地产评估中的风险与控制对策研究

■ 钟木寿 叶其双（福建智宏土地房地产资产评估有限公司）

众所周知，任何的经济活动都会存在一定的风险性，但是地产评估工作却与其他的经济活动有着很大的不同，因为地产评估工作具有特殊的性质，所以这种工作也就具备了很大的挑战性。其他的经济活动所面临的风险与挑战只是一些不确定的问题和不确定的收益，进而让经济活动有了不可预测的特点，这样的情况很可能导致最后的收益与评估不符，所以在其他的经济评估之中，一般都需要在最后的收益之中对评估风险进行考虑。但是由于地产评估本身就是一种中介性的经济活动，市场会对其评估活动造成很大的影响，也可能会给评估机构以及评估人员造成严重的经济损失，甚至为企业、政府以及社会群众带来不利影响。所以，地产评估之中的风险控制十分重要。

一、地产评估风险分析

（一）外部风险分析

1.政府法律和经济政策带来的风险隐患

在地产评估之中，一个重要的外部风险就是政府相关法律以及经济政策的变化或者是不确定性，虽然评估企业可以对政策做到一定的预测，但是政策风险依然不可忽视。例如，在20世纪90年代，随着国民经济宏观调控的全面实施，我国的房地产需求出现了急剧下降的情况，房地产的市场价格也大幅度下滑。同时，政府的相关政策对于房地产所产生的影响也作用具有一定的滞后性，所以大多数情况下都需要评估人员对其影响程度进行判断，而在判断的过程中，为了让评估具有真实性，评估人员也不能直接断定某一政策对房地产的影响程度[1]。

由于法律政策环境的不确定，也会为地产评估带来一定的风险。在我国，不同地区地产评估方面的规章制度都不尽相同，政策方面也存在一定的差异，加之地方保护主义等的影响作用，很多的相关制度并不会直接向群众公布，而在社会的不断发展之中，这些规章制度也会不断改变，所以很多的地产评估企业都不能及时对第一手资料进行获得与更新，这样的情况就进一步加大了地产评估风险的几率。

2.评估机构不具备完善的体制

在进行地产评估的过程中，评估机构体制的不完善也会导致很多评估风险发生。地产评估机构有着很多种不同的形式，其运营机制和性质方面也有着明显的差异，并且有着不同的业务范围。这样的情况就会让一些评估机构之中带有一定的垄断色彩，通常情况下，相比较外地的地产评估机构而言，当地的地产评估机构会有着明显的竞争优势；而相比较私人企业的评估机构而言，事业性的地产评估机构也有着更明显的竞争优势。在这样的垄断色彩之下，一些地产评估机构就会和相应的利益集团之间挂钩，不公平甚至不合法的竞争现象也就会由此出现，而这样的竞争也将会为地产评估带来一定的风险。

（二）内部风险分析

1.业务管理方面的不足

就很多地产评估机构的内部而言，一个最大的风险隐患就是缺乏完善的管理体系。在评估机构之中，应该对工作程序以及业务质量制定出一个完善的管理系统，这样才可以有效降低地产评估的风险。但是很多地产评估企业恰恰没有重视到这一点，在企业之中并没有建立起一套完善的业务管理体系，地产评估的业务得不到合理规范，评估效果得不到良好反馈，地产评估的历史记录也得不到全面的总结和分类管理[2]。这样的情况就导致很多地产评估企业无法对以往地产评估之中的成功案例进行参考，进而也无法积累更多的地产评估经验，信息资源的保存实效很短，评估风险就会进一步增加。

2.评估师不具备足够的执行能力

地产评估这一行业对于工作人员有着很高的要求，因此，作为一名地产评估师，不仅应该拥有足够的专业知识和专业技能，同时也应该做到涉猎广泛，对相关的法律、管理、经济等方面知识都应该做到全面了解。但是在很多的地产评估企业之中，评估师却并不具备足够的知识与技能，这样的情况就导致评估师在实际的地产评估工作之中缺乏足够的执行能力，加之地产评估的经验不足，所以就会加大地产评估的风险。

3.评估师的职业道德有待提升

在进行地产评估的过程中，评估师的职业道德将会对评估风险造成直接的影响，只有评估师恪守自己的职业道德，才可以降低甚至避免地产评估风险的发生。但是在很多地产评估企业实际的评估工作之中，一些评估师由于过分注重个人的利益而通过不正当的手段来竞争。这样的情况也导致地产评估风险发生几率的增加。

二、地产评估风险的应对策略分析

（一）对执业环境加以全面改善

在进行地产评估的过程中，要想让风险得到良好控制，一项关键性的内容就是对执业环境加以改善，为评估机构提供一个客观公正的评估环境。基于这一情况，政府应该制定出相应的规章制度来进行管理和约束评估机构，严厉惩治一切的违法违规操作，让地产评估行业之中的垄断行为得以打破，为不同地区、不同性质的地产评估机构提供一个公平竞争的环境[3]。同时，政府也应该制定出一套科学合理的评估标准，让地产评估企业服务功能得到进一步增强，推动第三产业的壮大，这样才可以有效减少或避免地产评估风险的发生。

（二）评估人员专业素质的提升

因为地产评估工作有着很强的专业性，所以要想有效控制地产评估风险，就一定要保障评估人员的专业素质。基于这一情况，地产评估机构应该定期对评估人员进行专业培训，不断地将新的专业知识与专业技能传输给评估人员，让评估人员的知识系统实现不断更新，保障评估人员的专业知识和专业技能都与当今市场的需求相符合。对于地产评估机构之中的评估人员而言，不仅需要对专业知识和专业技能进行学习，同时也应该多涉猎一些其他方面的知识，以此来不断充实自己，这样才可以在实际的地产评估工作之中发挥出自己的充分作用与优势，让所有复杂的问题都得到妥善处理。通过这样的方式，才可以有效避免地产评估之中的风险，提升地产评估的质量与准确性。

（三）评估人员职业道德的强化

在地产评估机构之中，评估人员不仅应该具备广泛的知识和专业技能，同时也应该不断提升自己的职业道德素质。因此，在实际的地产评估工作之中，要想有效控制评估风险，地产评估机构就应该通过宣传、教育和考核等的形式不断对评估人员的职业道德予以规范，强化其职业道德意识，杜绝不正当的竞争行为，并通过严格的制度与规定对评估人员的行为进行约束，这样才可以有效避免或减少房地产评估的风险。同时，评估人员也应该意识到职业道德的重要性，并在实际的工作之中加强自律，不断提升自己的职业道德。通过这样的方式，才能够进一步降低地产评估的风险。

三、结束语

综上所述，在当今的经济社会之中，地产评估在当今的经济市场之中所发挥出的作用越来越显著。但是由于地产评估工作的特殊性，导致评估风险普遍存在。基于这一情况，政府和相关企业应该充分认识到地产评估风险产生的原因，并采取合理化的策略来降低地产评估的风险几率。这样才可以进一步提升地产评估的准确性，让地产评估行业、政府以及社会的经济效益得以有效保障，进一步促进我国社会经济的良好稳定发展。