着监管的难度和复杂性也越大，这等于监管官员的工作难度越大。显然，官员都更加希望别人知道自己工作很艰难，自己肩负重任。因此，这个数据比较有力量。

另外，银行资产相当一部分是按揭贷款。而且，随着经济形势变化，这部分资产和总资产的相关性可能越来越高。比如，房价大爆炸之前的2015年年底，我国银行业金融机构总资产为194万亿元，而2018年年底，数字变成261万亿元。看起来，3年的复合增长率不高，但基数已经如此之大，还依然维持10%以上的复合增长，不可谓不惊人。

此外，如果看银行新增个人中长期贷款情况，更能看出一些端倪。

不过，这些东西都太技术性了。最后，我们不妨看最简单直观的，加幾位同城房地产中介的微信，看看他们的朋友圈，这些聪明伶俐的年轻人是房地产最接地气的晴雨表。

希望他们都好，毕竟他们是这十多年来，对城市青年最好的一群人，特别那些让你在2016年之前买房的人。

对他们，要感恩。