以租赁保证保险化解长租公寓租赁违约风险

■ 罗忆宁

自2018年鼎家公寓首次破产以来，业内一直未能找到防范长租公寓租赁违约风险的可行方法。在英国、美国等国家，租赁保证保险（Rent Guarantee Insurance）已经有数十年的发展历史，借鉴并引入租赁保证保险机制，就可以通过一种低成本的经济手段解决长租公寓租赁违约风险问题。同时，还能为市场建立起软性的市场门槛，加速租客的择优选择，最终形成良性有序的竞争格局。

一、租赁保证保险与合同保证保险

（一）国外租赁保证保险的概念与运作

租赁保证保险是一种防止因租客违约（如拒绝付租、拖欠租金等）给房东造成租金损失的保险。它属于房东保护保险，并将租客违约造成的租金损失风险由房东转移给保险公司。

图1 美国租赁保证保险承保范围（图片来源：链家研究院）

当租客因各种原因违约未能及时支付房租时，保险公司会向房东按合同约定，支付若干个月份的房租，以补偿房东的经济损失。从英美国家保险公司的实例看，保险主要针对6个月或12个月租期的租约，赔付租金数略少于租期，在3～5个月或9～10个月左右。

租赁保证保险的保费非常低。根据英国保险公司Alan Boswell Group的官网报价，租赁保证保险的年保险费用在70～170欧元间，仅为月租金的2.2%～2.8%，约等于年租金的0.2%。据链家研究院的统计，在美国该保险平均每年的保费为250美元，费用也相当低廉。

每月租金同时向Alan Boswell Group购买房东保险的租赁保证保险价格单独购买租赁保证保险的价格2500欧元以下 12个月70欧元 12个月105欧元5000欧元以下 12个月150欧元 12个月150欧元7500欧元以下 12个月150欧元 12个月170欧元

租赁保证保险有时与房东财产保险一起销售，这样就能同时帮助房东规避出租的财产毁坏风险。有时，也与法律援助保险（Legal Assistance Insurance）搭配销售，法律援助保险是赔付驱逐租户所需要的费用，如诉讼费、律师费、驱逐费用等。

在英国，租赁保证保险已经有20多年的发展历史，2011年，英国企业在美国开展租赁保证保险业务，该保险被引入美国。在美国，它有时也被称为租金违约保险（Rent Default Insurance）。在日本，也有相似的保险称为“租赁债务担保保险”。房屋租赁债务担保公司担保对象不仅仅是房租，还可以是原状恢复费用、诉讼费、残留物搬离费用。担保费用多为半个月的房租，担保额度为少于24个月的租金。

（二）合同保证保险的概念与运作

租赁保证保险，属于合同保证保险范畴。考虑到本文的读者可能缺乏保险行业的知识，必然会对保险公司为何会愿意承保和赔偿风险如此巨大的险种产生疑问。因此，有必要先介绍合同保证保险的运作机制。

合同保证保险指的是因为被保证人不履行合同义务而造成权利人经济损失时，由保险人代替被保证人进行赔偿的一种保险。它涉及保险人（保证人）、权利人和义务人（被保证人）三方，而一般财产保险合同只有保险人和被保险人两方。合同保证保险中的赔偿责任不同于财产保险。当义务人（被保证人）不能按约履行合同和补偿损失时，先由保险人代其向权利人赔偿，然后保险公司行使追偿权向义务人要求赔偿损失。而在一般财产保险中，约定保险事故发生所造成的损失，无论被保险人有无补偿能力，保险公司都得予以赔偿。

图2 合同保证保险的运作机制

在国内，已有类似租赁保证保险的险种出现。一是在被广泛用于建筑工程的承包合同的建筑工程合同信用保证保险；二是主要被用于设备租赁合同的租赁信用保险。而信用保险和保证保险都是以信用风险作为保险标的，保证保险是义务人请保险人向权利人担保自己的信用，信用保险是权利人请保险人担保义务人的信用，由于保证保险中保险人采取了反担保，所以承担的风险要小一些。

二、租赁保证保险解决长租公寓租赁违约风险

（一）重新审视长租公寓租赁违约风险

回到最基本的租赁关系，分散式长租公寓往往采用包租模式，其模式中存在两组租赁关系。第一组租赁关系是长租公寓和房东，长租公寓是承租方、房东是出租方，第二组租赁关系是长租公寓和租客，长租公寓是出租方、租客是承租方。长租公寓资金断裂，事实上是第一个租赁关系中，长租公寓作为承租方的违约行为，导致第二个租赁关系失效，租客被驱逐。

图3 包租模式长租公寓的租赁违约风险

所以，问题的关键就是在“房东-长租公寓”这一“出租-承租”关系中，缺少了一个安全阀。

（二）租赁保证保险参与下的租赁违约风险

考虑到房东付费的模式（也就是租赁信用保险）还不成熟，建议现阶段以长租公寓作为投保人出资购买，将房东作为被保险人，推广租赁保证保险。

为了避免房东在长租公寓破产后驱逐房客，在我国建立租赁保证保险机制时应规定，在购买租赁保证保险的同时，必须签订不驱逐租客协议，即在长租公寓破产后，房东须允许租客居住直到已支付租金的租期结束，并耐心等待保险公司赔付。

在租赁保证保险参与的情况下，长租公寓出现问题后，保险公司按约就必须介入赔付，按约定按月向房东赔付房租。如此第一个租赁关系仍然生效，第二个租赁关系也就得以生效，房东不能驱逐租客，也能获得经济赔偿，租客也可以继续居住。此后，再由保险公司行使追偿权，作为债务人向长租公寓索赔，追回部分或全部的损失（因为租客最终还是会交付房租，所以保险公司的实际损失额是房屋空置、高收低租等经营不善造成的损失）。

图4 租赁保证保险参与下包租模式长租公寓的违约情形

（三）促进租赁保证保险的广泛实施

按照常理推断，保险公司为了规避风险，必然要对企业经营模式、经营风险进行风险评估，按照企业经营风险核定保费价格，低风险企业保费低，高风险企业保费高，经营风险过大的企业则不予承保。由于租赁保证保险是每一份保险对应一个租赁合同，每天都有新的保单生成，保险公司必须持续跟踪企业经营情况，根据企业经营的实际风险情况调整新承保合同的保费价格。

可以想象，保险公司将主动与规模化、专业化、信誉良好、经营规范的长租公寓开展合作，而不可能承保“高收低租”、盲目扩张的企业。租客在选择租赁住房时，必然优先选择有租赁保证保险的住房。高风险企业由于难以提供有保障的租约，就会缺乏竞争优势，最终被市场淘汰，不得不关闭业务、退出市场。就这样，租赁保证保险为市场设置了软性门槛，促进市场优胜劣汰、自我净化。

图5 租赁保证保险参与下市场的自我净化机制

据估算，目前我国共有350万间分散式长租公寓住房，因为其主要分布在一二线城市，按每间1500元的月租金计算，一年的总租金额为630亿元。在每年0.2%的保险费率（即参照国外保险费率水平和租赁信用保险费率水平）下，单间住房需保费36元，所有住房共需保费1.26亿元。在租赁保证保险广泛应用的情况下，政府就能借助市场的力量有效地甄别出高风险企业。需要特别指出的是，可以通过财政补贴、只为有保险的合同发放租金贷等方式推广保险，但不宜通过行政命令等强制性手段促进租赁保证保险的应用。因为如果采用强制性手段，保险公司就不得不承保高收低出的高风险企业，其结果，要么是大幅提高保险费用，让整个住房租赁行业为高风险行为买单，要么是保险行业被迫为企业的高风险行为买单。这将导致租赁保证保险因为运行成本过高而失效。

三、租赁保证保险防范长租公寓租赁违约风险的优势

在阐述租赁保证保险的优势前，有必要回顾目前防范长租公寓租赁违约风险的主要观点。主要观点可以分为以下几种：

一是强制性的风险防控金。例如某城市就在征求意见稿中规定住房租赁企业需在监管账户中预留月租金2倍的资金作为风险防控金，非资金链断裂不得使用。这种方法的弊端是显而易见的，一方面，如此大量的资金留存，会对企业的现金流造成极大压力且企业资金成本上涨会带动租金价格上涨；另一方面，如果企业破产，风险保证金也只能支付2个月，不能从根本上解决问题。

二是法律保护。一些专家建议，本着保护租客的宗旨，可以通过法律法规强制规定，长租公寓破产，房东不得驱逐租客。这一种方法的弊端主要是，该方法下保护租客利益是以侵害房东利益为基础的，如果这样做，个人房东的出租意愿将大幅降低。

三是法律惩戒。有专家认为，高收低出造成的长租公寓租赁违约风险，已经符合诈骗罪的构成要件，应依法严厉惩治企业主要负责人，达到杀鸡儆猴的效果。这一方法的弊端也很明显，一来这属于事后监管，不能解决资金链断裂后租客被驱逐的问题，二来高收低出是各行业很多企业在创业初期普遍采用的策略，难以判断该行为造成的破产属于诈骗还是经营不善。

与以上几种方案相比，租赁保证保险是一种纯粹的经济手段，其优势非常明显：

一是综合实施成本极低。如前所述，租赁保证保险的保费极低，不足年租金的0.2%。这是任何一家长租公寓企业都可以承受的经济支出，由长租公寓企业付费，在签订租赁合同的同时投保房东，消除了房东的风险，又没有让房东产生额外支出，自然会受到房东的欢迎。

二是多方主体共同受益。从保险公司的角度看，保险公司只是对债务人的信用进行担保，可以行使追偿权追回部分或全部的赔偿支出，它在保险费上赚的有限，但有多套住房用于出租的房东是非常优质的客户，对于公司其他业务有较高的价值；从长租公寓企业的角度看，租赁保证保险以较低的支出，有效降低了行业的整体经营风险，有利于行业的长期健康发展；从房东的角度看，租赁保证保险保障了自身的租金收入，又没有带来额外的支出；从租客的角度看，租赁保证保险可能会造成租金小幅上涨（如果保险费用全部转嫁给租客也仅能带来0.2%的租金涨幅），但有效保证了自己的居住权，即使长租公寓破产也不会被驱逐；从政府监管角度看，采用租赁保证保险的方式消除租赁违约风险，是一种纯粹的经济手段，符合深化“放管服”改革、优化营商环境的精神。

三是促进房屋保险行业发展。保证保险的发展受到国家政策的鼓励，如2019年10月24日银保监会发布的《关于进一步加强和改进财产保险公司产品监管有关问题的通知（征求意见稿）》中提出“车险、1年期以上信用险和保证险产品由审批改为备案”，这意味着新增租赁保证保险这一险种，只需要进行备案就可以上市。租赁保证保险作为一种新的险种，如果按照我国住房租赁市场1.8万亿元的GMV、约1亿房东（北京大学中国社会科学调查中心发布《中国民生发展报告2013》指出，近九成中国家庭全部或部分拥有现住房的产权，超过10%的家庭有两套及以上的住房）的数量估算，这将带来一个每年保费规模达36亿元、涉及1亿房东的新兴市场。同时，以租赁保证保险为切入点，保险公司可以连接起数量巨大的房东群体，其他种类的房屋保险也将随之兴起。