常熟市辛庄镇工程项目资金平衡方案分析

黄游靖

[提要] 本文在对常熟市辛庄镇提交的“三优三保”一期工程项目资金平衡方案分析基础上，指出其提交方案的不合理性，针对方案中的不合理因素，进行较严谨、客观的实证分析，并对方案进行重构。

关键词：“三优三保”;资金平衡;實证分析

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2019年9月11日

引言

为主动适应经济发展新常态，深入贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，加强和改进土地利用管理，辛庄镇以“优化建设用地空间布局保障发展;优化农业用地结构布局保护耕地;优化镇村居住用地布局保护权益”为导向，开展“三优三保”试点工作，促进土地使用优化配置、节约集约、精准高效，最终实现“促进土地空间优化配置，促进土地资源集约利用，促进生态环境显著提升”的战略目标，推动经济社会与人口、资源、环境的可持续发展。

一、辛庄镇提交的项目基本情况及资金平衡方案

（一）基本情况

1、项目建设内容。辛庄一期项目建设期为3年，主要包括基本农田保护区周边零散农村建设用地（村庄和独立工矿）、非中心镇外围低效闲置建设用地的异地盘活和城镇内部的低效、闲置建设用地原地盘活两方面。涉及区域内300户农户和230家企业房屋的征收，征收面积48.18万平方米，其中农户房屋5.99万平方米，企业房屋42.19万平方米，盘活建设用地1365亩，同时对1365亩土地实施复垦、配套高标准农田建设。

2、项目投资规模。辛庄一期项目总投资135，185.94万元，其中项目资本金35，185.94万元，银行贷款100，000万元;还本期利息32，634.00万元。项目总投资和还本期利息两项总计167，819.94万元。

3、亩均投资成本。根据“辛庄镇三优三保专项规划”，辛庄一期项目共置换出1，365亩建设用地指标，项目总投资和还本期利息两项总计167，819.94万元，亩均投资成本为122.95万元。

（二）资金平衡方案

1、土地利用规划。根据辛庄镇提交的资金平衡方案，辛庄一期项目置换出的1，365亩建设用地指标用途主要为商住经营性用地、仓储物流用地、工业用地及集镇安置房建设用地，具体分配如下：商业及商住用地886.15亩，占比64.92%;仓储物流用地343.00亩，占比25.13%;工业用地76.85亩，占比5.63%;安置房建设用地58.50亩，占比4.29%。

2、土地出让收益测算。根据辛庄镇上报的资金平衡方案，辛庄镇商业及商住用地平均214.00万元/亩，仓储物流用地50.00万元/亩，工业用地19.20万元/亩，安置用地不做收益测算。其中商业及商住用地按乡镇分成90%计算，收入为192.60万元/亩，仓储物流及工业用地按乡镇分成100%计算，收入为19.20万元/亩。合计收入189，457.88万元。

3、收支平衡测算。辛庄一期项目总投资135，185.94万元，还本期利息32，634.00万元。项目总投资和还本期利息两项总计167，819.94万元。置换出的1，365亩建设用地指标土地出让收益189，457.88万元。收入扣除成本后盈余21，637.94万元，所以辛庄镇提交的资金平衡方案得出的结论是资金收支总体平衡。

二、资金平衡方案实证分析

本文结合辛庄镇近几年主要社会经济数据，针对资金平衡方案进行了实证分析。

（一）辛庄镇主要社会经济数据

1、2014～2018年人口情况。2014～2018年辛庄镇户籍人口基本未变，外来人口略有增长。

2、2014～2019年上半年主要经济数据。2014～2019年上半年辛庄镇经济平稳增长。

3、2004～2018年各类用地供地情况。鉴于本项目意向性融资方案还款期为15年，所以辛庄镇各类用地供地数据统计期间设为2004～2018年共15年。2004～2018年辛庄镇安置房用地、工业用地及经营性用地共计供地7，956亩，其中：商业及商住用地672亩，占比8.45%;工业用地供地6，941亩，占比87.24%;安置房用地供地343亩，占比4.31%。

（二）方案实证分析

1、对辛庄镇提交方案的实证分析。结合辛庄镇近几年经济发展状况、人口情况及各类用地供地情况等综合分析，辛庄镇提交的辛庄一期项目资金平衡方案关于土地收益预测中商住用地占比明显过大、工业用地占比明显偏小且高估了镇级土地收益分成比例，导致测算出的土地出让收益虚高，造成项目自身收支相抵略有盈余的表象，所以辛庄镇提交的资金平衡方案不合理。

2、方案重构

一是辛庄一期项目建设用地指标分配及土地收益测算。结合辛庄镇前期供地情况按照商住用地不超50%的原则，本文对辛庄一期项目置换出的1，365亩建设用地指标进行了重新设置，因整个项目周期长达15年，考虑到今后土地价格上涨因素，将土地亩均成交价在近5年平均成交价的基础上一律上浮15%，具体如下：

（1）工业用地：345亩，占比25.27%。根据全国工业用地出让最低价标准及近五年平均成交价上浮15%，预测平均成交价约为22.04万元/亩，辛庄镇获得的工业用地实际土地出让收入（收益）比例约为成交价的83%，获得土地出让收入（收益）6，311.63万元。

（2）仓储物流用地：350亩，占比25.64%。参照近五年平均成交价上浮15%，预测平均成交价约为57.5万元/亩，辛庄镇获得的仓储物流用地实际土地出让收入（收益）比例约为成交价的83%，获得土地出让收入（收益）16，703.75万元。

（3）商住用地：670亩，占比49.08%。参照近5年平均成交价上浮15%，预测平均成交价约为246.1万元/亩，辛庄镇获得的商住用地实际土地出让收入（收益）比例约为成交价的75%，获得土地出让收入（收益）123，665.25万元。

以上总计获得土地出让收入（收益）为146，680.63万元。

二是资金缺口。辛庄一期项目总投资135，185.94万元，加上还本期利息为32，634万元，2019～2033年辛庄镇总计需投入资金167，819.94万元。根据上述测算，项目总计获得土地出让收入（收益）为146，680.63万元，资金缺口为21，139.31万元。

3、资金缺口来源分析

（1）缺口资金来源。上述资金缺口21，139.31万元原则应由辛庄镇通过一般公共预算财力安排，2019～2033需年均安排1，409.29万元。

（2）辛庄镇一般公共预算收入及增长额测算。2019年辛庄镇一般公共预算收入预测数为50，500万元，2015～2018年一般公共预算收入年均增長率为8.45%，依据审慎原则，对2019～2033年的一般公共预算收入年均增长率按照8.45%的70%进行修正，修正值为5.91%（具体见附件4），并以5.91%作为年环比增长率，对2019～2033年一般公共预算收入及增长额进行测算（具体见附件5）。

（3）辛庄镇财政承受能力分析。经测算，2019～2033年辛庄镇一般公共预算收入累计预测增长额为68，993.94万元，资金缺口21，139.31万元部分由辛庄镇通过一般公共预算财力安排，占2019～2033年一般公共预算收入累计预测增长额的30.64%。

（三）敏感性分析

1、土地成交价敏感性分析

（1）如各类用地成交价在辛庄镇近5年平均成交价上浮15%的基础上一律上浮5%，保持本文上述方案重构中的其他条件不变，则资金缺口14，770.17万元需辛庄镇通过一般公共预算财力安排，占辛庄镇2019～2033年一般公共预算收入累计预测增长额的21.41%。

（2）如各类用地成交价在辛庄镇近五年平均成交价上浮15%的基础上一律下浮5%，保持本文上述方案重构中的其他条件不变，则资金缺口27，524.32万元需辛庄镇通过一般公共预算财力安排，占辛庄镇2019～2033年一般公共预算收入累计预测增长额的39.89%。

2、一般公共预算收入年均增长率敏感性分析

（1）如一般公共预算收入年均增长率在2015～2018年年均修正增长率5.91%的基础上上浮5%，保持本文上述方案重构中的其他条件不变，则资金缺口21，147.25万元需辛庄镇通过一般公共预算财力安排，占辛庄镇2019～2033年一般公共预算收入累计预测增长额的28.54%。

（2）如一般公共预算收入年均增长率在2015～2018年年均修正增长率5.91%的基础上下浮5%，保持本文上述方案重构中的其他条件不变，则资金缺口21，147.25万元需辛庄镇通过一般公共预算财力安排，占辛庄镇2019～2033年一般公共预算收入累计预测增长额33.00%。

上述分析，反映了辛庄镇“三优三保”一期工程项目资金缺口占辛庄镇2019～2033年一般公共预算收入累计预测增长额的比例与土地成交价及一般公共预算收入年均增长率存在一定的敏感性关系。

三、几点建议

（一）辛庄镇“三优三保”一期工程项目具有较好的社会意义和效益，但从辛庄镇财政收支角度出发，项目收支平衡存在一定风险，辛庄镇应根据经济形势发展需要，逐步稳妥推进一期工程项目。

（二）对辛庄镇实施“三优三保”一期工程项目，涉及到的新增债务部分应由市债务管理办公室对具体实施项目进行审核。

（三）辛庄镇应根据本镇经济发展的实际情况，对通过“三优三保”一期工程项目盘活的1365亩建设用地进行合理规划，最终实现“促进土地空间优化配置，促进土地资源集约利用，促进生态环境显著提升”的战略目标，推动经济社会与人口、资源、环境的可持续发展。

四、结语

当前，常熟市经济发展已全面步入新常态，正处于经济发展方式从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长转型的关键期，资源环境约束增多、产业升级难度增大、新兴产业优势不强、创新驱动后劲不足等问题日益凸显。为主动适应经济发展新常态，深入贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，加强和改进土地利用管理，促进土地使用优化配置、节约集约、精准高效，最终实现“促进土地空间优化配置，促进土地资源集约利用，促进生态环境显著提升”的战略目标，“三优三保”行动项目不失为一种行之有效的途径。

主要参考文献：

[1]中共中央委员会.中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定[N].人民日报，2013.11.16.

[2]徐同文.城乡一体化体制对策研究[M].北京：人民出版社，2011.

[3]葛正鹏.“市民”概念的重构与我国农民市民化道路研究[J].农业经济问题，2006（9）.

[4]国家统计局.中国统计年鉴2013[M].北京：中国统计出版社，2013.