浅析城市规划管理中的建筑物竣工测量

康毅清

（漳州市测绘设计研究院，福建 漳州 363000）

0 引言

作为验证建筑物的重要技术标准，建筑物竣工测量工作要以规划管理要求高度一致，从而为后续的城市规划管理提供重要理论依据。通常来讲，建筑物的竣工测量工作具备一定的行政效力且要求工作精度较高，该项技术流程涉及的工程内容比较广泛且真实测量工作难度较大。对建筑物进行有效测量能够保证城市规划管理部门的高效工作，同时将工作人员的工作效能发挥到极致，从而帮助施工单位与政府部门获取非常精确的地理信息。因此，城市规划管理离不开科学合理的建筑物竣工测量，而高效的建筑物竣工测量也能够为建筑物的建设质量提供有力保障。

1 建筑物竣工测量的具体内容

1.1 实地测绘

对城市规划中的建筑物来说，测量单位需要对已竣工的建筑物及地物地貌进行详细测量。根据竣工总图的实际要求，对规划建筑物的使用性质、建设尺寸、工程标高、周边道路、区域绿化等进行了实地调查。通常来讲，规划管理用地的实际测量范围必须是规划用地 30米范围内的所有道路和与之相对的第一排建筑物。

图1 建筑物周围测量

1.2 测量建筑物周围区域的位置信息

建筑物周围区域的地理位置信息也非常重要，主要包括对建设用地附近永久性建筑物或构筑物进行实地测绘，对目标建筑物与四至的地物地貌、用地红线以及代征范围线等关键因素进行规划调查。

1.3 建筑物的面积测量

建筑物面积的主要指标包括：测量建筑物的总建筑面积、建筑物的计容面积和不计容面积。其中，计容面积一般包含住宅面积、商业面积、公建配套面积等。不计容面积一般包含地下建筑面积、架空层面积、其他等。这些主要的指标均要在测量和计算中独立标注。值得注意的是在地方标准中还规定了不同属性的建筑物以及不同建筑层高都会影响到面积的计算。

1.4 建筑高度测量

规划的建筑高度控制主要是根据建筑密度、容积率、当地的航空限高、微波通道的影响及周边建筑的日照等综合分析。规划建筑高度测量，主要针对室内标高、室外标高、地下室高度、层高、总高度和屋顶附属房高度等进行全方位测量。

2 建筑竣工测量技术流程

2.1 外业量测流程

现场工作时，利用建筑工程施工时的控制网点经检核无误后，对建筑物的外墙角点、阳台、檐廊等凹凸的部位进行量测，并将这些点与墙体的实际情况联系起来，描绘出建筑物的基本形状。工业厂房相对简单，如遇到高层商品房或综合楼就会复杂得多。对于高层建筑量测时一般可分解为标准层和特殊楼层，标准层可量测2至3层，尺寸经相互检核对比后，误差在允许值范围内，可取平均值。而特殊楼层与其它楼层的尺寸和形状都会有差异，所以需要每层单独量测。

高度测量需量取室内外标高、层高、主体总高度及地下室高度和屋顶附属房高度等，比较常用的仪器设备有手持激光尺、钢卷尺配合全站仪进行测量。

为了后期编绘竣工总图，不仅量测竣工建筑物形状还需对地面的小区道路、景观绿化、车位等地形地物进行采集。目前政府高度重视城市的美观也结合对违章占地和违章搭盖的治理，规划部门要求在竣工测量的同时对建筑物的外观要留有影像资料。故在竣工测量当中对建筑物的外立面拍照，还利用小型无人机以俯视的角度拍摄竣工建筑物的整体外观。这些影像资料不仅为相关部门在竣工验收时提供更为直观、清晰的判断和决策，也为后续治理“两违”提供更有力的依据。

2.2 内业数据编辑、计算和入库

在现场采集完所有数据后需在内业对数据进行编辑处理，对竣工建筑物的每层外墙角点与之墙体进行连接，使之成为一个封闭的多边形，并标注尺寸按相应的规范计算面积，最后每层都应绘制分层平面图。在形成竣工规划条件核实报告书时，需将角点坐标、尺寸、层高、总高度、分层面积、总面积等实测数据按报告书的格式填写并计算出与相应的设计数据的差值。最后结论部分对所有数据逐项统计与规划指标进行对比。

竣工总图按实测数据编绘。除了编绘现状地形图外，应在此基础上标注竣工建筑物的长度、宽度、高度，标注竣工建筑物与规划控制条件地物或周边建筑物的距离，标注竣工建筑物与道路红线、规划红线、用地界线等的关系。

剔除错误的、多余的数据后，将有用的数据上传到地理信息数据库。

（1）数据检查验收。主要检查不同图幅数据之间不完整、不一致等问题和图形要素之间的关系协调。

（2）数据预处理。主要是统一坐标系、比例尺转换、数据综合和符号图形、注记的处理等工作。

（3）数据预入库。按要求将数据预入库到相应的数据层。

（4）数据入库前编辑。图幅接边处进行线实体连接，面实体进行合并和封闭，注记必须是整体，清理重复地形要素。

（5）数据正式入库。

3 城市规划管理中建筑物竣工的测量依据以及技术要求

3.1 建筑物竣工的测量依据

在对建筑物进行竣工测量时，除满足建筑物竣工测量的规范要求外，还应收集总平面布置图、施工设计图、设计变更文件、施工检测记录、竣工测量资料、其他相关资料等做为部分相关依据并对实地进行对照核查。并且建筑物竣工测量成果还必须执行国家有关部门发布的地形图标准、工程测量规范、城市测量规范等有关国家标准和规范，建筑物测绘成果上传数据库时，还要按照标准的体系来执行。

3.2 建筑物竣工测量的技术要求

竣工总图与一般地形图不完全相同，主要是为了反映设计与施工的实际情况，以编绘为主。当编绘资料不全时，需要实测补充或全面实测。为了使实测竣工总图能与原设计图相协调，其坐标系统、高程系统、测图比例尺、图例符号等应与原设计图相同。竣工总图宜采用数字竣工图，比例尺宜采用1：500。竣工总图的实测应在已有的施工控制点上进行，当控制的被破坏时，应进行恢复。竣工图上的测量精度要求：（1）主要建筑物精度要求：点位中误差5cm，高程中误差2cm。（2）次要建筑物精度要求：点位中误差7cm，高程中误差3cm。（3）其他地形地物精度要求：同1:500比例尺地形测量。

图2 建筑物初期的工程测量

4 优化建筑物竣工测量的有效措施

建筑物竣工测量的质量关系到建筑施工企业的利益，也关系到房屋所有人的利益，关系到房屋运营和使用过程中的生命财产安全。因此，在竣工测量过程中一线的工作人是最重要的。在工作过程和数据处理的后期，既要做到效率高，更要有负责任的态度，公平、客观地测量和计算相应的数据。只有这样，才能更准确地掌握可靠的数据，做到建筑物竣工测量的质量保障。具体措施包括以下几个方面。

4.1 现场量测是否符合相关的实施方案

在现场工作过程中，有竣工总平面图、专业分图和竣工断面图）测量。应根据工程需要收集所需检查的不规则部位、建筑物外轮廓拐点、主要关键点、高度、面积等在现场进行核对，对于实测的变更部分应按实测数据编制，做到细致计算。竣工建筑物的测量与计算，不仅是一项基础测绘，还要与规划部门的控制性指标、数据做对比，因此，与规划部门的信息密切相关。图纸成果所体现的信息应按照固定的、直观的进行系统表达，这样更有利于相关部门的对比和决策。但对测绘人员来说，这就对他们提出了更严格的要求，不仅要求他们具备较好的测绘基础知识，而且要求他们对建筑设计和规划管理的目的有更全面的认识，特别是在野外工作过程中，更要注重核查。

4.2 严格执行质量检验标准

竣工测量成果的质量是非常重要的，它不仅决定了施工成果的可靠性、准确性，一项成果数据的差异可能会导致政府部门的决策失误。因此，在进行项目的测绘前，必须严格遵循测绘技术规范和质量控制，并配备质量负责人。一方面有利于提高生产过程中技术和质量工作的协调和管理效率，另一方面有利于监督控制测量成果的质量。在测量过程中，操作人员的责任心和积极认真的工作作风使得工作效率得到很大的提升。在现场测量过程中需要严格按照技术规范来对目标进行有效处理，同时应当及时发现和解决问题。除此之外，要不断加强测绘人员的技术指导，建立完善的测量过程监控体系。对各种专业技术强、精度要求高、施测难度大的问题，要认真研究解决困难，并全面检查测量成果，坚持测绘产品“两级检查、一级验收”的方式防控。即：（1）测绘单位作业部分的过程检查，过程检查采用全数检查和详查。（2）测绘单位质量管理部门的最终检查，最终检查一般采用全数检查，涉及野外检查项的可采用抽样检查，样本以外的应实施内业全数检查，并编写检查报告书。在最后阶段，各级质检人员应全面细致地进行检查工作，包括控制点、成果图、报告书、计算数据等。进一步确保图面干净清晰，合理选择各种要素，准确使用各种图形符号，高程点准确可靠，尺寸数据表达无误；确保报告书格式符合要求，内容描述简明扼要，表达清晰明了，面积、尺寸、高度等数据计算无误。竣工总图编绘完成后还应经原设计及施工单位技术负责人审核、会签。

图3 全天候建筑物测量工作

5 竣工测绘成果的重要性

竣工建筑物测绘成果主要是为规划部门对项目竣工规划条件核实提供依据。规划及相关部门用竣工的实测成果和经审批的建设工程设计方案进行比对分析及现场验收，如存在面积增建、坐标角点位移、超出限高等与设计图纸存在不符的，不符合情况经核实后，给予相应处罚，即罚款或拆除处理。目前，按照党中央、国务院关于深化“放管服”改革和优化营商环境的部署要求，按照《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》精神，福建省正全面开展工程建设项目审批制度改革实施方案。做为建设项目审批改革中的测绘这一领域，我市也积极推行工程建设项目“多测合一”工作的实施。具体试行将把同一工程建设项目的多项测绘整合，实现一次委托、联合测绘、成果共享。测绘成果将上传在工程建设项目审批的系统上由各审批单位调取各自所需的成果数据，在联合竣工验收阶段就包含：竣工规划条件核实测量、用地复合验收测量、防空地下室建筑面积测量、绿地率及市政配套核实测量、消防测量、房产测绘、地籍测绘等多个测量项目。经相关部门审核和现场验收，提出书面结论或意见。

6 结论

在城市规划管理中，建筑物竣工测量是一个非常重要的环节，它不仅关系到相关政府部门在行政审批和决策上的重要参考，也关系到开发企业和施工单位的切身利益，而且对建筑物运行过程中的人身、财产安全也非常重要。竣工测量相关人员应严格按照《城市规划法》等相关法律法规要求，本着实事求是的工作态度，丰富理论基础，加强技术培训，学习新方法，并结合实践，对建筑物竣工测量产品采取严格的质量控制。在今后的城市规划管理工作中，更需要对建筑物竣工测量进行进一步深入的分析。