房地产公司运营口径成本如何管控

肖丽

【摘要】在中国建设的日益完善下，中国的各项建设基本完成，房地产行业所拥有的市场越来越少，各个房地产商之间的竞争越来越激烈，房地产的房子储存也越来越多，这就导致房地产的利益变得越来越少。因此，严格把控运营口径成本使房地产行业面临的重要问题，下面介绍运营成本口径管控的问题以及解决措施。

【关键词】房地产;运营口径成本管控

房地场行业经过近几年的发展，逐步成为带动国民经济稳步发展的中流砥柱，但是由于人们近几年出现的卖房难的问题收到了国家的广泛关注，并推行了一系列政策来压低房子的价格，同时实行每个人只能买最多两套房，所以就使房地产的利润变得越来越少，如果还是用原来的管理模式，那么公司就只会逐渐走向破产。因此，成本掌控成为不可忽视的问题。

1、运营口径成本管控的含义

一个房地产项目的开发要经历买地、设计图纸、规划、施工、预售、交样板房、竣工结算、交楼验收，产权过户等环节，这些环节的完成一般需要两年左右。房地产想要达到最大利益就需要严格把控成本，管理部门从工程的开始到工程的结束，都要对各个环节的成本进行严格的监督，在实际的施工中，比对实际成本和预期成本的差额，找出原因并在之后的工程中进行改正，尽量使实际成本接近预期成本，从而就能保证工程的总成本接近预计成本。

2、房地产公司对运营口径成本进行管控的意义

运营口径成本管理是整个企业的重中之重，它是整个企业的决策依据，所有工作都要围绕它展开，企业的利润多少都与它有关，它的巨大作用主要体现在这几个方面：

（1）建立运营口径成本管理体系要和财务部门进行及时的沟通交流，在一项工程进行前，要对工程的成本进行合理的预估，而不是类似财务部门只对实际成本进行记录，进而统计成本，这样会使工程的工作没办法展开，只有该体系完善，才能给工程的各个环节提供直接依据。

（2）建立运营口径成本管控体系，在项目开发之前能够给出总计成本，具体规划，运营口井成本表等，利用这些可以对项目的各个环节进行监督，从而能够保证各个环节按预期目标完成，后续的工程也能够根据这一体系进行成本参考。

（3）建立运营口径成本管理体系，在项目的实施过程中，可能会出现各种各样的问题，这些问题往往会导致工程的实际成本超出预期成本，这就需要管理人员在项目进行过程中根据发现的问题调整工程策略，这样不仅可以使工程的成本在后期的工程中逐渐被找回，逐渐拉近实际成本与预计成本之间的差距，还能够完善运营成本管控体系，形成科学的管控体系。

（4）建立运营口径成本管控体系，可以使公司的各种资源得到最大程度的利用，提高各个部门的工作效率，加快项目进程。

3、房地产公司运营口径成本管控的步骤及方法

运营口径成本管控应该是全面性，体系化的管理体系，这一体系的建立需要高层领导人领导各个部门的人员进行项目的设计、施工、验收等步骤，从而形成完整的运营口径管理成本，其主要步骤如下：

3.1制定目标成本

制定目标成本是运营口径成本掌控的一个最主要内容，根据工程的各项基本条件、行业标准并结合自身公司的实际情况，制定各个环节的目标成本，这是后期工程建设成本的主要依据。

3.2制定合约规划表

（1）企业根据项目的具体内容，对项目的合同签订进行具体的安排。合同的制定需要先由总工程师对整个工程进行设计，再将设计稿交给造价部门进行成本的预估，最后再将这些写入合同与客户签订。

（2）合同内容应该具体到工程的每個环节以及每个环节的材料使用量，各个环节之间要有明确的界限，以防日后出现问题方便查找。

3.3制定签正变更明细表

（1） 企业的签证变更应该有详细的流程，包括项目的总负责人以及各个环节的负责人等等。（2） 项目的每个阶段如果有变更，都应该做好记录，并且要在合同中有所体现。（3） 根据变更后的合同总金额填写运营口径成本明细表。

3.4制定成本分析表

（1） 在项目实施过程中如果出现实际成本和预估成本出现差额，要对实际情况进行分析，如果多出预估成本，就要对工程进行改进，在后期的工程中找回成本，如果比预估成本少，要对工程进行检测，防止出现质量问题。

（2） 对于超出或者少于预期成本的现象，都应该有所记录，并且改善工程，尽可能使实际成本借记预期成本，在改善过后要将改善前后的成本进行总结，制定成本工作表。

3.5编写运营口径成本分析报告

在工程的各个阶段完成后，要对工程进行验收，概括性总结实际成本与预期成本之间的差距，并根据运营口径成本分析问题所在，及时提出改善措施对工程进行改变，保证实际成本接近预期成本，保证工程的利益。

4、房地产公司运营口径成本管控中需注意的问题及建议

4.1目前存在的主要问题

运营口径成本管控关系着工程的每个方面，可以说和每个部门都有关系，但是对于企业来说，可能只会注重个别部门的成本管控，这就会导致出现一系列问题：    （1） 目标成本编制后，项目主要指标发生变更，如项目分期、产品业态、产品用地及建筑面积发生变更等导致编制运营口径成本表时无法与目标成本进行比对，而如果重新编制目标成本，就会失去运营口径成本管控的意义;

（2） 一个企业中可能对公司员工的培训力度不够，导致上面传达的内容下面的人员理解与上级的意思不同，导致数据失真。

（3） 大部分的企业的成本规划大部分都由财务部门进行管控，但是财务部门人员对于成本的规划没有经过专业的培训，一般只能记录企业的花费，不会对工程进行调整而是成本接近预期成本，各个部门之间的分工也不够明确，这就会使成本的管控出现很多问题。

4.2对于运营成本的管控意见

（1）一个项目的运营成本管控体系的制定应该广泛采取各个方面的意见，尤其是工程方面的规划，要请教专门的专家对工程进行设计，并且结合自身企业的实际情况做出一个合理的运营成本管控体系。

（2） 在运营成本口径成本体系确定以后，要发挥成本管控的作用，对公司中各个部门的管理人员进行培训，使每个管理人员能够了解体系的主要内容和流程，同时也能让每个人了解自己的职责所在。

结语：

总而言之，对于运营成本的管控要有专业的人员指导，制定符合自身企业实际情况的运营口径成本体系。

参考文献：

[1]陈建敏，尹服鸟：房地产开发与经营管理[M].北京大学出版社

[2]国税发[2009]31号文件国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知