公允价值在我国投资性房地产中的应用研究综述

■崔嘉爽（西安科技大学管理学院）

一、引言

近年来房地产市场逐渐成熟，价格波动频繁。致使房地产的账面与市场价的值差异较大。若继续用历史成本来对其计量就不能真实反应其价值。公允价值这一计量模式的引入不但使得房地产的价格可以趋于它的市场价值，而且也为财务报表使用者提供更加真实的数据，方便使用者利用数据做出相关决策。

二、国外研究现状

国际会计准则委员会于二十一世纪初将公允价值模式引入到投资性房地产，企业对于计量模式的选择开始不受限制。实施一段时间后，又对其做了新的尝试，规定能使用公允价值模式的单位仅限于那些可以持续可靠取得房地产价值的企业。《投资性房地产》会计准则相继颁布。国外学者对公允价值模式在投资性房地产的研究较早，具体方面如下：

（一）投资性房地产中计量模式的选择

关于如何选择计量模式。Lourenco(2007)研究得出房地产企业应选择公允价值模式，在此基础上探求其被选择的具体原因。主要有企业市场动向，管理者偏好等。Avfllone(2010)对投资性房地产计量模式的理论分析中发现影响计量模式选择的关键因素为公司的规模大小。

关于公允价值在投资性房地产中产生经济后果方面。Danbolt(2007)发现当公允价值模式引入到房地产行业中时，公允价值计量模式凸显出更高的价值相关特性。Vandervelde Scott(2017)发现审计人员审计公允价值时，企业的证据风险水平相对较高时，审计师投入的程度会相应的降低，高层管理人员有更大的可能对他们提供的审计证据进行操纵，增加审计公允价值的难度。Shaul Hayoun(2018)依据传统的会计学科资源，说明了公允价值是基于市场的度量，更具说服力。

（二）公允价值运用对会计信息相关性的影响

Richard(2000)以数百个有投资性房地产的企业为研究样本进行研究，结果显示公允价值在相关性方面具有更强的效果。Herranman(2007)为研究公允价值模式对会计信息相关性的影响，作者选取了某一行业为研究对象，研究发现运用公允价值计量可以增加会计信息的相关性。Edelsteinetal(2013)支持选用公允价值计量模式进行计量，原因是这样会使投资性房地产的会计信息的披露更有意义。

三、国内研究现状

二十一世纪初国家通过新的准则创新了投资性房地产的核算，准则中引入了公允价值这个概念，企业可自由选择计量模式。这一改变考虑了当前的市场环境，直接带动了我国的会计准则与世界的接轨。以下是国内研究成果。

（一）投资性房地产后续计量模式选择

黄世忠(2005)将公允价值模式应用到具体行业中。发现这一计量模型的运用提升了会计界的认可程度。杨九庚(2011)在研究中将公允价值模型运用在房地产行业中，研究得出公允价值应该被提倡，并且指出这一模型将会成为趋势。侯晓红(2013)在针对如何选择会计计量模型时，研究发现会计结构、企业内部控制及管理状态等都能影响企业计量模式的选择。郭昱(2017)提出历史成本计量模式不符合我们国家目前的经济发展的要求，得出公允价值计量模式不但可以表现市场的实际价值，而且顺应了我国经济发展的趋势。

（二）公允价值模式在投资性房地产后续计量中产生的影响

刘永泽(2010)通过分析公允价值在房地产中的应用，发现公允价值计量模式在房地产中的应用较为局限，应当对其加强改进。邹燕(2013)通过纵向加横向的比较方法，结合案例分析，得出影响计量模式选择的因素，其中有公司规模、资产的需求水平等。梁凤岗(2018)以当前的经济形势为背景，研究了公允价值计量现状对投资性房地产所带来的影响，并提出了一些完善措施。

（三）公允价值计量模式实证研究

朱丹(2010)列举了公允价值的优势，发现在活跃的市场背景下，公允价值这一计量模式可为会计报告使用者提供更有价值的信息。于婧(2018)从两个角度来剖析如何为投资性房地产选择计量模式。计量模式的变化所引起财务指标的变化成为其中一个角度，另一个角度是从财务指标与企业的非财务指标对照，从而得出相关结论。

四、文献评述

（一）国外文献评述

国外学者针对公允价值在投资性房地产中的研究，与国内相比处于领先的地位，相对成熟。国外的研究方向主要是计量模式产生的经济后果、计量模式的选择问题以及计量模式运用中价值相关性的研究，具体研究方面如下。

首先，企业会选择一种计量模式来核算投资性房地产，然而关于如何选择计量模式关系着这一模式是否对企业更有利。经过研究，公允价值模式不仅能为企业提供准确的财务信息，而且能展现出企业的优势。凡事都具有两面性，公允价值模式也存在着一定的缺陷，一定程度上关于会计信息的可靠性会有所减少，对比这点，反而是历史成本计量模式更胜一筹。

其次，关于公允价值计量模式的应用问题，国外的一部分学者研究发现公允价值计量模式可以有效提升会计信息之间的相关性。还有一部分研究表明对于是否能提升企业会计信息的相关性这一问题，公允价值计量模式需要附加一些条件。关于计量模式的应用问题，学者没有形成一致意见。

最后，关于哪种计量模式能够为企业提供更加可靠、真实的数据，许多学者进行了研究。多数学者对运用公允价值计量模式来计量投资性房地产，研究结果持赞成的态度，因为这个模式不仅能使数据可靠，更能为投资者的决策提供更有利的条件。同样，公允价值模式存在着局限性，但是这种限制可以忽略不计，即便如此，公允价值模式依旧会成为会计核算上的主流模式。

（二）国内文献评述

通过上文对国内学者相关研究的罗列，国内学者针对公允价值模式在投资性房地产中应用的研究广泛，领域众多。具体细分可以看出国内的研究主要是投资性房地产如何选择计量模式，以及关于计量模式的实证研究等。下面做详细说明。

首先，之所以国内学者更青睐于使用公允价值这一计量模式，是因为通过此模式更能提升投资性房地产数据的可信赖程度，以及其经济价值的说服力。关于学者对计量模式的态度探讨问题，大致分为两类，大部分学者对公允价值计量模式持看好的态度，认为能带给企业更多的好处，但是仍然有少数学者持否定的态度。

其次，对比与国外的投资性房地产的研究，国内的研究相对偏少，关于计量模式选择的问题，国内更是少之又少。在研究方法上，国内学者通常采用案例分析的方式，实证研究方面国内不及国外。

最后，国内的学者普遍对公允价值计量模式的广泛应用持肯定的态度，应用的条件较为成熟，但是也存在着局限性。针对这些局限性，我们更应该加快公允价值这一模式的研究，使其充分运用到实践中，从而完善好公允价值体系，适合我们国家发展的需求。