分析地产企业全面预算和成本控制

韩同海

中正信造价咨询有限公司青岛分公司 山东青岛 266000

1 全面预算管理概述

全面预算管理主要讲的是各个企业针对自己内部各个部「丁而做出的财务和非财务方面资源分配、考核的一个总过程。通过实施全面预算管理，企业的各项活动变得更加清晰明了，企业的发展也变得更加长效规范。一般而言，全面预算控制拥有三大方面的优势，分别是人本化、系统化和战略化。与其他预算形式相比，全面预算管理也具有自己的一些特征。全面预算控制能让原本分散的预算集中起来，有助于提升企业的凝聚力和市场效力。

2 房地产企业全面预算管理存在的问题

2.1 预算管理制度的问题

如果企业的预算管理制度不健全，就不能对项目的正常开展进行有效的指导，对企业的整体运营产生不良影响。在预算环节上，时常出现制度的形式化和管理松散的情况，这种不合理的预算管理方式会导致企业的项目执行不够深入，财务预算人员和企业管理者不能很好的落实计划，帮助企业实现战略目标。此外，预算管理制度的不健全还会导致结算、考核等环节不能真正发挥效用。因此，预算管理制度出现问题会对房地产企业的发展不利，削减企业在市场的竞争力。

2.2 全面预算标准的问题

房地产行业的发展有效推动了经济的发展，然而在房地产企业快速发展下，全面预算标准的制定进程却比较缓慢。主要表现在：（1）新兴房地产企业没有尽快形成预算标准。（2）已有的房地产企业虽然进行了预算，但是预算标准跟不上行业发展进程，造成准确度降低。（3）房地产企业受多种因素的影响，国家制定全面、统一的预算标准有一定难度，预算标准的不全面就容易造成房地产企业预算环节的混乱。

2.3 全面预算和战略目标不一致的问题

房地产企业在制定年度经营计划时，容易忽视项目开发这个环节，在此基础上进行企业预算。这样的预算方式就显得不合理，如果企业都只关注年度运营计划或者其中一个地产项目的预算，忽视了预算的整体性特征，就会导致结算环节中资金出现差异，造成企业的既定发展目标和预算不符。

3 地产企业全面预算和成本控制策略总结

3.1 构建完善的出租收入预算体系

对地产企业来说，预算和成本的把控，要从各个方面入手。在全面预算的把控方面，要做好出租收入预算的控制。通常情况下，出租形式包括自有出租、返租物业形式。在进行预算时，要分开实行。对于预算形式的选择，要坚持简单便捷的原则进行。通常来说，按照预算出租收入的计算基数=年初总的商铺面积+本年度提出的商铺面积-预计销售面积和退租面积。预算时，新建的面积通常不纳入预算粘度范围。

3.2 完善工程类预算和控制

从工程款预算角度来说，对于预算款的计算，必须要严格按照地产项目开发实际实际，根据发展节点已经发生的合同未付款，以及尚未发生的业务进行计划。对合同成本，进行细化拆分，划分到具体的成本科目下。付款业务的处理，若有信息技术的支撑，能够极大程度上提高工作的效率和质量。这需要地产企业注重信息化建设，采取成本信息化管理手段，利用信息管理系统，结合工程实际情况，对已签合同款以及已支付合同款等，及时进行统计分析。具体来说，工程预算要根据成本科目，开展预算工作。在企业预算表内，财务部要结合工程实际，进行科目类型的设置，细化为多个小科目，将成本控制任务，划分到具体部门，由相关负责人负责。

3.3 期间费用预算和控制

从会计角度来说，期间费用具体包括管理费用和营销费用等。在进行预算时，围绕费用组成内容，开展具体的预算工作。若为工程类的预算，则工作难度较低，因为可以采取的预算方法较多。首先，贯彻精细化理念，培养人员的精细化意识，制定完善的成本控制制度，明确预算和成本控制的职责和内容，由具体人员负责。其次，结合费用产生特点和实际情况，采取管控措施。比如，管理费用，为降低管理费用，不可以盲目通过减少资源配置实现，要从项目管理实际出发，通过提高管理水平，降低管理成本。具体来说，引入现代化管理手段和管理理念，提高管理水平，创新管理模式和方法，减少资源浪费，节约管理成本，最大程度上控制项目成本。

3.4 做好预算和成本分析

在地产开发的过程中，为实现预算和成本控制目标，必须要做好预算和成本分析以及把控工作。预算执行工作的开展，主要是由财务部门负责。要结合项目实际情况，做好预算设计合理性的分析。在具体实践中，做好动态化管控工作，从预算执行以及成本控制实际出发，掌握预算收入完成情况以及成本费用预算超支情况等。目前，在地产开发预算和成本控制中，可采用的预算分析方法较多。不过预算方法运用的效果不是很理想，主要受到人员工作素养和能力等的影响，使得预算分析工作水平难以提升。对于此问题，要注重加强对预算人员、财务人员等的业务素质培养，结合工作岗位实际需要，对其进行业务培训，使其能够胜任此项工作。

综上，地产企业在社会经济发展中要想站稳脚步，增加自己的竞争力，因此就应该重视全面预算管理工作，全面预算管理是一个系统的工作，这个内容需要所有企业部门和员工的参与，还需要与企业的发展战略目标相一致，这样才能制定完善科学的全面预算管理制度，才能更好地为企业的经营节约成本，规避经营风险，也才能够整合企业的资源，最大限度地发挥全面预算管理的作用，在获取更多的经济利益的同时，也能够为社会创造更多的价值。