房产开发建筑工程的项目管理方法研究

吴天涯

（上海临港泥城经济发展有限公司，上海 201306）

1 房产开发建筑工程的项目管理的主要内容

1.1 开发管理

房产建筑工程是一项系统长期的工程，对其中的开发项目管理工作作为项目初始，其管理成效直接关系到整个房产项目的建设质量，因此，房产建筑工程企业必须充分认识到初期开发管理的重要性，做好前期规划，根据工程要求制定科学化且具有适应性的管理方案，并针对开发活动加以管理。在此基础上，应将科学的管理协调措施应用于各项业务以及财务信息等方面，这有助于从根本上保证工程质量与进度。工程管理部门运行中的开发管理效率和质量，对整个工程会产生直接影响。因此，工程管理部门应明确自身在开发管理工作中的职责，结合工程实际实施全过程监督管理，为提升建筑工程质量奠定良好基础。

1.2 规划管理

对于建筑工程项目的初始管理阶段而言，还包括一项重要的内容即规划管理。规划管理应与设计环节结合起来，房地产开发商对结构设计质量与施工质量直接负责，因而要想促使房地产开发项目能够创造最大化经济效益，开发商工作中就必须科学选择施工单位，因此应在招投标环节中，从费用以及技术实力等角度出发对施工单位进行合理选择。在这一过程中对开发商规划管理能力提出了更高的要求，积极构建健全的规划管理体系至关重要。不断提升规划设计完善性，能够对开发商成本支出进行全面控制。

1.3 施工管理

房地产开发建筑工程项目的管理核心即施工管理，对建筑工程的开展过程加以管理，对施工现场各项要素加以监督与控制，都是施工管理的重要内容。执行施工管理的部门一般要专门设置，建筑企业应关注工程发包模式与管理模式，要根据工程实际情况制定科学的施工管理模式。结合以往房产开发建筑工程管理活动可知，房产建设项目中有着多样化的承发包模式，如常见的施工总承包模式、平行承发包模式以及施工总承包管理模式等。最为常用且成效较高的为施工总承包管理模式和CM 管理模式。不管应用何种管理模式，管理人员在项目管理上必须从工程项目实际出发，立足于宏观，把握微观，加强现场施工管理，完善细节管理，制定出具有针对性的施工管理方案，并严格贯彻执行。

2 房产开发建筑工程项目管理的有效路径

2.1 在投资决策阶段展开可行性研究

新时期，要想从根本上提升建筑工程项目管理效果，就必须对投资决策阶段的可行性研究基于高度重视。首先，深入分析建筑工程项目在施工过程中需要产生的物力、人力以及资金等方面的成本；其次，构建完善的机构，不断完善相应决策程序，保证投资决策实施效率，实现系统性的建筑工程项目产品定位和市场定位。

2.2 加强成本管理

在建筑工程的前期决策和设计阶段，工程管理人员要对工程的实际情况有全面的了解，包括需要使用的建材量和工程进度计划等，在此基础上做好工程预算，提高预算编制科学性，为控制工程成本投入提供可靠参考；在施工阶段对工程成本进行管控，则要强调对工程建材以及机械设备等的管控，要根据设计方案对建材数量、规格等进行把控，同时要加强对机械设备的维护，避免出现故障，增加机械投入成本。

2.3 加强质量管理

在对施工质量进行管理时，管理人员要具有管理标准意识，要以国家提出的工程质量管控标准为前提，同时结合开发项目管理机构生成的合同中的质量目标与管理条款，明确质量管理内容。在执行施工管理活动时，管理人员要针对材料质量、机械设备运转质量以及施工工艺是否规范等进行严格的监督与控制。对工程质量进行控制，应主要从以下环节入手：一要加强对原材料的质量检验。在对材料进行订货时，就应该由供货商提供材料检验的技术标准，并将其呈现在采购合同中。对于工程中的重要建材，要确保在签订购货合同前进样品取样检验，对于所有入场材料都要进行质量检验；二要加强对工程机械设备的质量检验。要参照设备供货商提供的质量检验要点进行检验，同时要对设备进行定期维护，确保不出现质量问题；三要制定和完善相关质量管理制度。对于各项设备和仪器的操作与质量控制进行明确，提高设备精度。对于施工中的混凝土质量要进行严格的制定规定，包括配比和浇筑、振捣施工等。此外，应针对关键施工工序加强制度制定与质量控制，包括基坑施工、支模施工、主体结构施工、水电安装施工、装饰施工等。

2.4 加强风险管理

第一，风险规避。房地产开发企业运行过程中，需要利用放弃投资等多种决策有效规避各种运行风险，然而这种逃避性的措施，无法为企业创造更多的经济效益，因此只有在特殊情况下才能够应用；第二，风险转移。风险转移在风险预防过程中具有较强的规范性和合理性，能够在预测建筑工程项目风险的基础上，通过有效措施化解、转化相关风险。①利用合同实现风险转移。在合同签订过程中，由执行方程度风险责任；②购买保险，为建筑工程中各种突发的不可预知的风险提供风险保障，在对这一风险转移措施进行应用的过程中，会导致成本有所增加，但是同风险转移所能够带来的收益相比，这一措施呈现出较强的实用性和应用价值。

3 结语

对于房地产开发工程项目的长期发展而言，项目负责人应将工程管理放在重要位置上。且在现代化的建筑工程项目管理理念下，对工程进行管理需要进行全过程管理与精细化管理，要从前期决策、设计、施工以及竣工环节出发，对工程质量、成本、安全、进度等进行全面管控，并且要关注对管理方法的创新，以切实提高管理水准。