房地产评估中的建筑物的损耗分析

战振起

山东大地房地产土地估价有限公司 山东威海 264200

1 我国房地产评估概况

房地产业与其他国家相比起步较晚，但发展迅速，随着国家经济的发展，也支持房地产评估和研究工作，适合中国社会主义市场经济体制的良好房地产评估系统建立。此外，它还非常重视房地产评估理论的发展和研究，并发布相关系统来详细识别建筑评估方法。目前，对我国房地产估价分析方法和综合系统应用的研究很少，对中国房地产评估体系的完善和发展具有一定的现实意义，所以我们还需要不断创新、发展，创造出一套适合我国国情的房地产评估体系[1]。

2 影响建筑物价值的因素和无形损耗之间的关系

由于成本法估值的概念是房地产估价和合并的价值，因此有必要区分房地产在土地和建筑物中的整体价值的作用。同时，大多数无形或非成本因素对成本法中建筑物价值的影响以无形损失的形式反映出来，从而区分各种因素造成的无形损失，避免了评估中各因素的影响。

2.1 重要影响因素和无形损失

影响土地价值的重要因素包括地理位置，大小，形状，地质，地形，地形，植被，气候，景观，生态和污染程度。开发的资源，如公共设施，基础设施和发展程度，也是决定土地价值的自然影响因素。由于建筑物的功能评估反映了建筑技术和消费者偏好对建筑物价值的影响，这些因素对建筑物价值的影响主要是由于更换建筑物和材料的成本由于损失和功能[2]。

2.2 经济影响因素和无形损失

经济因素反映了房地产对经济和当地经济的适应性。需求和供给因素，价格因素，购买力水平，利率因素，政府经济干预等主要体现在房地产市场的供需影响上。由于上述经济因素共同作用于构成房地产产品的土地和地上建筑物，因此认为建筑物的经济损失主要反映了外部经济因素变化对建筑物价值的影响。

2.3 政府和无形损失的影响因素

政府因素在制度，政策和监管因素方面影响房地产价格，包括土地制度，住房制度，城市规划，税收政策和市政管理。经济疲惫通常被视为与环境变化相关的房地产不动性变化的结果，例如土地使用的变化，道路周围房地产的不一致使用，道路上的灰尘和噪音以及机场。但崛起的本质不是建筑物价值的变化，而是土地价格的变化。

3 房地产评估中建筑损耗

在房地产行业，房地产价格是建筑价格和土地价格的有机结合，有两个含义和特征，一般来说，房地产价格包括成本和利润，房地产建筑的损失也是分开的你也一样。在建筑损失评估中，必须特别注意建筑物损失的类型，以便清楚地了解建筑物价值损失的程度，这对于房地产行业的损失评估非常重要。

3.1 房地产建筑物的折旧

在房地产行业中，使用房地产建筑物会使建筑物的价值沿着不同的路径流动，建筑物的折旧可以被视为价值转移的一种方法。根据建筑物的实际情况和维护条件，损失和实际操作功能也不同，并且在实际条件下，许多产品被预先丢弃或高估。在大多数情况下，类似的建筑物在同一时期内会产生相同数量的建筑损失[3]。

3.2 房地产建筑的年限损耗

每栋建筑都有不同的设计要求，不同的建筑材料和设计寿命，在使用过程中，实际使用寿命取决于建筑物的功能，因此有必要通过实际测量和必要的技术测量。在房地产行业，建筑物的设计要求是对建筑材料和设计年限的严格规定，在房地产评估服务中，先进的科学技术用于进行现场调查和评估，以有效减少建筑物损失。此外，困难和复杂的建设项目需要系统分析，以科学诊断建筑物的损失情况。

4 无形因素对建筑物价值的影响分析

重置成本反映的是平均而非最优价格，如果住房功能优于一般建筑和外部因素，各种无形或非成本因素的影响是基于重置成本。为了提高建筑物的价值，即成本法估值，需要考虑功能和经济因素对建筑物价格的有利影响。传统的成本法受到无形和非成本要素价值影响处理方法的影响如下：

4.1 建筑物的无形价值未在成本法中得到充分反映

房地产交易的目的是完整的房地产产品，根据成本法的估价原则，替代成本仅包括一些成本影响因素的影响，以及历史和文化等非成本因素的构建。无形价值也包括在内,它无法体现品牌的价值和优势。

4.2 不可能准确地区分具有相同成本但功能效果不同的建筑物之间的价格差异

由于不同的设计方案，车库内外的通道缺乏视觉和声音隐私，同一区域内的类似房屋明显不方便，通风不良，其他房间视觉和声音都很好拥有良好隐私的车库和地方非常方便和通风。两个结构更新的成本基本相同，基于成本的估值针对房屋的功能损失进行了调整，而更换成本则针对最佳功能效用下的住房成本。没有。功能实用程序提供增值调整，相信消费者可以并且将会接受这种价值差异。

4.3 并未反映环境因素和经济政策对建筑物价值的积极影响

市场价值原则中的环境影响原则指出，房地产价格受周围环境的影响，与周围环境相协调的房地产具有更大的市场价值，反之亦然。与周围环境的和谐程度可以作为降低建筑物价值的因素之一，也应该是增加其价值的因素之一。

5 结语

房地产估价是市场经济发展的必然结果，其重点是解决市场价格的核心问题，对建立和发展中国社会主义市场经济具有重要作用。作为资产评估领域的一部分，由于其独特的性质，房地产比其他资产估值更复杂，更难评估。因此，中国房地产业不断发展，房地产相关法律法规不健全，相关的房地产评估体系也不完善。我们必须在现有技术手段的基础上继续创新，打下坚实的基础。只有做到这样才能为以后的工作打下基础。