舊區重建需要有良心企業的出現

由舊區重建發展到都市更新，一個五年又一個五年，進展如同老牛拖車，社會上也一直看不到有任何眉目，為此社會上湧現大量批評之聲。自8月賀一誠競選期間多次提到推動都市更新的決心，再度讓都市更新成為本澳社會熱話。9月18日，都市更新公司董事會主席林金城表示，未來舊區重建，業主需要負擔建築費用，他稱：“（業主）應該係好樂意，一間舊嘅屋，到時畀返一間新嘅你，有電梯嘅（屋）。”同時强調重建區內的密度不會增加，重建後戶數並不會改變，“假如有1，000伙，重建後都係會有1，000伙。”但他並未有說明業主將會為此支付大約多少錢，也未說明大約的建築費用。

其實只要是明眼人，一眼就可看穿都更公司主導的重建政策有爭議之處，舊區重建是隨著城市老化而必須去做的治理城市的一個重要環節，現實中，不論業主還是城中居民都在期盼中等待一年又一年，因為城中舊樓年久失修，因為舊樓要行樓梯，因為舊區水浸隱患多，很多舊區居民以長者為多，都在等待有日可搬去更想的居所，改善居住環境。然而，偏偏我們的政府部門對推動重建動作慢三拍，十多年過去，由第一屆特區政府提出的舊區重建仍神龍不見首尾，由政府推動的重建樓是一座都不曾有見，反而伴隨著出現重大影響因素越來越越多，包括樓宇建築成本大增，樓宇日益殘舊，年輕人逃離舊區，進而令舊區重建的必要性、迫切性日益增大。而且，就以上都市更新公司主席提出：一間換一間的說法，看似頗有誘因，然而，這只是單一角度的想法而已，而關鍵要看日後將重建問題透過公開諮詢，聽聽更多市民尤其是持份者的聲音，方可真實了解到他們是否接受重建，是否有能力負擔百多萬元、數百萬元的建築費？以及是否接受都更公司合作的承建商？等等。這些問題得不到解決，根本上舊區重建只會繼續停滯不前。

首先，不論是被迫重建者還是自願重建者，必須確切了解重建所要支付的建樓成本是否可負擔得起，畢竟舊樓屬於私產，都更公司如何吸引到業主自願加入重建已有難度，主席拋出的一間換一間的說法頗有誘因，無耐中間頗有誤導之嫌，要知道，所謂等待重建的舊樓，少則三十年，多則六十、七十年皆有，這些上了年紀的樓宇的主人多數年邁，行動不便，加上沒有收入，要他們節衣縮食，拿出數百萬元的重建費難度很大，就算政府推出一個抵押物業借貸出來，有多少長者會冒著將層新樓押比了銀行的風險博一博呢？加上百分百的重建比例，難度大到難以想像，可能令都更公司推動一座舊樓的重建工作都展開不了，原因就在於業主看不到利益之所在。

另一方面，同樣值得思考的是，按都更公司主席所指重建區內的密度不會增加，重建後戶數並不會改變的思路，很明顯，住戶不變意味著不允許建築物加高，看似是為了逹到該舊區人口密度不再增加的目標，但其實用心思考一下，除了迎合了某些人的樂見不增加人口的思維，還有誰是該政策背後的受益者，答案很簡單，當重建單位增加，市埸房屋供應就升，供應大了，同時需求又少了，自然對樓市的衝擊是最大也最快，那麼，哪些人會不希望樓市下跌呢？他們這一班人會希望重建單位增加嗎？都更公司會不知道嗎？當然不會。

再說，我們不要忘了本地承建商所建的公屋質量問題層出不窮的事實。未來，都更公司如何推動舊區重建？如何令舊區重建成功推行？除了要解決業主的參與意願，還要解決承建商能否建合格的質量房子問題。前者，要施以誘因，令到舊樓居民看到重建有百利無一害，而願意拿錢出來重建，而另一方面，要確保合作的承建商要有良心地重建樓宇，不抱持商人賺到盡的本色。否則，一旦社會上形成了一個逢公屋必質量差， 連重建都是豆腐渣的輿情，到時，恐怕不只是都更公司的口碑問題，政府也難逃管治不力責任。當然，這個責任，不一定能期望以官員問責的形式得到落實，因為期望政府落實官員問責本已是水中月、鏡中緣， 又何必去强求一些不可能的事實？但是，政府管治威信、企業社會誠信一旦失去，在市民的心中，所積累的失望只會越來越大，不只是本地承建商落得個臭名聲，還連累都更公司一班管理層，也即是坊間所一直質疑的商人管理都更的聲音只會繼續爆錶，這種駡名，不會無名消失。

鑑於無商不奸，唯利是圖的本性，我認為，按照現時都更公司主席所抛出的一間舊換一間新的願景，聽起來讓人垂涎，然而，業主也要做足功課，了解到本地很多承建商人的猫腻，不要輕易被某些美好的願景所蒙蔽，而看不到可能潜在的質量問題、重建費用問題，除非都更公司能够將本澳舊樓重建工程判予真正有良心的企業家建築商人，或社會企業去做。這非不可能的事，香港已有由社會各界包括地產商人所組成的社會企業“要有光”，為解決香港弱勢的居屋難出力，在澳門，現在沒有這類的社企，但有心人去推動，未來總會有的一天，至於如何去推動本澳建築界去辦良心企業，相信，身為地產商人如雲的都更公司主要領導會知道如何去做，只要有心，就不會不可能。

（澳門/吳忠恩）