新租赁准则对我国酒店业的影响分析

宁文成 青国霞

【摘要】  2018年12月发布的《企业会计准则第 21 号——租赁》最大程度上遏制了企业利用经营租赁进行表外融资，使原来游离在表外的相关资产与负债进入表内。文章首先对新旧租赁准则的变化进行了分析，并以首旅如家为例，对其2016—2017年的财务报告、所得税、会计处理模式、相关财务指标进行新旧准则对比分析，发现新租赁准则导致企业成本费用前移、盈利和营运能力下降，损失纳税时间价值收益、影响企业的贷款信用评级等问题;结合杜邦分析与因素分析，探索新租赁准则对权益净利率及其相关驱动因素的影响。

【关键词】   新租赁准则;所得税;财务报告;杜邦分析体系

【中图分类号】  F275  【文献标识码】  A  【文章编号】  1002-5812（2019）20-0049-06

一、引言

为加快我国企业会计准则国际化趋同建设，2018年12月17日，财政部发布修订后的《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称新CAS 21）;新旧准则的交替将给国内航空业、零售业、电信业、酒店服务业等主要融资方式造成较大的影响。

新租赁准则实现“两租合一”，剔除了融资租赁和经营租赁的区分，仅对短期和金额较小的合同予以豁免，旨在解决上市公司表外融资造成的信息不对称，加强会计信息质量要求。旧租赁准则模型采取双轨制，对已识别的租赁合同分为融资租赁和经营租赁，融资租赁的资产与负债要求进入资产负债表内，而对于经营租赁项目而言，则仅要求企业对重要的经营租赁项目进行披露，但是这并未反映企业经济业务的真实面貌，具体来说，如果承租人通过与出租人签订协议，通过经营租赁表外融资的特点长期租赁一项资产，虽然旧准则认为其不具备融资+融物的标准，但是该项租赁所获得的资产与承担的租金在企业的视角里却是长期使用的资产与长期偿付的负债，因此该项租赁合同实质上是企业在进行融资+融物，应当计入资产负债表。国际会计准则委员会预计在IFRS 16 实施后全球共有 2.8 万亿美元的经营租赁项目进入表内。

二、我国租赁准则的变化

相对于旧租赁准则，新租赁准则更加注重对于租赁合同的识别，能够更加严格地区分租赁合同和服务合同。从图1和下页图2的对比中我们可以看出，旧租赁准则重在讲述如何区分融资租赁和经营租赁，并未对租赁合同的识别进行详细完整的分析，而新租赁准则引入了对于租赁合同的判断流程，且对于已识别的租赁合同采取相一致的会计处理方法（除短期租赁和金额较小的租赁业务），新准则不仅能更好地区分租赁和服务业务，还可以使会计处理更加符合企业的实际经营状况。由于新租赁准则主要是对承租人的影响，因此本文以承租人的视角进行分析。

（一）对资产负债表的影响

相较于旧准则而言，新租赁准则对于资产负债表最大的变革便是将“两租合一”纳入表内，仅对短期和低价值的部分进行豁免，它可以更加真实地反映企业的财务状况，提高企业会计信息质量。

对于属于租赁或包含租赁的合同，承租人应当在资产负债表上确认使用权资产A与租赁负债B，新租赁准则要求承租人对使用权资产与租赁负债的相关款项采用出租人租赁内含利率进行折现，如果无法取得出租人租赁内含利率的，则应当采用企业的增量贷款利率，租赁负债在后续计量中应当采用初始计量的折现利率对租赁负债进行后续摊销。而使用权资产则应当按照企业相关资产的折旧政策进行折旧。

售后租回交易，新租赁准则要求与《企业会计准则第15号——收入》相结合，对于属于销售的售后回租的情况，承租人应当确认相关的使用权资产，并就转让相关资产确认相关损益;如果售后租回不属于销售，那么承租人不得确认相关使用权资产，而应当继续确认相关资产，同时按照《企业会计准则第22号——金融工具》确认与转让收入等额的金融负债，并进行后续计量，这样的方法更好地区分了租赁和抵押贷款，还原企业业务真相。

（二）对利润表的影响

新租赁准则对原属于融资租赁的相关资产影响利润表的方式并未产生影响，但是它改变了原属经营租赁项目进入利润表的方式，原经营租赁是通过每期支付的租金影响企业的损益，而新租赁准则让原属于经营租赁的项目，经过租赁合同的测试，使其实现了资产负债表上的融资+融物，因而导致其进入利润表的方式变成融物的折旧和融资的利息费用，但是在整个租赁期间其费用总额是一致的。

（三）对现金流量表的影响

在旧租赁准则下，融资租赁相关支出列支筹资活动现金流，经营租赁相关支出则被认为是企业日常经营活动所发生的，因此将其列支在经营活动现金流量表中;但在新租赁准则中，合同如果是租赁或者包含租赁，那么其产生的现金流应该列支在企业的筹资活动现金流里，因为租赁的目的是为了通过融物的方式融资，而经营租赁便是企业利用旧租赁准则进行的表外融资，因此新租赁准则认为其应当计入筹资活动现金流。

（四）相关衔接规定

对于首次执行租赁合同的企业，财政部给予了相关过渡方案，第一种是根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行追溯調整，对于采用该方法，首次执行日前为融资租赁的，应当将相关融资租赁资产与负债初始实施日的账面价值，分别计入使用权资产和租赁负债，而对于首次执行日前的经营租赁，则假定其从租赁开始日便实施新租赁准则;第二种是准予企业进行多项简化处理，对于实施日之前的经营租赁项目，可以仅对初始实施日尚未付款的项目进行计量，为了验证上述分析，我们通过例1对其进行会计处理模型分析。

例1：20×9年1月1日甲公司向乙公司租赁一栋建筑物，租赁期5年，甲公司与乙公司约定，甲可以在不改变该建筑物主体结构的情况下对该建筑进行改造，以便用于住宿和餐饮业务，并有权获取该建筑在租赁期间产生的所有收入，乙公司仅能根据甲公司每年营业额的1%，且不低于1 000 000元于每年年末收取租金（该最低租金基于当年的消费者价格指数），同时甲公司与乙公司还约定如果在租赁期满时该标的建筑物的市场价值低于2 000 000元，甲公司则弥补其差价;甲公司根据合理的证据，预测当年的销售收入为150 000 000元，同时预测租赁期届满是该建筑物的市场价值不会低于2 000 000元。甲公司的企业所得税税率为25%，其在未来期间保持一致，另：在租赁期间甲公司不会撤销其租赁合同，假如20×9年12月31日，消费者价格指数上涨10%。

解析：判断其是否属于租赁或包含租赁，主要在于判断该合同的一方是否让渡在一定期间内控制一项或多项识别资产的使用权以换取对价：（1）甲与乙公司约定，该建筑物在租赁期间产生的收益均归甲公司所有，乙公司仅有权按照合同收取一定的租金，因此判断甲公司能够获得识别资产产生的全部经济利益;（2）甲公司有权在租赁期间改造该建筑物，因此判断甲公司有权在租赁期间主导该资产的使用;（3）由于建筑物庞大，不能被随意替换，因此出租方不具备实质替换权。

综上，可以判断甲公司与乙公司签订的合同是租赁或包含租赁。

相关会计处理如下：

租赁负债=1 000 000×（P/A，5%，5）=4 329 500（元）C

使用权资产=租赁负债±相关款项=4 329 500（元）

税法计算基础=5×1 000 000=5 000 000（元） D

使用权资产确认递延所得税资产=（5 000 000-4 329 500）×0.25=167 625（元）

租赁负债确认递延所得税负债=（5 000 000-4 329 500）×0.25=167 625（元）

关于使用权资产与租赁负债的所得税会计处理，由于企业所得税并未随新租赁准则的变革而修订，因此企业所得税对于企业的经营租赁租入的资产依旧不予折旧扣除，同时由于使用权资产账面价值和租赁负债账面价值均为折现后金额，而税法则是以租赁期间未折现的租金为扣除标准，因此使用权资产与租赁负债均会产生暂时性差异，但是是否确认相关递延所得税呢？如果按照《企业会计准则第18号——所得税》的相关例外要求，其不是企业合并形成、在交易发生日既不影响利润、也不影响企业应纳税所得额，那么便不能确认相关递延所得税，因为如果确认了便会导致相关资产账面价值或相关负债的账面价值发生增减变动，违背企业历史成本原则，影响企业会计信息的可靠性。但是笔者认为两者的差异主要原因是新租赁准则认为租赁是融资加融物，而税法则认为仅是融物，他们之间的差异会随着使用权资产的折旧和租赁负债的摊销而逐渐消失，如果企业的使用权资产和租赁负债均确认相关递延所得税，那么在初始计量时便会被对冲，不会影响企业的资产与负债的账面价值，且在后期由于税法规定的扣除金额和会计计算的租赁费用在整个期间均有一定的差异（整体一致），在纳税当期需要进行纳税调增或调减，此时会产生相应的暂时性差异，而如果在初始确认时确认相关递延所得税，现在只需进行账面价值的期末期初调整，这样更加符合企业的可比性原则。

20×9年1月1日（租赁合同初始确认）：

借：使用权资产                                          4 329 500

递延所得税资产                                     167 625

贷：租赁负债           4 329 500

递延所得税负债       167 625

2019年12月31日（租赁负债摊销）：

借：主营业务成本                                       500 000

财务费用                                               216 475

租赁负债                                               783 525

貸：银行存款          1 500 000

20×19年12月31日（使用权资产折旧）：

借：主营业务成本                           865 900

贷：累计折旧——使用权资产    865 900

20×19年12月31日（调整递延所得税）：

借：递延所得税负债                                       54 119

贷：递延所得税资产    33 525

所得税费用         20 594

新租赁准则要求可变租赁付款额，要随着指数或利率的变动，相应地调整企业使用权资产与租赁的账面价值，假定2019年12月31日消费者价格指数上涨10%，则意味着企业的最低租赁付款额上涨1 000 000×10%=100 000（元），因此需要对使用权资产账面价值和租赁负债账面价值进行重新计量。

100 000×（P/A，5%，4）=354 600（元）

借：使用权资产                                              354 600

递延所得税资产                                      11 350

贷：租赁负债              354 600

递延所得税资产          11 350

三、新CAS 21实施对首旅如家影响的实证分析

（一）案例选取

首旅如家是2016年由首旅酒店和如家酒店合并而成，公司酒店业务包括酒店运营和酒店管理两种模式。酒店运营模式是其营业收入的主要来源，指通过租赁物业来经营酒店取得收入，并承担酒店房屋租金等费用后实现盈利;由于酒店业竞争激烈，且市场需求会集中在人流量较大的区域，因此酒店业通常会通过租赁的方式快速占据有利商铺，扩大本身市场份额;据2017年首旅如家年度报告显示，截至2017年底首旅如家共有国内外3 712家门店，客房间数达384 743间，酒店运营收入占总收入的79%，远远领先行业水平，可见其对于租赁业务的庞大需求，因此本文以首旅如家为例，分析新《企业会计准则第21号——租赁》对酒店服务业造成的影響。

（二）相关假设

1.由于相关合同无法取得，租赁内含利率无法取得，因此以5%为折现利率;

2.假定首旅如家未来所得税税率保持25%不变，且不考虑其他税费;

3.假定首旅如家从2016年末开始实施新CAS 21准则;

4.假定不可撤销的经营租赁最低应付款为每年年末支付，且合同均为租赁或包含租赁。

（三）对2016年资产负债表的影响

为了方便计算，下文所有计算均为衔接规定中的简化处理，不对企业进行追溯调整，且仅对企业的原属于经营租赁的项目进行重述。旧租赁准则不要求经营租赁进入表内，但是对于重大经营承诺项目要求予以披露，因此本文以2016年资产负债表披露的经营租赁承诺事项作为首旅如家的经营租赁合同，根据表1反映首旅如家相关的承诺事项，其前三年应付租赁（不可撤销的最低租赁付款额）平均值为1 794 124 243元，且各年偏差不大;因此对三年以上应付租赁总额与前三年应付租赁平均值的倍数（9 823 202 257/1 794 124 243，约按6年）作为三年以上经营承诺期限， 故整个经营租赁期为9年。表1数据显示，租赁合约所形成的现值为12 069 053 863元。经过调整后的资产负债表简表如表2所示。

表2数据显示，经营租赁纳入表内，导致企业的资本结构出现了较大的变化，总资产和总负债分别增加了74%和125%，由于使用权资产和租赁负债均为一年以上的项目（本文不考虑一年内到期的租赁负债），因此造成企业的非流动资产和非流动负债分别增加83%和488%，同时因为会计与税法计量方式的差异，造成旅酒店递延所得税资产和递延所得税负债分别增加102%和71%E，负债的增加幅度大于资产的增加幅度，导致企业的资产负债率从60%增长到了77%。从财务分析的角度来看，在企业生产经营效率未得到改善的同时，企业的资产负债率净增加17%，导致首旅如家财务风险明显增加，从而影响首旅如家的债券和银行贷款等筹资方式。而从企业投资者的视角来看，企业的财务风险增加，其承担的风险也相应增加，必然会要求增加投资回报率。

（四）新CAS 21准则对所得税的影响

新CAS 21准则将经营租赁按照一定的方式进行折现计入使用权资产和租赁负债，对使用权资产采用企业的相关折旧政策进行折旧，而租赁负债则采用租赁负债初始计量采用的折现利率进行摊销，租赁费用从原来由租金直接反映，变成由折旧加利息费用两种方式综合反映;本文使用权资产采用直线法折旧，折旧费在整个租赁期间均保持不变，而租赁负债采用实际利率摊销，利息费用前高后低，导致整体租赁费用前高后低。

从下页表3数据可以看出，在租赁期一至五年新准则的租赁费用均高于旧准则租赁费用，而在六到九年则相反，较于整个租赁期间而言，不论是新CAS 21还是旧准则计入企业的租赁费用是相等的。但是企业所得税未随租赁准则的变动而进行调整，仍然只认可企业各期支付的租金，因此企业需要在不同期间对应纳税所得额进行调增或调减，通过下页表3数据显示，前五年是企业进行应纳税所得额调增，而后四年则相反，由于货币具有时间价值的特性，因此在新CAS 21准则基础上企业需要提前进行纳税调增，从而导致企业损失时间价值收益。

从下页表4我们可以看出，在新CAS 21的基础上计算出首旅如家前五年提前交税110 351 890元，而后4年则少交税110 351 890元，虽然总体纳税额是一致的，但是因为纳税时间不同，损失了货币时间价值所带来的收益，为此我们以5%为报酬率进行折算，相较于2016年末首旅酒店因为纳税时间差的缘故，损失了22 360 534元的时间价值收益差。

四、对2017年财务报告的影响

（一）对利润表的影响

由于对资产负债表的影响主要体现在初始实施年（2016），初始实施期后主要是通过折旧和利息摊销影响利润表和现金流量表，因此本例不对2017年资产负债表进行重述。

根据表3数据计算可知，新CAS 21导致企业成本费用前移，2017年首旅酒店的的租赁总费用（1 944 458 678）等于折旧额（1 341 005 985）+利息费用（603 452 693），超过旧租赁准则的租金费用（1 845 355 063）元，造成企业的营业利润和净利润分别下降10%和12%，给企业的盈利能力造成了一定的影响。由于企业的净利润是由自有资产和租赁资产共同产生的，因此在企业营收不变的情况下，经营租赁入表，会导致企业的总资产周转率下降，新租赁准则真实地反映了企业的盈利和营运能力，虽然短期内会给企业造成一定的影响，但对于企业未来经营管理将会是一个好的消息。

随着折旧和利息费用分别增加271%和317%，企业的EBIT和EBITDA也相应增加42%和113%。EBIT所反映的是企业主营业务的盈利能力，EBITDA则衡量的是企业的主营业务制造经营活动现金流的能力;两者增加，反映企业的主营业务的盈利水平和产生现金流的能力有所增加，同时也有利于投资者在与不同资本结构的公司进行对比时，增加企业财务数据比较优势。

（二）对现金流量表的影响

表5是在首旅如家合并现金流量表的基础上根据新CAS 21准则对其进行相应的调整，从中我们可知，由于准则的变动，导致企业的经营活动现金流增加89%，而筹资活动则相应的减少，在原基础上减少了157%。虽然上述的EBITDA的增加显示企业产生经营活动现金流的能力增强，但是负债的增加远超当期经营活动现金流，因此企业现金流量债务比（经营活动现金流/总负债）从22%下降到了19%，债权投资人可能会认为企业现金流偿债能力下降，影响其对企业预期的信心。

（三）对2017年偿债能力的影响

通过对上述财务报告的三张报表的重述分析，发现新租赁准则对企业偿债能力影响最为显著，因此我们通过对企业的相关偿债能力指标实施准则的前后进行对比分析，以论证企业的偿债能力是否受到影响，是否会不利于企业的贷款信用评级。

从表6分析可知，实施新CAS 21准则导致企业的资产负债率、产权比率等都有较大的增幅，其中产权比率增加128%，增幅最大;产权比率反映的是企业的债务有多少权益资产保障，越高反映企业的負债的权益资产保障越低，债务人的风险越大。而企业的利息保障倍数和经营活动现金流利息保障倍数则大幅下降，分别下降369%和508%，主要因为旧租赁准则下的租金分成了折旧和利息费用，因此利息费用大幅增加，利息保障倍数是对企业利息支付能力的一个量化指标，同时也反映了目前的盈利水平是否能够支撑现有资本结构的指标，而经营活动现金流量利息保障倍数则是对企业现金付息能力的量化，它比利润保障下的付息能力更加可靠，因为现金流比利润更加真实可靠，其实实在在支付的是现金，新CAS 21准则对企业这两种指标均造成了较大的影响，尤其是经营活动现金流量利息倍数下降幅度最大。

综上，债权人的本金保障、利息支付能力大幅下降，从而导致企业偿债能力显著下降，财务风险明显增加，不利于企业接受信用评级机构的综合分析。

五、杜邦分析模型

为了综合验证本文对偿债能力、盈利能力、营运能力的计算，我们采用杜邦分析体系对企业进行综合全面的评价分析。杜邦模型最显著的特点是将企业的各项经济指标紧密的结合在一起，它不仅考量了企业的盈利能力、营运能力，更说明了资本结构对于企业最终的权益收益率的杠杆作用。权益收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数，通过对企业实施新CAS 21前后进行杜邦分析与因素分析相结合的方法，研究企业在实施新CAS 21后财务状况的变化及其影响因素。

表7数据计算说明了新CAS 21导致企业的ROE（权益收益率）下降了0.92%，为了找到影响ROE变化的驱动因素，我们采用因素分析法对下列数据进行计算;旧租赁准则①10%×0.5×2.21%=11.05%，替换营业净利率②9%×0.5×2.21=9.95%，替换总资产周转次数③9%×0.3×2.21=5.97%，替换财务杠杆④9%×0.3×3.75=10.13%，其中替换营业净利率影响②-①=-1.1%，替换总资产周转次数的影响③-②=-3.98%，替换财务杠杆的影响④-③=4.16%，通过分析可知，重要的不利因素是总资产周转率下降，使企业的权益净利率减少3.98%;其次是营业净利率，使权益净利率下降1.1%。有利的因素变动是权益乘数提高，使权益净利率增加了4.16%。不利因素超过有利因素，使企业权益净利率下降0.92%。

六、结论

本文通过新租赁准则的相关要求，对首旅如家2016年、2017年财务报告进行重述，发现新租赁准则会导致企业的资产负债率增加、产权比率增加、盈利和营运能力下降、经营活动现金流增加、成本费用前移等问题;对实施新租赁准则前后进行杜邦分析法和因素分析法相结合的综合分析，找出导致企业权益净利率下降的相关影响因素，同时因为与税务政策差异的原因，导致企业在实施新准则的基础上损失了相关纳税时间的收益。

实施新准则虽然给企业带来了诸多影响，但调整后的数据才是企业的真实数据，在新准则实施前，应该尽量调整相关指标，提升企业财务人员对于租赁准则的认识，降低新租赁准则对企业的影响，及时适应新准则的变化，促进企业建康可持续发展。

【主要参考文献】

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