非同村的村民之间签订的房屋买卖合同有效吗？

覃刚

新的《土地管理法》修正案已经于2019年8月26日通过，并将自2020年1月1日起施行，届时，农村集体经济组织将可以自行组织实施集体建设性用地进入市场流通。对农村集体土地用于工商建设的时候，不用再由政府进行征收、把集体所有的土地收归国有。新法破除了农村集体建设用地入市流通的制度性障碍，但也仅仅只限于将流通的集体土地用于工业和商业。宅基地仍然严格执行一户一宅的政策，仍然不能进入市场自由流通。由于农村土地归集体所有，在现实中，同一集体经济组织成员之间，通俗来说就是同一个村的村民之间会有宅基地买卖、互换等现象。而城镇居民是不可以购买农民宅基地的。那么，不是同一个村的村民之间是不是能自由买卖宅基地呢？他们之间签订的房屋买卖合同是否有效呢？我们通过一个案例进行解读。

1 基本案情

原告包某某与潘某某原系夫妻，后于1996年离婚。原告包某某、潘某某与被告陈某都是浙江省台州市黄岩区人，但是不在一个村。2000年4月18日，原告与被告签订了《房屋断卖契》，约定原告将其位于台州市黄岩区江北居滨江新村5层的一间楼房卖给被告，被告支付对价148000元。被告在支付了购房款后，取得了房屋，并于当年5月办理了房产证，且一直居住在这个房屋长达17年。

后该房屋所属片区被列为拆迁范围。2017年9月，原告潘某某以其是房屋的共有权人，包某某在与陈某签订向《房屋断卖契》时其不知情为由向法院起诉，请求确认包某某与陈某之间签订的《房屋断卖契》无效，并要求被告陈某返还房屋。

台州市黄岩区人民法院于2017年10月24日公开开庭进行了审理，并追加了包某某作为共同原告，于2018年4月17日第二次公开开庭进行了审理。法院同时还查明，被告陈某的父亲已经为包括陈某在内的6位家庭成员申请报批了位于黄岩区的宅基地。

2 法院判决

台州市黄岩区人民法院经审理，判决潘某某、包某某与陈某签订的《房屋断卖契》无效；由原告潘某某、包某某共同返还被告陈某购房款148000元；在原告返还购房款后一个月内，由被告将房屋腾空交付给原告。

一审判决后，被告不服，提起上诉，经台州市中级人民法院审理后驳回上诉，维持了原判。

3 律师分析

本案中，原告与被告虽然都是台州市黄岩区的村民，但并不属于同一个村。按照《土地管理法》第62条第一款的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”以及第4款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，以及第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。可知，被告的父亲已经为其申请报批了宅基地，其就不能再拥有第二处宅基地了，在其购买了原告的房屋之后，自然而然就同时拥有了房屋下面的宅基地，也就在事实上拥有了2处宅基地，这与一户一宅的法律规定显然是不符的。进一步根据《合同法》第52条第1款第5项“违法法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效合同。本案所涉房屋建筑在宅基地之上，与土地不可分离，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告陈某不属于黄岩区江北居滨江新村所在地的集体经济组织成员，且在其户籍所在地黄岩区已经报批了宅基地，故其无权享有黄岩区江北居滨江新村××幢10号的宅基地使用权，原、被告之间签订的《房屋断卖契》违反了《土地管理法》第62条关于一户一宅的强制性规定，因此为无效的合同。

《房屋断卖契》被宣告为无效的合同之后，该如何处理呢？根据《合同法》第58条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告应当返还收取的购房款148000元，而被告应当将房屋腾空，返还给原告。买卖发生后，已经过去了17年，房屋已经大幅度升值，被告此时将房屋返还给原告，对被告来说也是不公平的，其不可能以当时的购房价款买到同样地段同样大小的房子。那么，被告的损失也是显而易见的。如果被告向原告主张赔偿损失，则必须考虑双方签订《房屋断卖契》时的过错情况，是一方有过错还是双方都有过错，如果是一方有过错，那相对简单，由有过错的一方向对方承担损失赔偿的责任就行了。如果双方都有过错，则要基于公平原则考虑双方过错大小，确定一个比例后各自向对方承担赔偿损失的责任。

4 结论与建议

为保障农村村民的居住权利，目前法律以及政策对农村宅基地的转让仍然有着严格的限制，城镇居民当然不能购买农村村民的宅基地，即便同是农村村民，如果不在同一个村，不属于同一集体经济组织的成员，那他们之间的宅基地买卖行为也归于无效。对于想要到农村购买宅基地的人要想清楚了再行动，不然买的时候觉得划算，等到时过境迁，房子都大幅涨价了，卖方一反悔，闹到法庭上，则之前的买卖都不算数，这个时候对买卖双方来说都是得不偿失的，买方失掉了购买房屋的合适机会，卖方则有可能支付一大笔损失补偿费给买家，在当时看起来双赢的买卖现在可能是双输，或者至少有一方是输家。