浅议大数据对房地产估价行业的影响趋势

李 兰

（莲花县财政局，江西 萍乡 337000）

所谓大数据（big data） 是指无法在一定时间范围内用常规软件工具进行捕捉、管理和处理的数据集合，是需要新处理模式才能具有更强的决策力、洞察发现力和流程优化能力的海量、高增长率和多样化的信息资产[1]。在维克托·迈尔-舍恩伯格及肯尼斯·库克耶编写的《大数据时代》[2]中大数据指不用随机分析法（抽样调查） 这样捷径，而采用所有数据进行分析处理。大数据的5V 特点（IBM 提出）：Volume（大量）、Velocity（高速）、Variety（多样）、Value（低价值密度）、Veracity（真实性）[3]。随着云时代的来临，大数据（Big data） 也吸引了越来越多的关注。大数据是一种巨量资料库，可以在合理时间内达到汲取、管理、处理并整理为企业经营和决策的资讯信息。数据的核心就是预测。它通常被视为人工智能的一部分，或者更确切地说，被视为一种极其学习。

房地产估价是专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。在这个行业中，虽然有一些基础的数据，如面积、高度等，但主要取决估价者的科学艺术，如投资收益率的计算、成新率的计取、市场比较法的因数调整系数等。往往不同的人对同一估价对象有不同的估价结果。而现在，我们可以利用大数据充分提高估价的准确性和一致性。把长期的大量的市场案例、估价对象、估价艺术处理方法等用特殊的技术进行有效地处理，并建立大规模并行处理（MPP） 数据库、数据挖掘、分布式文件系统、分布式数据库、云计算平台、互联网和可扩展的存储系统。大数据对房地产估价也的影响趋势有：

1 资源共享

大数据成为企业和社会关注的重要战略资源，并已成为大家争相抢夺的新焦点。资源共享，谁来掌握这些资源的主动权呢？随着大数据的快速发展，就像计算机和互联网一样，大数据很有可能是新一轮的技术革命。随之兴起的数据挖掘、机器学习和人工智能等相关技术，可能会改变数据世界里的很多算法和基础理论，实现科学技术上的突破。大数据成为企业和社会关注的重要战略资源，并已成为大家争相抢夺的新焦点。资源共享，谁来掌握这些资源的主动权呢？评估方法的运用，评估参数的选择。案例的调整、收益法中收益率的预测方法、假设开发法的销售费用、开发成本、容积率的影响参数调整都能实现资源共享。

2 与云计算的深度结合

大数据离不开云处理，云处理为大数据提供了弹性可拓展的基础设备，是产生大数据的平台之一。自2013年开始，大数据技术已开始和云计算技术紧密结合，预计未来两者关系将更为密切。除此之外，物联网、移动互联网等新兴计算形态，也将一齐助力大数据革命，让大数据预测发挥出更大的影响力。

3 数据泄露危机

我们在享受大数据时代的便捷和快速的同时，也时刻会有泄露信息的危险，从而引发隐私保护的危机。企业需要从新的角度来确保自身以及客户数据，所有数据在创建之初便需要获得安全保障，而并非在数据保存的最后一个环节，仅仅加强后者的安全措施已被证明于事无补。这种1+1＞2 的整合性质的大数据，是不同的数据库之间要通过一座桥梁来作为主键，而着主键就是每人独一无二的标识，各种信息的房地产包含着个人隐私将将有可能被公开。资源共享，谁来掌握这些资源的主动权呢？房地产估价也会成为人人都会、技术含量低的行业，提高估价的质量和服务水平则成为关键。

4 数据质量是成功的关键

数据管理成为核心竞争力，当“数据资产是企业核心资产”的概念深入人心之后，企业对于数据管理便有了更清晰的界定，将数据管理作为企业核心竞争力，持续发展，战略性规划与运用数据资产，成为企业数据管理的核心。数据资产管理效率与主营业务收入增长率、销售收入增长率显著正相关;数据资产的管理效果将直接影响企业的财务表现。不通过区域不同时间的房地产价格如二手房价格，税收、土地出让，容积率的调整、等等。当然很多数据源会带来大量低质量数据。想要成功，企业需要理解原始数据与数据分析之间的差距，从而消除低质量数据。数据的质量有时不仅取决于它本身，还取决与他的用途。不同的估价目的有不同的估价方法，如政府征收农房，就要利用具有客观性、实用性、完整性的农房性质的数据，这样才能保证估价结果的准确和公正。再有数据化的前沿就是个人化，这牵涉到了人类的关系、经历和情感，收集数据发布数据都是人为的应用。如美国同通过指定《数据质量法》来维护数据的质量，在生效时，格雷厄姆曾评论说：“无论时公司，还是消费者和环境保护的公益组织，全社会都可以来质疑政府发布的数据是否正确，各种不同的利益都将得到保护”最终都那没能成为利器。

大数据将延申到房地产估价行业，给我们带来开放、共享的价值理念，在房地产估价业实现数据资源的共享和开放，更能保证估价结果的公正。