浅谈房地产开发项目的风险管理及防范

刘琰 上海立信会计金融学院 上海市 201620

一、我国房地产行业的背景

1.1 我国房产行业存在的问题

90年代我国房地产行业随着经济的发展也开始涌现，出现了一大批房地产公司，虽然经济发展不稳定，但是房地产行业发展一直比较平稳。但是2010年之后由于对房地产行业发展所制定的政策让房地产行业的发展出现了瓶颈，随之而来房产行业便出现了一系列问题，让很多房产企业很难再发展下去。

1.2 房地产项目管理

房地产项目发展过程中需要面临的风险很多，相比较其他行业来说，房地产行业发展过程更加复杂，并且想要管理房地产风险项目也很难出台相对应的政策来制约。由于房地产项目开发周期比较长，所以房地产开发应该注重施工之前的决策，在开发中期的销售问题以及健全的财务完善系统。

二、投资决策风险管理

2.1 风险类别

房地产开发过程中一开始需要投资决策发展方向，这个过程由于其本身的未知性，风险相对来说比较大。所以开发商需要根据周边情况制定投资决策。这一决策需要考虑房地产开发区域风险、开发时机风险以及筹资风险。

2.1.1 开发区域风险

近年我国经济发展迅速，但是各个地区的发展水平却大不相同，不同的地方人们生活水平也不一样，所以房地产行业就需要考虑到区域问题。房地产开发一旦开始就很难因为别的因素中止，所以区域风险评估就很重要。一个房地产开发之前要深入了解这一区域的政治、经济以及人文发展情况，根据这些来确定发展的策略。

2.1.2 开发时机风险

房地产开发过程中需要把控很多外在因素，所以明确开发时机就是重中之重，不管是经济发展状况还是政策的变化，或是人口的变化，都会直接影响房地产的开发。比如房地产开发过程中，如果开发商由于货币利息原因而无法融资便会丢失大部分消费者，消费者的投资欲望会由于开发项目资金过少而减弱，但是如果房地产股市一直处于低谷状态，很有可能会吸引消费者，所以房地产开发的时机需要开发商着重把控。

2.1.3 筹资风险

房地产行业在开发过程中一直需要资金的支持，所有的项目在运作过程中都需要资金才能运转，但是资金筹备过程又会出现很多问题。房地产开发之后投资者资金的回报也是未知数，如果开发项目需要的资金越高，对于投资者或者贷款项目来说风险也会越大。

2.2 风险管理措施

2.2.1 改变开发方案

由于房地产开发过程中需要面临的风险过多，所以在投入一定的资源之前，需要制定不同的方案来应对开发过程中出现的问题，如果开发过程中出现不能解决的问题也可以放弃开发，这样便可以完全避开开发过程中出现的风险。

2.2.2 风险自留

房地产开发过程中有些风险不能避免，比如自然状况造成的灾害，这种情况下，如果房地产行业想要继续开发，就可以采用风险自留的方法，但是这种风险自留会影响开发原本的收益。

三、应对房地产开发项目风险的主要措施

3.1 归正价值观

房地产开发投资开始就应该清楚开发过程中会出现的风险问题，并且这些风险可能会一直伴随项目完成的整个过程，这些风险项目在不同的时期可能会出现不一样的问题。所以一旦房地产开发开始之后，就应该意识到结果可能或好或坏，一般情况下，只有高风险才会有相对的高收益。这种情况，就需要房地产开发者建立科学的价值观念，明白开发过程中风险和收益共存的道理，在开发投资决策时应从自身状况出发，制定符合自身开发能力的政策。

3.2 多方面考虑投资策略

房地产开发商应该从各个方面对投资产生的风险进行转移，将产生的风险值降低。房地产开发商可以多方面进行投资，根据不同的风险分别投资，这种投资方式虽然多元化，但是不是所有的房地产开发项目都会有亏损，投资项目越多，便可以从别的投资项目收益来补齐损失。除了可以多元化投资之外，还可以购买保险来转移风险，购买保险时应该重点考虑险种，并且考虑自身状况选择合适的保额。

3.3 开发网络信息平台

房地产开发需要掌握的信息很多，目前我国房地产开发项目并没有健全的房地产信息数据平台，这种信息的缺乏也是房地产风险项目之一。房地产项目的发展取决于房地产开发者对于房产信息的掌握情况，所以在开发过程中，应该大量搜集市场信息，并对这些信息做出全方面的分析以及了解，同时共享信息也可以推动房地产行业的发展。所以房地产开发需要重视市场数据分析，开发网络信息平台达到数据共享以及掌握。

四、结语

综上所述，房地产开发过程是一个漫长且具有很多风险的过程，虽然开发过程中会面临很多风险，但是只要树立正确的价值观，多方面的考虑投资策略，收集分析房地产信息健全网络平台等等，便可以让这些风险值降低。主动对风险进行把控，提高项目的开发效果，实现房地产行业的整体盈利。