全都在跌，就它们涨！楼市大逆转？

吕韬

整体看，“金九”确实没来，局部看，分化仍在继续。

8月，楼市出现惊人变化，三四线城市突然逆袭，一二线城市迅速没落；9月，楼市分化持续，三四线依然强势，一二线继续低迷。

据上海易居房地产研究院数据，2019年9月上半月，全国楼市“金九”不再，新房成交量较8月同期下滑7%。

拆分看，带领全国楼市下滑的并不是三四线，而是楼市大白马——一二线。

据易居研究院数据，9月上旬，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下跌7%；16个二线城市环比下跌8%；而15个三四线城市成交面积下滑幅度最小，仅仅微跌3%。

万万想不到，楼市大逆转！神逆袭！

一二线，真熄火了！

8月25日，著名财经作家叶檀亲赴一线实地考察，发现上海几个楼盘，二手房价格下跌将近20%。上海考察前，叶檀在北京也目睹了类似的情况，二手房价格实实在在下跌中。

北京、上海之外，广州情况也是不容乐观。

据广州链家研究院数据，8月份，广州二手房成交量环比7月下降12%，成交价格则连降4个月创年内最低水平。

进入9月，一线城市颓势不改。

据中原地产数据，截至9月17日，北京地区二手房成交量同比下跌44.51%，环比下降7.42%。

中国证券报消息，北京地区二手房源十分充裕，为了突出所卖房源，不少房源甚至被贴上了“甩卖”的标签。

一线熄火，二线同样转凉。

2019年，被誉为楼市风向标的最火苏州，从8月开始正式从热转冷。

据克而瑞苏州数据统计，2019年8月，苏州（含吴江）商品住宅的成交均价环比下跌14%。进入9月，苏州楼市出现新的情况。楼市低迷，导致开发商甚至开始放弃购买苏州土地。

据澎湃新闻消息，9月18日，苏州土地市场，2019年首次出现流拍的情况。

一二线不容乐观，三四线却是另外一副模样。

此前，有人曾经分析道，8月份，三四线城市逆势成交上涨，且涨幅表现明显，不同等级城市，8月份二手房变化，三四线城市明显上行。

9月，三四线城市数据，依旧鹤立鸡群。

据诸葛找房数据，9月最近一周，二手住宅市场均价表现各异，一线城市微涨，三四线城市持续上涨，二线城市持续下跌。

其中一线城市二手住宅市场环比均价59866元/平方米微涨0.05%，一线城市二手住宅市场均价小幅波动，趋于稳定；二线城市市场均价17903元/平方米，环比下跌0.41%，跌幅扩大，连续5周下跌；三四线城市市场均价11496元/平方米，环比上涨0.11%。

“水龙头”拧紧 三四线竟还能逆袭？

7月以来，从信托开始，银行接力，发债继续，楼市资金控制之严，史上罕见。

7月之后，资金严控蔓延，从房企到个人，全渠道封锁，紧之又紧。

以最先控制的地产信托融资为例，2019年前两个季度，地产信托融资高歌猛进，余额占比创8年新高，新增融资占比创历史新高。

进入7月，地产信托明显收紧。

据用益信托数据，7月68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品，规模仅达655.8亿元，较6月份的605只1084.51亿元的规模，在发行数量上“缩水”了46.6%，在发行规模上下降了40%。

8月，在7月地产信托大幅缩水的情况下，又进一步下降，融资规模环比7月降低近4成，还剩下402亿元。

9月，悲催继续。

9月9日到15日，房地产类信托的资金募集规模大幅回落，仅仅募集到8.50亿元，环比缩水幅度接近90%。

9月20日，央行降息，只调整1年期LPR，而选择维持房贷利率新锚——5年期LPR，不动。

此举信号非常明显，降息可以，楼市无缘。

表面看，楼市资金如此紧张，三四线应该和一二线同甘苦共进退，那么问题来了，为什么从8月开始，三四线反而脱颖而出？

据观察，三四线楼市反常，主要有如下几个原因。

第一，不对称加息，三四线独善其身。

汇总各大新闻源，以及融360每月不定期公布的数据，发现房贷利率上涨的绝大多数是一二线城市。

比如苏州，已经突破6%，成了房贷利率最高的城市。

而三四线及以下城市，不但罕有声音传出来，房贷利率提高，反而不少地方出现买房给补贴，政策边际不断放松。

9月20日，据九江新闻，九江市企业引进人才，首次购房最高补贴3万元。

9月12日，据网易新闻，连云港赣榆财政补贴鼓励农民进城买房， 90平米以上按购房款1.2%奖励。

9月10日，据临澧广播电视台，湖南临澧县出台进一步促进房地产平稳健康发展的9条意见，放宽首套房认定条件，实行购房货币补贴。

第二，资金严控，三四线有缓解之道

7月楼市资金开始严控的时候，三四线城市有“额外接口”，引入资金，这个接口叫专项债。

过往历史，专项债有70%左右是用于棚改和土储等项目。

据机构统计，2019年前7个月专项债已经用去80%的额度，且8月份发行速度进一步升温，单月发行专项债近3200亿元，比7月份多出200亿元。

从规模看，8月的发行量仅次于楼市小阳春3月，以及提出加大专项债投放的6月。

据证券日报，8月，河南等地专项债甚至已经提前完成了全年的发行任务。

8月专项债的发放规模堪比小阳春时期，同时，8月三四线楼市异军突起，毋庸置疑，这个逻辑对应关系非常明显。

第三，超级文件的影响可能出乎意料

2019年4月，发改委曾经下发过一份名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的文件。现在一般称之为超级文件。

在这份文件里，破天荒的提出，未来除了超大城市，都要全面放开落户限制。

过往分析，长期看，此举必然利好大城市、核心城市。

但现实看，短期内三四线城市率先享受到利好，尤其在三四线城市不断祭出农民入城买房给补贴的优惠政策引导下，这种效应进一步放大。

8月、9月楼市变化确实超乎想象，那么未来三四线城市能否持續一马当先？

答案很明确，恐难再续！

原因也很简单。8月4日，国常会上已经明确指出，三四线楼市发动机——专项债，从10月份开始不得用于房地产项目。

考虑到绝大多数省市2019年的专项债已经发放完毕，接下来这方面的资金无法再成为三四线楼市的顶梁柱。

此外，政策变量存在边际效应递减，如果城市吸引力匮乏，落户放开的买房需求很难长远。

当然，最重要是大环境对楼市依然严峻。

9月23日，官媒新华社旗下经济参考报特别刊发题为《坚定推动楼市向“房住不炒”理性回归》的评论文章，里面有一段话值得大家思考：“过去我国房价存在非理性刚性上涨预期，但凡有宏观金融政策出台，总有大量的市场参与者从有利于‘买的角度片面理解。有鉴于此，当前要着重对楼市这种“‘自我陶醉保持高度警醒，防止形成羊群效应。”

想要打破楼市长牛20年建立起来的刚性预期，避免楼市自我陶醉，保持定力，住房不炒，不让房价大涨，太重要！