屋顶使用收益性质及归属的认定研究——以不当得利纠纷案为视角

蔡国胜

石狮市人民法院，福建 石狮 362700

一、问题缘起

2010年10月14日，陈某与邱某签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：陈某将其所有的位于福建省A市的某综合楼中的“三至六层及一楼四间店面”出租给邱某，用于酒店经营；租赁面积共计6292.41平方米，租金为453053.52元/年，租赁期限为7年9个月，自2010年7月1日起至2018年3月31日止。2008年，邱某与B公司签订《通信基站场地使用合同》，约定将案涉房屋的楼顶空间，总面积约20平方米，出租给B公司作为建设通信基站用房使用，租赁期限为2年，自2011年9月2日至2013年9月1日止；每年场地使用费为8800元。陈某认为邱某承租的“三至六层及一楼四间店面”并未包含楼顶屋面部分，也即楼顶屋面部分是超出租赁物的范围，邱某擅自将楼顶屋面出租给第三人用于收益，该收益属于不当得利，应返还给陈某。S市人民法院经审理认为：邱某承租范围不包括楼顶屋面。根据案涉合同约定，租赁范围为该综合楼“三至六层及一楼四间店面”，并不包括楼项屋面部分，也即楼顶屋面部分实际上超出租赁物范围。2.租金构成并不包括楼顶屋面。根据案涉合同约定，租赁面积共计6292.41m2，租金453053.52元/年。该租赁面积是按“三至六层及一楼四间店面”的面积计算的。3.对外出租收益属于租赁用途外的商业性使用、收益。根据案涉合同约定，邱某承租案涉房屋“用于经营酒店”。对于楼顶屋面，邱某因酒店经营范围本身的需要，可以合理使用。但是，邱某实际上将楼顶屋面用于出租收益，属于租赁用途以外的商业性使用，因此产生的收益属于租赁用途以外的商业性收益。4.邱某取得讼争收益没有法律根据。如上分析，邱某承租范围不包括楼顶屋面，租金构成并不包括楼顶屋面，租赁用途也不包括楼顶屋面的商业性使用收益，邱某无权出租，因无权出租取得的收益，同样没有法律根据，无权据为己有，而应返还给楼顶屋面的权利人或者管理人，即陈某。一审法院判决邱某应于本判决生效之日起十日内返还给陈某因其与B公司签订的《租赁合同》而取得的收益。判决后，邱某上诉，二审法院维持原判决。该判决现已生效。

那么，房屋屋顶是否属于租赁物的范围，对屋顶出租取得的收益性质和归属应归谁，承租人对屋顶收益是否享有权益？对此，实践中存在三种不同观点。

第一种观点认为：房屋承租人对屋顶的面积享有使用权，对外出租的收益应由全体有权使用人共同分配。

第二种观点认为：租赁范围不包括屋顶，房屋承租人对屋顶虽可合理使用，但不得擅自出租，所获收益应归房屋所有权人。

第三种观点认为：楼顶屋面属于建筑物附属部分，所有权归房屋实际所有权人。租金收益应由租赁物的所有权人即陈某享有。笔者持第二种观点。

二、屋顶的权属性质

屋顶指多层建筑物的顶部，是一栋建筑物必不可少的部分。它位于建筑物的最上层，对整个建筑物的构成、外观具有决定性作用。从结构看，楼顶是整栋楼房的外围构件，具有遮风挡雨的功能和一定承重作用。①关于屋顶权属归属，《物权法》没有明确规定。但是实践中，屋顶作为整栋房屋建筑物的业主共有权利是确定的。由业主共同所有，这里的共有是按份共有还是共同共有学界也是存在争议，以王泽鉴教授为代表的按份共有说，即业主对屋顶享有的权益是以其专有部分按比例享有。②而另种则是以梁慧星教授为代表的共同共有说，即全体业主对屋顶不因专有部分的区别共同共有。③对此，笔者也是持该观点，业主对于屋顶的这种共有关系是建立在共有人之间的共同居住关系，各业主对屋顶的使用和收益行为，都要受到其他业主合法权利和业主规约的限制。此外，虽然各业主对屋顶有出租、转让等所得的收益分配权，但却无权处分自己的份额，也不得对屋顶平台请求分割，对于屋顶的使用权由业主集体决定。那么，在租赁关系中，承租人对于其所承租的整栋房屋的屋顶自然享有使用收益权，那么对于承租整栋楼栋的部分房屋，是否享有屋顶的使用权，该使用权的边界在哪儿，是否有基于租赁期参与屋顶收益分配的权利？

三、屋顶不属于租赁物的范围

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。④租赁合同的主要特征：1.租赁合同转让的是财产的使用权；2.租赁合同是双务、有偿合同；3.租赁合同是诺成合同；4.租赁合同具有临时性；5.租赁合同有继续性。租赁物，即“租赁合同标的”，租赁合同当事人权利、义务共同指向的对象。屋顶是否属于租赁物的范围？就本案租赁合同而言，陈某与邱某签订的租赁合同内容约定承租的范围是整栋楼中的“三至六层及一楼四间店面”，并不包括楼顶，租金的也是按照“三至六层及一楼四间店面”的面积计算的，并不包括楼顶的面积，故楼顶不在租赁物范围。

四、承租人擅自出租屋顶收益属不当得利

不当得利，是指没有合法根据而获得利益并使他人利益遭受损失的事实。依法律规定，取得不当利益的一方应将所获利益返还于受损失的一方，双方因此形成债权债务关系，即不当得利之债。不当得利之债与侵权行为之债、无因管理之债同属法定之债，其特点在于，它既不像合同之债那样基于当事人的合意而成立，也不像侵权行为之债那样因不法行为而发生，或像无因管理之债那样因合法的事实行为而发生，而是基于利益发生不当变动的法律事实(事件)而发生。本案中，邱某出租屋顶收取租金，没有事实和法律根据，侵犯了房屋权利人和管理人陈某的合法权益，符合不当得利的构成要件，陈某有权要求邱某返还，基于该租金返还请求引发的纠纷应认定不当得利纠纷。

五、屋顶出租收益归属权利人和管理人

根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第225条的规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”屋顶收益归权利人和管理人所有是否是《合同法》第225条的例外？答案是否定的。就如此前所述，若承租人承租的是整栋的楼栋，屋顶作为该楼栋的组成部分，承租人当然对整栋楼房(包括屋顶)享有基于承租权产生的相关权益，包括屋顶出租的租金收益。但本案承租人仅承租整栋楼房的部分房间，承租人对其所承租部分的内部空间有占有、使用等与承租权相对应的权利，对租赁物外部空间(屋顶、外墙、楼板等)可以合理使用，如屋顶晾晒等，但基于商业性出租的行为超出合理使用范围，对此收益没有事实和法律依据。那么屋顶出租获得的租金收益是由全体有权使用人共同分配还是归权利人和管理人所有呢？笔者认为应归属权利人和管理人所有。承租人仅对租赁物享有相对应的承租权，对屋顶没有支付对应的租金，可以合理使用，但不包括商业性收益。

此外，对于租金的归属是否可以参照《物权法》第八十条的规定，笔者认为该条是有关建筑物区分所有权的规定，建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权，对专有部分以外的共有部分的共有权及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权共同组成的特别所有权。⑤最大的特征是集专有权、共有权、成员权于一身，失去其一均不能圆满实现。本案是出租人与承租人之间因屋顶出租的权益归属争议，本案虽然是基于内部空间以外的屋顶权益归属引发的纠纷，但是屋顶并不是承租人与出租人共有部分，不存在业主专有权纠纷或者业主共有权纠纷等建筑物区分多有权的情形，屋顶系权利人和管理人陈某所有，本案系合同之债，不适用《物权法》第八十条的规定，即顶楼层面的权益归属并不适用业主专有部分占建筑物面积比例来确定。

[注 释]

①刘学东.关于屋顶平台权属及其使用权的法律探讨[J].山东审判，2011(5).

②杨立新.共有权理论与适用[M].法律出版社，2007：188.

③梁慧星.中国物权法研究[M].法律出版社，1998：553.

④奚晓明.最高人民法院民事案件案由规定理解与使用[M].人民法院出版社，2011.

⑤董佳睿，董佳庆.业主建筑物区分所有权问题研究[J].法制与社会，2018(9).